預測後市 避接火棒

預測後市 避接火棒

2008年7月12日 星期六

樓市今年彷彿經歷「三溫暖」，1月份仍然持續去年第四季的旺市氣氛，但2月起樓市氣氛卻漸漸轉淡，近日市場氣氛更急轉直下。用家最怕接火棒，其實有沒有方法預見樓市回落，避免接火棒呢？ 　　觀察樓市，可以留意很多不同的數據，如租金回報率、利率走勢、供款佔入息比率、一二手樓差價等，都是其中一些有參考作用的數據。 　　以租金回報率而言，可大致反映樓價是否有偏離租金水平。以香港而言，一般住宅租金回報率有4至5厘，豪宅有2、3厘是正常水平。理論上，如一般住宅租金水平低於3厘，樓價應該偏高。相反，如果租金回報率高於6厘，樓價便屬偏低。但以近半年樓價與租金齊升，回報率未見明顯下調，似乎在轉角市也起不到警示作用。 　　另一個多人用的指標是利率走勢，一般人印象是利率升、樓價跌，利率跌、樓價升，但計往績，利率升跌與樓價則無一定關係，03年前利率與樓價齊跌，03年後利率與樓價同步回升，05年後利率上升、樓價橫行，07年9月後是利率下跌、樓價上升，踏入08年2月，利率再下跌，但樓價只維持平穩。簡單而言，我們幾乎不可能由利率走勢估計樓價走勢。 　　供款佔入息比理論上是另一個衡量樓價是否過高的指標，不同的機構有不同的計算方式，按美聯統計，97年中等收入家庭購入一個500呎單位，承造七成按揭，供20年，供款佔家庭入息93.2%。03年的數字是15.8%。事後孔明而言，以供款佔入息比率而言，97、03年都有明顯偏高、偏低的情況。但過去半年，樓價上升、按息下跌，令供款比率大致維持於30%的水平。換言之，供款佔入息比在極端市況可能可以作為趨吉避凶的指標，但在市況不算太極端的情況（例如去年第四季），此一指標亦沒有多少警示作用。例如2月起樓市成交量回落，但供款佔入息比率其實沒有太大變化。 　　那麼，究竟有沒有簡單的指標去預測短期樓市見頂？答案是有的。 成交達臨界點　樓市即轉向 　　其中一個較有效反映樓市出現過熱的指標是成交量，背後的原理很簡單，偏淡的樓市，市場預期樓價短期平穩，買方賣方均為用家，而且用家沒有多少追價的壓力，每一宗買賣的決定時間較長，成交量自然偏低。 　　相反，在旺市時，短綫投資者活躍、用家亦怕日後追價而加快入市步伐，令成交量走高。結果是，我們可以透過成交量觀察樓市有沒有過熱，近10年的歷史中，每次二手樓成交量升至一個臨界點，都會轉向。此一個臨界點大致是每月1.3萬宗水平。 　　97年樓市瘋狂，是年二手樓有145,859宗註冊，單月最低紀錄為12月的4,198宗（反映10月金融風暴波及香港的影響）；最高為7月的18,729宗。平均下來，每月有1.2萬宗。當年香港有不足104萬個私人單位（詳見備註），流通率14%，即每7個私人單位，便有1個在年內轉手。 　　雖然10年內私人住宅供應增加，2007年有136.4萬個私人單位，但近年兩次出現按月註冊量1.3萬宗，樓市便出現承接力轉弱的局面。 　　1998至2005年，二手註冊量從未超過1.4萬宗，2005年4月及2007年11月的二手註冊量突破1.3萬宗後2個月左右，成交氣氛均急轉直下（詳見圖）。另一次便是07年底及08年初，註冊量連續3個月維持約1.3萬宗水平後，市況急轉彎。 　　此個1.3萬宗的成交量「上限現象」，解釋可以很簡單。97年樓市處於瘋狂階段，人人相信買樓可發達，平均下來，每月才有1.2萬宗成交。而在經歷過負資產浪潮後，市場對樓市已沒有以往的無限信心。在此情況下，過分活躍的成交量自然難以維持高企。結果是每一次成交量上破1.3萬宗，旺市便無以為繼。 　　當然，二手註冊量此指標有其局限，其一是註冊量為滯後數字，大約反映前一個月的二手成交。其二是此一指標似乎可以反映樓市是否太旺，但在樓市牛皮之時（如05至06年），似乎亦沒有多少預告轉勢的作用。 備註： 　　不同部門對私人住宅總存量有不同統計，此處數字引用房委會數據，與差餉物業估價署的統計差異，主要是前者包括村屋、公營機構的宿舍及完成補價手續，可以自由買賣的資助房屋。值得留意的是，近10年的私人住宅增加，主要是可自由轉讓的資助房屋增加。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 　啟示：（沒有時間的讀者可只看此段） 二手成交單月破1.3萬宗 切忌追入市 　　97年之後，香港樓市只有3個月出現二手註冊量升穿1.3萬宗的例子。3次註冊量升穿1.3萬宗之後3個月內，樓市旺季便告結束。 　　未來數年，估計私樓供應不會大量增加，1.3萬宗註冊量此一指標估計夠用幾年。如果買家發現二手成交超級暢旺、單月註冊量破1.3萬宗，意味樓市可能於短期內調整。 　　對用家而言，如果面對類似的超級暢旺日子，大可提醒自己不必急於追價。樓市成交量見頂回落後，意味樓價可能橫行甚至向下，至少沒有投資者齊齊搶貨，有自住需要，大可等氣氛回順再入市。

撰文: 葉敬誠

吹淡風 撈筍盤 100個抵買之選

吹淡風 撈筍盤 100個抵買之選

2008年7月5日 星期六

恒指由高位回落逾萬點、新造按息上升、美息在年內亦有上調壓力。多項壞消息湧現，現時主要支持樓價的因素，是租金仍然高企，多數屋苑仍是供平過租。但去年底市場一度呈現「樓價必升」的預期無疑已煙消雲散，在市場預期樓市橫行的情況下，一般置業人士亦不會覺得有迫切的入市需要。但對用家而言，不妨趁淡市慢慢尋找筍盤，起碼業主有一定議價空間、市場上亦較少投資者搶貨。 　　繼中銀香港之後，恒生、滙豐及東亞等多家中小型銀行亦調整按揭利率，現時一般新造樓按利率已上升至2.75厘。在多家大銀行中，暫時只有渣打銀行仍維持新造按揭牌價於2.5%。 　　現時恒指已由高位回落逾萬點，除了新造按息已上升，美息在年內亦有上調壓力。現時主要支持樓價的因素，是租金仍然高企，多數屋苑仍是供平過租，用家沒有平價放盤的壓力。但去年底市場一度呈現「樓價必升」的預期無疑已煙消雲散，在市場預期樓市橫行的情況下，一般置業人士亦不會覺得有迫切的入市需要。但對用家而言，如本身就業情況未有惡化，不妨趁淡市慢慢尋找筍盤。 炒家暫停入市 用家揀心水樓 　　首先，旺市時業主信心爆棚，市場上罕有平價放盤，開價合理的放盤如有多個買家出價，業主往往會將叫價上調（俗稱反價）。在升市時，人人相信樓價會更高，不單短綫投資者會入市，希望趁樓市升浪「賺返筆」，用家亦會擔心遲買會貴而加快入市步伐。而且在升市中，用家買到心水單位的難度往往較高。 　　原因之一，是炒家入市主要是「睇價位」，很多炒家熱衷於投資一個屋苑，與區內物業代理已建立關係，熟知某類型單位在一定時間內的上下波動空間，甚至不需要花時間睇樓，遇有合價位的單位，在代理知會後已可作出入市決定。 　　但用家買樓，有長住的打算，除了價位、景觀、裝修等均是考慮重點。加上往往要諮詢家人意見，正常用家幾乎不可能一睇即買。用家以慢打快，結果自然是罕有的筍盤均被投資者吸納。 　　現時成交量回落，市場亦已形成「樓市偏淡」的共識。在樓價橫行的預期下，各大屋苑的短炒投資者已暫停入市（因為短期內不會因為大市上升而出現走貨的水位）。連帶大部分用家亦沒有「盡快入市」的急迫感。個別用家更可能會放慢入市步伐，打算謀定而後動。 　　問題是，如果置業人士本身有上車/換樓需要，在計過數後，大可考慮趁市場氣氛轉淡而入市。 ---------------------------------- 安全入市先計數 (1) 租樓開支與供款 　　租金去年上升逾兩成，近月個別屋苑租金有橫行迹象。看好後市的認為租金在通脹期可穩步上升。看淡的認為租金升幅已見阻力。但整體而言，如果租客的租約是在1年半至2年前簽訂的，大概可預期新訂租約的租金將明顯上升。 　　如果租客現時租住單位的「市值租金」（而非租約在1或2年前訂下的租金）與同類單位的七成按揭供款接近，可考慮入市。 (2) 首期資金 　　一般理財意見，如果有一筆相當於置業首期的現金，而且過去的投資回報理想，租客不妨持續租樓，並將現金用於投資。但現時外圍因素不樂觀，如未有其他穩健的投資項目，或可考慮將資金用於置業首期。 (3) 利率走勢 　　市場估計本地按息今年仍有0.25厘至0.5厘的上升空間，而08至09年美息或上調0.5厘。即未來按息有大約1厘上升空間。如買家購入心水單位後，以按息3.75厘（比現時加1厘）計，月供仍在家庭入息四成或以下，可考慮入市。 (4) 收入評估 　　如果自問收入穩定，甚至對來年收入增長仍然樂觀，可考慮入市。相反，即使租金支出較供樓高、有首期現金、計算未來加息後仍可應付供款，但行業前景不穩定，甚至估計收入有下跌可能，在通脹嚴重的環境下便不宜貿然入市。 　　如買家預期未來收入可維持穩定，而且供款在加息後仍處可負擔水平，可趁現市況入市。 借$100萬每加0.25厘 月供增$123 　　按息回升，以每$100萬按揭貸款，供款年期20年計，按息上升0.25厘，每月供款會增加$123。以一個樓價$250萬單位為例，承造七成按揭，20年期供款，如在6月初承造按揭，按息2.5厘，月供$9,273；如在現時才申造按揭，月供會上升至$9,488。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 他們的行動 個案1︰正睇樓租客 林先生：吼低位入市 　　林先生與家人於太古城租住3房單位，因家庭成員增加，林先生一直有意慾入市，近期他亦持續睇樓，以了解市場變化。「經濟差，股市大跌，美國信貸危機出問題，加上之前樓市上升過急，相信樓價下半年會顯著下跌。」林先生指，現時正密切留意太古城等港島大屋苑的市況，如樓價下調至目標水位，將會落實入市計劃。　　 ---------------------------------- 個案2︰正放盤業主 Gina：賣價不理想 擱置換樓 　　身為專業人士的Gina，於06年中旬以$350萬購入黃埔花園一個782呎單位自用，呎價低於$4,500，屬市場筍盤。自用逾年，眼見07年底同區海濱南岸開售，樓價拾級而上，因而萌生換樓念頭。「海濱南岸一個770呎3房單位，售價逾$500萬，呎價普遍逾$6,000，但當時的海逸豪園呎價$5,500餘，我希望借當時海濱南岸谷高個市，先沽出黃埔花園單位，套現後再換海逸豪園1,400呎3房海景盤。」 　　Gina於2月以$500萬放售黃埔花園，呎價$6,394，當時市場造價介乎$6,000至$6,300，由於她的單位保養企理，加上擁有逾$80萬裝修，放盤之初的確吸引不少客人參觀。「放售單位時，都幾多買家上門睇樓，當時我深信要賣出單位，應該無難度。由於我是穩陣派，我想先沽黃埔再買海逸，先賣後買感覺安全一些。當時我都留意海逸豪園1,400呎海景單位，部分叫價逾$1,200萬，部分單位質素欠佳，始終未遇有合心水單位。」 　　自3月起股市波動，加上銀行紛紛調高按息，市場成交明顯回落，Gina放售的黃埔花園單位亦即時「無人吼」。「我致電代理安排客人睇樓，代理反而游說我劈價吸客，甚至考慮放租。於是，我參考市場成交及類似放盤，將自己單位叫價由$500萬調低至$480萬，減價4%測試市場反應，若客人有誠意或樓價再跌，我就比3至5%議價空間。」 　　Gina笑言，「其實自己都好矛盾，我知道有好多買家會以種種藉口鋤業主價，某程度上我都想海逸業主減多一些，但另方面又不想自己的黃埔單位平讓。但幸慶自己在去年底至今年初忍手，未有高追海逸豪園，當時1,400呎單位，叫價逾$1,000萬至$1,200萬是等閒事，但現時$900餘至$1,000萬左右亦有選擇，相差半年已回落$200萬。」 　　她補充，「其實買家、業主一早都有加息心理準備，但反而通脹壓力及外圍大市影響較大。若黃埔花園個價太低，我寧願收番個單位唔賣自住，總好過勉強自己夾硬換去海逸豪園囉。」　　 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 淡靜市 筍盤增？ 太古城 投資者割價一成 　　中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城部分持重貨的投資者，願意在放緩的市況下，將叫價下調約一成。至於實力投資者，則會選擇轉售為租，因屋苑的租務市場亦活躍，呎租約$27.8，回報逾4厘。 美孚新邨 業主減價數次 　　中原地產美孚分區經理黃惠霞指，銀行調高按揭息率後，區內業主由觀望變為擔心，個別業主更頻頻調整叫價。6期46號高層H室，795呎，單位具雅致裝修，隨着多間銀行調高按息，業主減價的次數亦見頻密，由原本$335萬，其後減至$330萬，及至七•一假期後再減$2萬至$328萬。「單位叫價減幅不大，僅2%，但可見業主對後市略欠信心。」 　　黃氏補充，個別「口硬心軟」的業主，雖然未有調低叫價，但每日都會多次致電代理了解市況。至於早前睇樓的買家，亦因交投轉靜而暫緩「翻睇」，還價幅度由過往5至8%，擴闊至10至20%。 沙田第一城 2房下調十餘萬 　　沙田第一城的成交量明顯放緩，6月錄得40宗成交，為過去12個月最低紀錄。由於市場氣氛逆轉，屋苑活躍的投資者目前已見停止入貨，反而以但求少賺的姿態出貨。上月40宗成交中，買家均以用家為主，而賣家卻有一半為投資者。 　　投資者為求散貨，亦將單位叫價下調，以最熱炒的2房單位而言，4、5月絕大部分395至410平方呎單位的叫價均逾$170萬，但6月成交量急速放緩，目前叫價低於$160萬的放盤已有約100個。區內代理估計，由於市場上持重貨的投資者不多，7月屋苑成交量料可回升，但呎價或會輕微下調。 ==================================== 10大傳統屋苑最新市況 太古城 2房則王$410萬起 　去年7月平均呎價：$5,549（105宗） 　今年6月平均呎價：$7,891（40宗） 　一年呎價升幅：42.2% 　最近一年呎價高位及低位：$7,891（08年6月）、$5,549（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：太古城以675平方呎2房單位較活躍，此為屋苑中的則王，此類單位放盤量有247個，佔總放盤量的1,424個的17.3%，平均成交價約$430萬至$460萬。個別景觀較遜色叫價低逾$410萬，較市價低約5%。 ---------------------------------- 康怡花園 呎價回落一成 　去年7月平均呎價︰$4,804 （45宗） 　今年6月平均呎價︰$6,200 （17宗） 　一年呎價升幅：29% 　最近一年呎價高位及低位︰$6,200（08年6月）、低位︰$4,683（07年6月） 　熱門屋則有幾筍：康怡花園近期以902呎的3房（連套房）的單位佔最多成交，因受換樓客歡迎，現時市場上此類單位放盤叫價約$600萬，已較今年第一季稍為下跌，跌幅約9至10%。 ---------------------------------- 杏花邨 吸引上車客 　去年7月平均呎價︰$4,834 （62宗） 　今年6月平均呎價︰$6,380 （21宗） 　一年呎價升幅：32% 　最近一年呎價高位及低位︰$6,380（08年6月）、低位︰$4,834（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：杏花邨以2房598呎單位佔最多成交，買家以上車客及夫婦為主。598呎放盤單位現時叫價$350萬至逾$400萬，此類單位成交價較第一季下跌一成。 ---------------------------------- 海怡半島 679呎受歡迎 　去年7月平均呎價︰ $4,204（83宗） 　今年 6月平均呎價： $6,399（20宗） 　一年呎價升幅：52.2% 　最近一年呎價高位及低位： $6,399（08年6月）、低位 $4,204（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：現時海怡半島以2房679平方呎單位最受歡迎，因其主人房比3房單位的更大，是2房戶中的則王，較上半年高位$390萬，下跌逾7%。近期此類屋則成交價約$360萬，放盤叫價則由$370萬至$385萬。 ---------------------------------- 黃埔花園 3房放盤增加 　去年7月平均呎價︰$4,305（71宗） 　今年6月平均呎價︰$5,600（17宗） 　一年呎價升幅︰30% 　最近一年呎價高位及低位︰$5,765（08年3月）、$4,305（07年7月） 　熱門屋則有幾筍︰黃埔花園750呎3房佔成交一半以上，售價由$400萬起，呎價$5,333起，較海濱南岸770呎3房，入場費由$420萬起，呎價$5,455起更筍，廣為換樓初哥追捧。銀行加息前，黃埔花園750呎放盤約320個，現時已遞增至350個，增幅達9%。每呎叫價由$5,300餘起，個別業主尚有5至8%議價空間。 ---------------------------------- 美孚新邨 加多小小買3房 　去年7月平均呎價︰$3,512（98宗） 　今年6月平均呎價︰$4,367（33宗） 　一年呎價升幅︰24.3% 　最近一年呎價高位及低位︰$4,428（08年4月）、$3,512（07年7月） 　熱門屋則有幾筍︰美孚新邨700呎2房，入場費$310餘萬起，但800餘呎3房單位，單位間隔四正，售價約由$350萬起，呎價$4,300餘，兩者樓價前差約一成，銀根較鬆的買家，自然會選擇3房，加上3房屬於「大路貨色」，自用、投資亦有捧場客，交投自然較多。 ---------------------------------- 麗港城 未見大幅減價 　去年7月平均呎價︰$3,693（68宗） 　今年6月平均呎價︰$4,800（14宗） 　一年呎價升幅︰30% 　最近一年呎價高位及低位︰$4,839（08年6月）、$3,575（07年8月） 　熱門屋則有幾筍︰麗港城眾多屋則之中，2房供應佔近一半，呎價$4,100餘起已有交易，上車費由$260餘萬起，屬於港鐵沿綫樓價仍處低水的屋苑之一。屋苑約有500餘個放盤，2房由年初放盤不足一半，已遞增至一半，未見有大幅減價情況，但業主放盤態度較前積極，遇客還價亦肯議價。 ---------------------------------- 沙田第一城 上車盤選擇多 　去年7月平均呎價：$3,322 （101宗） 　今年6月平均呎價：$4,130 （40宗） 　一年呎價升幅：24.3% 　最近一年呎價高位及低位：$4,190（08年4月）、$3,277（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：屋苑最熱門屋則為395至410平方呎2房單位，在全屋苑近800個放盤中，有近700個為此類屋則。此類單位在1月樓市暢旺時間，個別成交價可高逾$170萬，5月同類屋則成交中位數在$160萬左右，現時則在$150萬水平。 ---------------------------------- 嘉湖山莊 $160萬可購3房 　去年7月平均呎價：$1,709（166宗） 　今年6月平均呎價：$2,120（45宗） 　一年呎價升幅：24% 　最近一年呎價高位及低位：$2,138（08年5月）、$1,709（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：嘉湖山莊近月成交以800餘呎3房連套房）較受買家捧場，6月成交中，三成為此類單位。同類單位有200個放盤，放盤量一向穩定，未有業主因市場氣氛轉淡而收回放盤。4、5月800餘呎單位的入場費在$170萬左右，現時成交價已回落至$160萬水平。 ---------------------------------- 綠楊新邨 低於$200萬盤再現 　去年7月平均呎價：$3,260（21宗） 　今年6月平均呎價：$4,266（10宗） 　一年呎價升幅：30.9% 　最近一年呎價高位及低位：$4,266（08年6月）、$3,160（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：綠楊新邨近月成交以500餘平方呎單位較旺場，現時511至519平方呎單位有近100個放盤，4、5月此類屋則的叫價均逾$200萬，目前屋苑已有少量單位叫價低於$200萬水平。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 10大新晉屋苑最新市況 泓都 平均呎價$6,800起 　去年7月平均呎價：$5,575 （24宗） 　今年6月平均呎價：$6,937 （11宗） 　一年呎價升幅：24.4% 　最近一年呎價高位及低位：$7,122 （08年4月）、$5,575 （07年9月） 　熱門屋則有幾筍：2房單位平均呎價由$6,800至$6,900，成交價由$388萬至$450萬，部分放盤業主亦有3至5%議價空間。 ---------------------------------- 嘉亨灣 675呎海景受歡迎 　去年7月平均呎價：$7,507（15宗） 　今年6月平均呎價：$7,700（20宗） 　一年呎價升幅：2.6% 　最近一年呎價高位及低位：$8,509（07年10月）、$7,507（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：675呎海景2房單位頗受歡迎，現時此類屋則放盤量維持約50個，平均每呎叫價介乎$6,600至$7,800，議價幅度由1至2%。 ---------------------------------- 柏景灣 叫價仍企硬 　去年7月平均呎價：$5,423（14宗） 　今年6月平均呎價：$6,948（6宗） 　一年呎價升幅：28.1% 　最近一年呎價高位及低位：$7,203（08年3月）、$5,219（07年8月） 　熱門屋則有幾筍：600餘呎單位於4、5月成交價達$370萬，目前只有一個單位的叫價在$360萬以下，多數單位開價仍在$380萬水平，但代理預料部分較急售的業主可接受約$360萬的成交價。 ---------------------------------- 宇晴軒 放盤增加一成 　去年7月平均呎價︰$4,342（20宗） 　今年6月平均呎價︰$5,211（12宗） 　一年呎價升幅︰20% 　最近一年呎價高位及低位︰$5,453（08年3月）、$4,342（07年10月） 　熱門屋則有幾筍︰宇晴軒648呎2房單位呎價$4,500左右，較泓景臺及碧海藍天2房呎價$4,700餘為平，屋苑放盤由年初280個左右，增至現時逾320個，升幅逾一成，但叫價平穩。 ---------------------------------- 翔龍灣 投資者蝕讓離場 　去年7月平均呎價：$4,805 （14宗） 　今年6月平均呎價：$5,831 （25宗） 　一年呎價升幅：21.4% 　最近一年呎價高位及低位：$6,109 （08年3月）、$4,805 （07年7月） 　熱門屋則有幾筍：500呎2房約有300個放盤，平均每呎叫價$5,500至$5,800，加息後價量未有改變。反觀，不少於07年尾以特長成交期入貨的內地投資者，為免上會，選擇減價蝕讓離場。 ---------------------------------- 萬景峯　3房回落至$520萬 　今年6月平均呎價︰$5,948 　熱門屋則有幾筍︰3房售價由$550餘萬回落至近期的$520萬，現時3房放盤50個，較上月同期略多5%，但叫價未因大市回軟，而大幅調整。 ---------------------------------- 維景灣畔　2房低於$300萬 　去年7月平均呎價：$4,069（56宗） 　今年6月平均呎價：$4,922（30宗） 　一年呎價升幅：21% 　最近一年呎價高位及低位：$4,976（08年3月）、$3,953（07年8月） 　熱門屋則有幾筍：目前多數2房單位叫價在$300萬以上，約有600個放盤，此類單位在4、5月的叫價均高於$300萬，現時已有部分低層單位叫價下調至$300萬以下。 ---------------------------------- 珀麗灣 業主減價3至5% 　去年7月平均呎價：$3,177 （23宗） 　今年6月平均呎價：$3,840 （62宗） 　一年呎價升幅：20.9% 　最近一年呎價高位及低位：$4,055 （08年4月）、$3,177 （07年7月） 　熱門屋則有幾筍：694至706呎內園單位有70個放盤，平均每呎叫價約$3,800，加息後業主叫價態度回軟，並有2%議價空間，亦有個別業主自行減價3至5%。 ---------------------------------- 映灣園 2房$215萬起 　07年7月平均呎價：$2,737（108宗） 　08年6月平均呎價：$3,239（63宗） 　一年呎價升幅：18.3% 　最近一年呎價高位及低位：$3,239（08年6月）、低位 $2,722（07年8月） 　熱門屋則有幾筍：近期2至4期2房單位成交較多，面積介乎728至749平方呎，成交價$215萬至$235萬。 ---------------------------------- YOHO Town 擴闊議價空間 　去年7月平均呎價：$2,939 （25宗） 　今年6月平均呎價：$3,600 （18宗） 　一年呎價升幅：22.5% 　最近一年呎價高位及低位：$3,624（08年2月）、$2,939（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：525呎2房平成交價$180萬至$190萬。加息後業主議價幅度增加3至7%，目前525呎2房單位放盤量維持約40個，平均每呎叫價$3,600。

盈峰一號 突擊成功 加碼應市

以「貝沙灣市區版」作招徠的上環盈峰一號，在不受預售樓花限制下，發展商於上周末（21日）突擊推售，短短5天已售近60伙，佔整個項目約38.7%，平均呎價約$1.2萬，而物業中僅得1伙的相連戶，亦以呎價逾$1.6萬售出。發展商揚言，物業尚有加價空間。 　　盈大執行董事顏金施表示，盈峰一號鄰近中環金融核心地區，該帶租務亦見理想，於周日（22日）推售20個單位，並接受買家預留。區內代理指，中上環一帶的租務回報理想，吸引不少投資者入市，有買家更以$3,700萬購入盈峰一號全層作長綫投資，呎價約$12,600。 ---------------------------------- 訂價解碼器︰首批呎價$12,821貼近市場 　　發展商首批推售20伙，以中高層單位為主，平均呎價$12,821，若與比鄰的帝后華庭及普頓臺比較，兩者於本月的呎價分別為$7,600及$6,800，新盤訂盤高出逾六成及八成。但值得留意是，發展商選用與貝沙灣6期同級的用料，如Miele家電、Zucchetti浴室裝備等，較同區樓盤的用料為佳，會所設施亦較完善。 　　區內與盈峰一號質素較為接近的聚賢居，項目於05年第四季開售，現時尚餘少量行政樓層單位，二手單位呎價亦達$13,000，可見盈峰一號訂價貼市。 　　此外，發展商訂價不算複雜，只按樓層高低而有別，不會因應單位的景觀不同而有高低呎價。如40樓全層4伙，呎價均約$12,600，而41樓全層呎價約$12,650。 ---------------------------------- 同區市況︰鄰近商業區 租務較活躍 　　中原地產區域營業經理沈興和表示，跟盈峰一號較鄰近的屋苑為帝后華庭及普頓臺，本月截至25日，帝后華庭錄得4宗成交，平均呎價$7,600，而普頓臺則未有成交。租務方面，兩屋苑的呎租同約$32，帝后華庭單位面積只468呎1房起，月租叫價約$1.5萬至$1.6萬，回報率近5厘。而普頓臺單位面積近700平方呎，面積較大，月租叫價由$1.8萬至$2萬起。 　　此外，區內另一個單幢盤Manhattan Avenue，亦劃一為500餘2房單位，惟項目只得73伙，租賣放盤量相對較小，二手呎價約$9,200，呎租則$42。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 以「貝沙灣市區版」作招徠 　　盈大在發展盈峰一號時，不論在間隔、配套及包裝，均以貝沙灣作藍本，更以「貝沙灣市區版」作招徠，盈大顏金施亦坦言，盈峰一號的建築成本較貝沙灣6期還要高出近兩成，主要是貫徹追求品味生活的理念，每戶的廚房及浴室選用的材料及設備，均與貝沙灣6期同級。 中高層單位已享開揚景 　　前身為電話機樓的盈峰一號位於上環和風街，右邊為帝后華庭，左邊及前方則有不少舊樓群。由於項目需保留基座部分機樓設施，住宅層因而被托高，只有小部分低層單位望舊樓。 　　A、B室向北，面向德輔道西，中高層單位已可望穿舊樓群，遠眺維港景；C室向東，望上環市景，D室則向西，望西營盤一帶，30樓或以上的單位，景觀較有保障。但值得留意，盈峰一號面向德輔道西，該段為電車路，難免受到噪音影響。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 盈峰一號 info 　地址：上環和風街1號 　座數︰1座 　每層伙數︰4伙 　單位總數︰155個 　面積︰分層531至1,004平方呎；特色單位1,727平方呎 　間隔︰1房、2房、3房（連套房） 　實用率：78% 　發展商︰盈科大衍 　預計落成日期：09年底 　交通：步行至港鐵上環站約8至10分鐘。 　購物：屋苑鄰近皇后大道西一帶設有各式商舖及食肆，或可到上環市政大樓購物。 　校網：小學11號網；中學中西區 ==================================== 其他新盤消息 YORK PLACE 7月開示範作 　　華置旗下灣仔YORK PLACE已售出25伙，佔整體單位之27%，平均呎價$1.3萬至$1.7萬。成交單位中包括一宗大手成交，買家以$5,000萬購入5伙。華置銷售經理任建華表示，料項目售價有上調3至5%之空間，加價後呎價為$1.6萬，特色單位意向呎價$2萬。另外，7月初將開放示範單位予買家參觀。 ---------------------------------- 南灣御園 減價推售60伙 　　泛海宣布減價13至15%推售香港仔南灣御園，今日（28日）推出的60伙平均呎價$7,953，較早前公布的首批20伙平均呎價$9,444，下調15.8%。除即供付款外，買家亦可選1年特長成交期（按訂價加3%）。發售單位中，售價最低為8樓E室，687平方呎，訂價$468.6萬，呎價$6,821。 ---------------------------------- 豪門 擬短期內面世 　　華懋旗下九龍城豪門部署短期內開售，周四（26日）已開放現樓示範單位予代理參觀。物業提供212伙，面積由714至1,885平方呎，早前發展商透露意向呎價由$7,000至$1萬，高層特色戶呎價約$1.5萬。