吹淡風 撈筍盤 100個抵買之選

吹淡風 撈筍盤 100個抵買之選

2008年7月5日 星期六

恒指由高位回落逾萬點、新造按息上升、美息在年內亦有上調壓力。多項壞消息湧現，現時主要支持樓價的因素，是租金仍然高企，多數屋苑仍是供平過租。但去年底市場一度呈現「樓價必升」的預期無疑已煙消雲散，在市場預期樓市橫行的情況下，一般置業人士亦不會覺得有迫切的入市需要。但對用家而言，不妨趁淡市慢慢尋找筍盤，起碼業主有一定議價空間、市場上亦較少投資者搶貨。 　　繼中銀香港之後，恒生、滙豐及東亞等多家中小型銀行亦調整按揭利率，現時一般新造樓按利率已上升至2.75厘。在多家大銀行中，暫時只有渣打銀行仍維持新造按揭牌價於2.5%。 　　現時恒指已由高位回落逾萬點，除了新造按息已上升，美息在年內亦有上調壓力。現時主要支持樓價的因素，是租金仍然高企，多數屋苑仍是供平過租，用家沒有平價放盤的壓力。但去年底市場一度呈現「樓價必升」的預期無疑已煙消雲散，在市場預期樓市橫行的情況下，一般置業人士亦不會覺得有迫切的入市需要。但對用家而言，如本身就業情況未有惡化，不妨趁淡市慢慢尋找筍盤。 炒家暫停入市 用家揀心水樓 　　首先，旺市時業主信心爆棚，市場上罕有平價放盤，開價合理的放盤如有多個買家出價，業主往往會將叫價上調（俗稱反價）。在升市時，人人相信樓價會更高，不單短綫投資者會入市，希望趁樓市升浪「賺返筆」，用家亦會擔心遲買會貴而加快入市步伐。而且在升市中，用家買到心水單位的難度往往較高。 　　原因之一，是炒家入市主要是「睇價位」，很多炒家熱衷於投資一個屋苑，與區內物業代理已建立關係，熟知某類型單位在一定時間內的上下波動空間，甚至不需要花時間睇樓，遇有合價位的單位，在代理知會後已可作出入市決定。 　　但用家買樓，有長住的打算，除了價位、景觀、裝修等均是考慮重點。加上往往要諮詢家人意見，正常用家幾乎不可能一睇即買。用家以慢打快，結果自然是罕有的筍盤均被投資者吸納。 　　現時成交量回落，市場亦已形成「樓市偏淡」的共識。在樓價橫行的預期下，各大屋苑的短炒投資者已暫停入市（因為短期內不會因為大市上升而出現走貨的水位）。連帶大部分用家亦沒有「盡快入市」的急迫感。個別用家更可能會放慢入市步伐，打算謀定而後動。 　　問題是，如果置業人士本身有上車/換樓需要，在計過數後，大可考慮趁市場氣氛轉淡而入市。 ---------------------------------- 安全入市先計數 (1) 租樓開支與供款 　　租金去年上升逾兩成，近月個別屋苑租金有橫行迹象。看好後市的認為租金在通脹期可穩步上升。看淡的認為租金升幅已見阻力。但整體而言，如果租客的租約是在1年半至2年前簽訂的，大概可預期新訂租約的租金將明顯上升。 　　如果租客現時租住單位的「市值租金」（而非租約在1或2年前訂下的租金）與同類單位的七成按揭供款接近，可考慮入市。 (2) 首期資金 　　一般理財意見，如果有一筆相當於置業首期的現金，而且過去的投資回報理想，租客不妨持續租樓，並將現金用於投資。但現時外圍因素不樂觀，如未有其他穩健的投資項目，或可考慮將資金用於置業首期。 (3) 利率走勢 　　市場估計本地按息今年仍有0.25厘至0.5厘的上升空間，而08至09年美息或上調0.5厘。即未來按息有大約1厘上升空間。如買家購入心水單位後，以按息3.75厘（比現時加1厘）計，月供仍在家庭入息四成或以下，可考慮入市。 (4) 收入評估 　　如果自問收入穩定，甚至對來年收入增長仍然樂觀，可考慮入市。相反，即使租金支出較供樓高、有首期現金、計算未來加息後仍可應付供款，但行業前景不穩定，甚至估計收入有下跌可能，在通脹嚴重的環境下便不宜貿然入市。 　　如買家預期未來收入可維持穩定，而且供款在加息後仍處可負擔水平，可趁現市況入市。 借$100萬每加0.25厘 月供增$123 　　按息回升，以每$100萬按揭貸款，供款年期20年計，按息上升0.25厘，每月供款會增加$123。以一個樓價$250萬單位為例，承造七成按揭，20年期供款，如在6月初承造按揭，按息2.5厘，月供$9,273；如在現時才申造按揭，月供會上升至$9,488。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 他們的行動 個案1︰正睇樓租客 林先生：吼低位入市 　　林先生與家人於太古城租住3房單位，因家庭成員增加，林先生一直有意慾入市，近期他亦持續睇樓，以了解市場變化。「經濟差，股市大跌，美國信貸危機出問題，加上之前樓市上升過急，相信樓價下半年會顯著下跌。」林先生指，現時正密切留意太古城等港島大屋苑的市況，如樓價下調至目標水位，將會落實入市計劃。　　 ---------------------------------- 個案2︰正放盤業主 Gina：賣價不理想 擱置換樓 　　身為專業人士的Gina，於06年中旬以$350萬購入黃埔花園一個782呎單位自用，呎價低於$4,500，屬市場筍盤。自用逾年，眼見07年底同區海濱南岸開售，樓價拾級而上，因而萌生換樓念頭。「海濱南岸一個770呎3房單位，售價逾$500萬，呎價普遍逾$6,000，但當時的海逸豪園呎價$5,500餘，我希望借當時海濱南岸谷高個市，先沽出黃埔花園單位，套現後再換海逸豪園1,400呎3房海景盤。」 　　Gina於2月以$500萬放售黃埔花園，呎價$6,394，當時市場造價介乎$6,000至$6,300，由於她的單位保養企理，加上擁有逾$80萬裝修，放盤之初的確吸引不少客人參觀。「放售單位時，都幾多買家上門睇樓，當時我深信要賣出單位，應該無難度。由於我是穩陣派，我想先沽黃埔再買海逸，先賣後買感覺安全一些。當時我都留意海逸豪園1,400呎海景單位，部分叫價逾$1,200萬，部分單位質素欠佳，始終未遇有合心水單位。」 　　自3月起股市波動，加上銀行紛紛調高按息，市場成交明顯回落，Gina放售的黃埔花園單位亦即時「無人吼」。「我致電代理安排客人睇樓，代理反而游說我劈價吸客，甚至考慮放租。於是，我參考市場成交及類似放盤，將自己單位叫價由$500萬調低至$480萬，減價4%測試市場反應，若客人有誠意或樓價再跌，我就比3至5%議價空間。」 　　Gina笑言，「其實自己都好矛盾，我知道有好多買家會以種種藉口鋤業主價，某程度上我都想海逸業主減多一些，但另方面又不想自己的黃埔單位平讓。但幸慶自己在去年底至今年初忍手，未有高追海逸豪園，當時1,400呎單位，叫價逾$1,000萬至$1,200萬是等閒事，但現時$900餘至$1,000萬左右亦有選擇，相差半年已回落$200萬。」 　　她補充，「其實買家、業主一早都有加息心理準備，但反而通脹壓力及外圍大市影響較大。若黃埔花園個價太低，我寧願收番個單位唔賣自住，總好過勉強自己夾硬換去海逸豪園囉。」　　 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 淡靜市 筍盤增？ 太古城 投資者割價一成 　　中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城部分持重貨的投資者，願意在放緩的市況下，將叫價下調約一成。至於實力投資者，則會選擇轉售為租，因屋苑的租務市場亦活躍，呎租約$27.8，回報逾4厘。 美孚新邨 業主減價數次 　　中原地產美孚分區經理黃惠霞指，銀行調高按揭息率後，區內業主由觀望變為擔心，個別業主更頻頻調整叫價。6期46號高層H室，795呎，單位具雅致裝修，隨着多間銀行調高按息，業主減價的次數亦見頻密，由原本$335萬，其後減至$330萬，及至七•一假期後再減$2萬至$328萬。「單位叫價減幅不大，僅2%，但可見業主對後市略欠信心。」 　　黃氏補充，個別「口硬心軟」的業主，雖然未有調低叫價，但每日都會多次致電代理了解市況。至於早前睇樓的買家，亦因交投轉靜而暫緩「翻睇」，還價幅度由過往5至8%，擴闊至10至20%。 沙田第一城 2房下調十餘萬 　　沙田第一城的成交量明顯放緩，6月錄得40宗成交，為過去12個月最低紀錄。由於市場氣氛逆轉，屋苑活躍的投資者目前已見停止入貨，反而以但求少賺的姿態出貨。上月40宗成交中，買家均以用家為主，而賣家卻有一半為投資者。 　　投資者為求散貨，亦將單位叫價下調，以最熱炒的2房單位而言，4、5月絕大部分395至410平方呎單位的叫價均逾$170萬，但6月成交量急速放緩，目前叫價低於$160萬的放盤已有約100個。區內代理估計，由於市場上持重貨的投資者不多，7月屋苑成交量料可回升，但呎價或會輕微下調。 ==================================== 10大傳統屋苑最新市況 太古城 2房則王$410萬起 　去年7月平均呎價：$5,549（105宗） 　今年6月平均呎價：$7,891（40宗） 　一年呎價升幅：42.2% 　最近一年呎價高位及低位：$7,891（08年6月）、$5,549（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：太古城以675平方呎2房單位較活躍，此為屋苑中的則王，此類單位放盤量有247個，佔總放盤量的1,424個的17.3%，平均成交價約$430萬至$460萬。個別景觀較遜色叫價低逾$410萬，較市價低約5%。 ---------------------------------- 康怡花園 呎價回落一成 　去年7月平均呎價︰$4,804 （45宗） 　今年6月平均呎價︰$6,200 （17宗） 　一年呎價升幅：29% 　最近一年呎價高位及低位︰$6,200（08年6月）、低位︰$4,683（07年6月） 　熱門屋則有幾筍：康怡花園近期以902呎的3房（連套房）的單位佔最多成交，因受換樓客歡迎，現時市場上此類單位放盤叫價約$600萬，已較今年第一季稍為下跌，跌幅約9至10%。 ---------------------------------- 杏花邨 吸引上車客 　去年7月平均呎價︰$4,834 （62宗） 　今年6月平均呎價︰$6,380 （21宗） 　一年呎價升幅：32% 　最近一年呎價高位及低位︰$6,380（08年6月）、低位︰$4,834（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：杏花邨以2房598呎單位佔最多成交，買家以上車客及夫婦為主。598呎放盤單位現時叫價$350萬至逾$400萬，此類單位成交價較第一季下跌一成。 ---------------------------------- 海怡半島 679呎受歡迎 　去年7月平均呎價︰ $4,204（83宗） 　今年 6月平均呎價： $6,399（20宗） 　一年呎價升幅：52.2% 　最近一年呎價高位及低位： $6,399（08年6月）、低位 $4,204（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：現時海怡半島以2房679平方呎單位最受歡迎，因其主人房比3房單位的更大，是2房戶中的則王，較上半年高位$390萬，下跌逾7%。近期此類屋則成交價約$360萬，放盤叫價則由$370萬至$385萬。 ---------------------------------- 黃埔花園 3房放盤增加 　去年7月平均呎價︰$4,305（71宗） 　今年6月平均呎價︰$5,600（17宗） 　一年呎價升幅︰30% 　最近一年呎價高位及低位︰$5,765（08年3月）、$4,305（07年7月） 　熱門屋則有幾筍︰黃埔花園750呎3房佔成交一半以上，售價由$400萬起，呎價$5,333起，較海濱南岸770呎3房，入場費由$420萬起，呎價$5,455起更筍，廣為換樓初哥追捧。銀行加息前，黃埔花園750呎放盤約320個，現時已遞增至350個，增幅達9%。每呎叫價由$5,300餘起，個別業主尚有5至8%議價空間。 ---------------------------------- 美孚新邨 加多小小買3房 　去年7月平均呎價︰$3,512（98宗） 　今年6月平均呎價︰$4,367（33宗） 　一年呎價升幅︰24.3% 　最近一年呎價高位及低位︰$4,428（08年4月）、$3,512（07年7月） 　熱門屋則有幾筍︰美孚新邨700呎2房，入場費$310餘萬起，但800餘呎3房單位，單位間隔四正，售價約由$350萬起，呎價$4,300餘，兩者樓價前差約一成，銀根較鬆的買家，自然會選擇3房，加上3房屬於「大路貨色」，自用、投資亦有捧場客，交投自然較多。 ---------------------------------- 麗港城 未見大幅減價 　去年7月平均呎價︰$3,693（68宗） 　今年6月平均呎價︰$4,800（14宗） 　一年呎價升幅︰30% 　最近一年呎價高位及低位︰$4,839（08年6月）、$3,575（07年8月） 　熱門屋則有幾筍︰麗港城眾多屋則之中，2房供應佔近一半，呎價$4,100餘起已有交易，上車費由$260餘萬起，屬於港鐵沿綫樓價仍處低水的屋苑之一。屋苑約有500餘個放盤，2房由年初放盤不足一半，已遞增至一半，未見有大幅減價情況，但業主放盤態度較前積極，遇客還價亦肯議價。 ---------------------------------- 沙田第一城 上車盤選擇多 　去年7月平均呎價：$3,322 （101宗） 　今年6月平均呎價：$4,130 （40宗） 　一年呎價升幅：24.3% 　最近一年呎價高位及低位：$4,190（08年4月）、$3,277（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：屋苑最熱門屋則為395至410平方呎2房單位，在全屋苑近800個放盤中，有近700個為此類屋則。此類單位在1月樓市暢旺時間，個別成交價可高逾$170萬，5月同類屋則成交中位數在$160萬左右，現時則在$150萬水平。 ---------------------------------- 嘉湖山莊 $160萬可購3房 　去年7月平均呎價：$1,709（166宗） 　今年6月平均呎價：$2,120（45宗） 　一年呎價升幅：24% 　最近一年呎價高位及低位：$2,138（08年5月）、$1,709（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：嘉湖山莊近月成交以800餘呎3房連套房）較受買家捧場，6月成交中，三成為此類單位。同類單位有200個放盤，放盤量一向穩定，未有業主因市場氣氛轉淡而收回放盤。4、5月800餘呎單位的入場費在$170萬左右，現時成交價已回落至$160萬水平。 ---------------------------------- 綠楊新邨 低於$200萬盤再現 　去年7月平均呎價：$3,260（21宗） 　今年6月平均呎價：$4,266（10宗） 　一年呎價升幅：30.9% 　最近一年呎價高位及低位：$4,266（08年6月）、$3,160（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：綠楊新邨近月成交以500餘平方呎單位較旺場，現時511至519平方呎單位有近100個放盤，4、5月此類屋則的叫價均逾$200萬，目前屋苑已有少量單位叫價低於$200萬水平。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 10大新晉屋苑最新市況 泓都 平均呎價$6,800起 　去年7月平均呎價：$5,575 （24宗） 　今年6月平均呎價：$6,937 （11宗） 　一年呎價升幅：24.4% 　最近一年呎價高位及低位：$7,122 （08年4月）、$5,575 （07年9月） 　熱門屋則有幾筍：2房單位平均呎價由$6,800至$6,900，成交價由$388萬至$450萬，部分放盤業主亦有3至5%議價空間。 ---------------------------------- 嘉亨灣 675呎海景受歡迎 　去年7月平均呎價：$7,507（15宗） 　今年6月平均呎價：$7,700（20宗） 　一年呎價升幅：2.6% 　最近一年呎價高位及低位：$8,509（07年10月）、$7,507（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：675呎海景2房單位頗受歡迎，現時此類屋則放盤量維持約50個，平均每呎叫價介乎$6,600至$7,800，議價幅度由1至2%。 ---------------------------------- 柏景灣 叫價仍企硬 　去年7月平均呎價：$5,423（14宗） 　今年6月平均呎價：$6,948（6宗） 　一年呎價升幅：28.1% 　最近一年呎價高位及低位：$7,203（08年3月）、$5,219（07年8月） 　熱門屋則有幾筍：600餘呎單位於4、5月成交價達$370萬，目前只有一個單位的叫價在$360萬以下，多數單位開價仍在$380萬水平，但代理預料部分較急售的業主可接受約$360萬的成交價。 ---------------------------------- 宇晴軒 放盤增加一成 　去年7月平均呎價︰$4,342（20宗） 　今年6月平均呎價︰$5,211（12宗） 　一年呎價升幅︰20% 　最近一年呎價高位及低位︰$5,453（08年3月）、$4,342（07年10月） 　熱門屋則有幾筍︰宇晴軒648呎2房單位呎價$4,500左右，較泓景臺及碧海藍天2房呎價$4,700餘為平，屋苑放盤由年初280個左右，增至現時逾320個，升幅逾一成，但叫價平穩。 ---------------------------------- 翔龍灣 投資者蝕讓離場 　去年7月平均呎價：$4,805 （14宗） 　今年6月平均呎價：$5,831 （25宗） 　一年呎價升幅：21.4% 　最近一年呎價高位及低位：$6,109 （08年3月）、$4,805 （07年7月） 　熱門屋則有幾筍：500呎2房約有300個放盤，平均每呎叫價$5,500至$5,800，加息後價量未有改變。反觀，不少於07年尾以特長成交期入貨的內地投資者，為免上會，選擇減價蝕讓離場。 ---------------------------------- 萬景峯　3房回落至$520萬 　今年6月平均呎價︰$5,948 　熱門屋則有幾筍︰3房售價由$550餘萬回落至近期的$520萬，現時3房放盤50個，較上月同期略多5%，但叫價未因大市回軟，而大幅調整。 ---------------------------------- 維景灣畔　2房低於$300萬 　去年7月平均呎價：$4,069（56宗） 　今年6月平均呎價：$4,922（30宗） 　一年呎價升幅：21% 　最近一年呎價高位及低位：$4,976（08年3月）、$3,953（07年8月） 　熱門屋則有幾筍：目前多數2房單位叫價在$300萬以上，約有600個放盤，此類單位在4、5月的叫價均高於$300萬，現時已有部分低層單位叫價下調至$300萬以下。 ---------------------------------- 珀麗灣 業主減價3至5% 　去年7月平均呎價：$3,177 （23宗） 　今年6月平均呎價：$3,840 （62宗） 　一年呎價升幅：20.9% 　最近一年呎價高位及低位：$4,055 （08年4月）、$3,177 （07年7月） 　熱門屋則有幾筍：694至706呎內園單位有70個放盤，平均每呎叫價約$3,800，加息後業主叫價態度回軟，並有2%議價空間，亦有個別業主自行減價3至5%。 ---------------------------------- 映灣園 2房$215萬起 　07年7月平均呎價：$2,737（108宗） 　08年6月平均呎價：$3,239（63宗） 　一年呎價升幅：18.3% 　最近一年呎價高位及低位：$3,239（08年6月）、低位 $2,722（07年8月） 　熱門屋則有幾筍：近期2至4期2房單位成交較多，面積介乎728至749平方呎，成交價$215萬至$235萬。 ---------------------------------- YOHO Town 擴闊議價空間 　去年7月平均呎價：$2,939 （25宗） 　今年6月平均呎價：$3,600 （18宗） 　一年呎價升幅：22.5% 　最近一年呎價高位及低位：$3,624（08年2月）、$2,939（07年7月） 　熱門屋則有幾筍：525呎2房平成交價$180萬至$190萬。加息後業主議價幅度增加3至7%，目前525呎2房單位放盤量維持約40個，平均每呎叫價$3,600。