半新盤鬆綁 二手生力軍增 準買家可吼筍盤
部分3年前開賣的大型新盤，已經鬆綁額外印花稅（SSD），放盤增加之下，帶旺二手成交，本刊統計18個2013年開售屋苑，現時811個放盤中有八成五已鬆綁SSD，個別單位「有價傾」，準買家不妨伺機留意。
2010年額外印花稅（SSD）出台，規定買家指定時間內轉讓單位要付稅，以減短炒情況，2012年更提高稅率及延長適用期至3年。事實上，今年涉及SSD的成交比去年已有回落現象，反映業主短期出貨心態不強（詳見另文——業主不急出貨 SSD成交跌27%）。
2013年開賣之新盤所束縛的單位已陸續鬆綁，故市場買賣放盤增加，二手成交亦浮現。綜合成交資訊來看，主打中小型單位的新晉屋苑相對較受買家歡迎，例如元朗溱柏及尚悅、粉嶺逸峯等，個別提供開放式及1房細單位，例如尚悅近兩個月二手共70宗成交，相當旺場，反映業主睇準時機「甩貨」，價錢上或有得傾，必定刺激交投量。
經本刊粗略統計全港18個當年開售新盤，現時共有811個二手買賣放盤，當中123個仍受SSD捆綁，佔約15%，比例不算高，相反來看，即有688個SSD鬆綁單位，當中10個屋苑全數放盤已經鬆綁SSD，例如溱柏有約160個買賣放盤。個別2013年底開賣的新盤，亦有業主開始放盤，如屯門瓏門II目前有約33個放盤，全數仍受SSD限制。
珀‧軒第一滴血 內地業主蝕$61萬
綜合各屋苑入場單位來看，大部分入場單位均比一手買入價高，個別放盤叫價比買入價低，反映業主以蝕讓價求售，例如油麻地珀‧軒中層248平方呎開放式C室，業主以$500萬求售，較2013年一手買入價$572萬低$72萬或約13%。另消息指，馬頭角曉薈低層實用204平方呎A室，業主以$418萬放售，比買入價$420萬帳面蝕$2萬。
縱然未必有太多業主願「交稅離場」，但樓巿於年中跌勢喘定回升，更升至近去年高位水平，惟樓市前景不明朗，部分業主看準時機於SSD滿刑後即時「甩貨」，沽貨以持盈保泰，個別原因是伺機換質素較高單位或投資者減磅。
市場近日錄得數宗2013年12月初一手入市期滿後即沽貨成交，例如昇薈本月已錄3宗成交，其中實用1,034平方呎3房以$1,020萬沽，比買入價賺近$245萬；油塘OCEAN ONE實用775平方呎3房近日以$950萬轉手，帳面雖賺$14萬，計及雜費實蝕約$30萬，據悉原業主有多次借貸紀錄。共通點是原業主選擇盡早沽貨，可能擔心遲賣更平，故屆滿3年SSD期限，即果斷沽出單位。
加辣效應 投資者主動減價求售
不過，市場上部分新晉物業出現蝕讓成交，如珀‧軒、曉薈上月錄得首宗二手成交兼「流血」個案。市場消息指，珀‧軒一個的實用233平方呎低層E室，由內地客持有，上月以$450萬易手，單位連租約$1.2萬售出，估計新買家即時享3.2厘金回報。可留意的是，原業主於2013年5月斥$511萬購入，雖然已鬆綁SSD，惟帳面已蝕約$61萬。另曉薈低層實用204平方呎開放式上月4月（即政府公布加辣當日）簽署臨約$382萬售出，原業主於2013年以一手價$421.9萬購入，帳面已蝕約$39.9萬。
政府上月加辣，持有多一間物業的業主須付15%新稅，換樓客一如以往，指定時間內可享有「先買後賣」的退稅，簡單而言，先買的換樓客仍須先付出15%稅款。有代理透露，個別業主因應政府新政策，有意轉換環境的一手業主打算先賣後買，以減低新稅所帶來的問題；有代理亦指個別收租投資者於加辣後主動減價求售。如準買家欲入市，的確可伺機於新晉屋苑搵合心水單位，新樓之餘，價錢或者「有得傾」。
10 Dec 2016
經濟日報置業家居
