實用面積計算 增買家透明度

置業家居 實用面積計算 增買家透明度 2012年12月15日 星期六 撰文:甘潔瑩、張婉明 欄名:封面故事 以實用面積計價，顛覆建築面積呎價的傳統，往往令準買家驚訝，因不少屋苑的實用面積呎價早已突破$1萬。究竟在實用面積計算下，應如何解讀及比較各屋苑造價？本刊特別搜羅20個活躍的傳統及新晉屋苑呎價資料，以助讀者分析，作好入市部署。 市場多年來習慣以建築面積計算呎價，及至明年1月1日起將改以實用面積計算，令市民購入單位的真正價值，一律無所遁形。因屋苑間的實用率各異，在不同面積計算下，呎價的差距頗大，甚至出現原本建築面積呎價較低，但以實用面積計算呎價則較高的情況。物業的呎價高低、樓價平貴將有重新定義。 環顧全港20個活躍的傳統及新晉屋苑，傳統屋苑11月建築面積平均呎價與實用面積相差15.2至36.7%不等（詳見表1），而新晉屋苑的兩種呎價差距由29.4至42.7%（詳見表2），新晉屋苑的呎價差距較大，與其實用率相對低有關。 河畔花園 實用面積呎價破萬 在細價樓較多的沙田區，實用率介乎65.5至71.7%的河畔花園，11月建築面積平均呎價$7,176，相較同區沙田第一城11月建築面積呎價$7,603低5.6%。但以實用面積平均呎價計算後，河畔花園呎價破萬元，高達$10,774，相比沙田第一城呎價$9,908還要高8.7%。以建築面積比較，河畔花園似乎較平，但換成實用面積呎價後，河畔花園實際上較貴。 不過，因單位面積細，就算實用面積呎價再高，樓價始終較平，在現今樓價處於高位之際，亦深受上車客青睞。但同樣的情況亦發生於市區中價樓市場，以紅磡黃埔花園及長沙灣泓景臺為例，黃埔花園11月建築面積平均呎價$8,981，較泓景臺呎價$8,680僅高3.5%。若以實用面積平均呎價比較，黃埔花園呎價$10,457，卻較泓景臺的$11,323低7.6%。顯而易見，單計樓價而不計樓齡、會所等因素，黃埔花園相對抵買。 就算計及樓齡因素，情況亦如是。以樓齡相若的物業比較，如樓齡8至9年的長沙灣泓景臺，及9至10年的大角咀港灣豪庭，港灣豪庭11月的建築面積平均呎價$8,245，低於泓景臺$8,680的5%。但以實用面積計算，結果則相反，原本呎價相對落後的港灣豪庭，實用面積平均呎價高達$11,768，高於泓景臺$11,323達3.9%。 建築面積相若 實用面積呎價差一成 事實上，在使用實用面積計算呎價後，買家不會在單單受建築面積呎價的數字左右入市判斷。以紅磡黃埔花園及海濱南岸為例，11月黃埔花園錄得一宗成交，為2期15座中層H室，建築面積558呎，成交價$505萬，建築面積呎價$9,050。同月海濱南岸亦錄得一宗面積相若的成交，為4座高層A室，建築面積559呎，成交價$538萬，呎價$9,624。 以建築面積計算，此兩單位呎價差幅6.3%。若換算作實用面積計算，黃埔花園單位實用面積461呎，呎價$10,954，至於海濱南岸單位實用面積430呎，呎價$12,512，兩者呎價相差達14.2%。再者，此兩單位的建築面積相若，但黃埔花園的實用面積較海濱南岸單位多出31呎。 在實行實用面積計價後，買家在比較各單位之間的價錢差距時，將不再因建築面積計算而縮小或擴大，而且較易進行比較，透明度也較高。 經濟日報 15 Dec 2012 置業家居

專家之言

專家之言 2012年12月15日 星期六 撰文:甘潔瑩、張婉明 欄名:封面故事 物業買賣或租賃劃一採用實用面積，優點何在？面對這項全新措施，買賣或租賃雙方，有何細節需要注意？本刊找來3位專家剖析。 潘永祥：準確度高 方便比較物業平貴 城市大學建築科技學部高級講師、兼香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指，二手物業統一採用實用面積計價的最大好處是約定俗成，消費者對物業的售價有圓滿的了解。「因現時已統一了實用面積的計算方法，而建築面積則沒有，以建築面積計價可能存有偏差。反觀實用面積是差餉物業估價署從香港測量師學會所取得，準確度高，選用既定的計算標準，用以比較物業之間平貴也較方便。」 無疑，從建築面積轉到實用面積計價，確實需時適應，但整個計算方面的度量衡並沒有改變，只是選取面積計算方式不同而已。潘氏舉例說，代理介紹不同單位予以準買家，過去睇樓所應用的建築面積，因計算方式不同，準買家因而被誤導了單位實質大細。相反，現時以實用面積計算，沒數值差異，準買家能更準確、清楚了解單位的實際大細，日後因為物業大細之爭拗也會減少。 潘永祥又提到，除實用面積以外，準買家或租客亦要留意屋苑內的設施，如屋苑的公用面積、平台花園面積等，以更了解物業的配備，可用以衡量屋苑的價格是否合理。 劉嘉輝：真正「貨比貨」 有利樓市 美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，以實用面積計價，表面看會推高物業呎價，然而，建築面積應用多時，料準買家或租客定必一併搜集建築面積作比較，以更了解物業的實用性及其價格。「實用性較低的屋苑在此制度下，呎價難免被拉高，但這更有效比較不同物業的價格，能做到『貨比貨』，對樓市發展是利多於弊。」 他提到，即使業界統一以實用面積表述，但準買家或租客亦會到實地視察，以了解單位概況，因此，對於買賣雙方而言，不會造成嚴重的影響。「現今準買家或租客需要多方面的資訊，除面積以後，還有坐向、僭建等的資料，亦要求代理給予相關的資料，相信新措施不會對市況構成大影響。一些熱門屋則如沙田第一城395呎的2房單位，不少準買家或租客對此類間隔有透切的認識，或不會睇樓就入市，實用面積多寡也未必影響他們的入市意慾，決定性的因素在於單位的售價或租金。」 劉嘉輝提到，集團早於地監局發出執業通告以後，已積極搜集相關的資料，部分區域的分行，亦遵從指引的規定，張貼櫥窗的放盤以實用面積表述，務求配合地監局的要求。 許智文：低實用率單位 租買或受影響 理大建築及房地產學系教授許智文指，二手物業以實用面積表述，是連繫《一手住宅物業銷售條例》而制定，對於買方也有好處，買家及租客也能清楚了解物業的實用程度。而地監局推出公布有關的執業通告後，已有代理開始搜集相關數據予以準買家或租客，因此，預計於明年實行時，未必會引起大混亂。 他坦言，市民沿用建築面積多時，一下子全港改用實用面積，難免有點混亂，需時適應，估計初期準買家或租客亦會同時參考實用及建築面積價格，當市場普及選用實用面積後，料建築面積將被淘汰。 近期市場回軟，而實用面積表述亦將實行，許智文估計，新措施或影響樓市表現。「在新措施下，低實用率的單位呎價有機會較同區大型指標屋苑為高，價格不合理，影響購買或租住的意慾。換另一個角度分析，低實用率物業的實用面積呎價，要調整至合理水平始能吸引準買家入市，此舉將令市場發展更穩健，減少泡沫的產生。」 15 Dec 2012 經濟日報 置業家居

實用面積計價新年代

實用面積計價新年代 2012年12月15日 星期六 撰文:甘潔瑩、張婉明 欄名:封面故事 為進一步提高物業買賣的透明度，地產代理監管局要求代理於明年1月1日起，不論租售二手住宅物業時，均需向準買家或租客清晰表述單位實用面積，並以此統一計價，冀能保障消費者的權益。本港樓市快將步入實用面積計價新年代，究竟會產生甚麼影響？ 今年6月，立法會通過《一手住宅物業銷售條例》，規定一手物業價單以實用面積作為售價的唯一標準。因政府規定一手物業採用實用面積，二手物業亦相應採用同一計算準則。 地產代理監管局（下稱地監局）於今年5月發出執業通告，決定於明年1月1日起，地產代理須於二手物業買賣及租賃時表述單位實用面積，資料可取自差餉物業估價署（下稱估價署）或土地註冊處的首次轉讓買賣協議中述明的物業實用面積。 上述僅屬執業通告，不如一手住宅般立法規管，即使代理不遵守指引，也不用負上刑事責任。不過，代理違反執業指引的規例，則會受到地監局制裁。根據執業指引，違規代理最高罰款$30萬，以及吊銷牌照。 何謂實用面積？ 改用實用面積計價，首先要弄清楚何謂實用面積。統一定義後的實用面積，泛指單位的主體面積，包括露台及工作平台的面積（詳見附圖），其他地方的面積如平台、天台、花園、閣樓、天井、台階、窗台、冷氣機房、車位等，不包括在實用面積內，但需要逐一列出。 實用面積即由牆壁圍繞單位的樓面面積，包括露台、工作平台及騎樓（Verandah），並由本身的露台、工作平台或騎樓圍牆外圍起計算。如圍牆用以分隔2個毗連單位，則須由牆壁中央起計算，以平分給2個單位。如任何圍牆連接公共地方，則實用面積需包括該圍牆的整個厚度。簡單而言，實用面積指實際享用的面積。 過去消費者置業，多從單位的實用率以比較不同物業的實用性，但礙於一直沿用的建築面積並沒有統一的定義，即使取得不同物業的實用率，也難以就物業的實用性作準確的比較。而明年起，住宅物業市場的買賣，將一律改以實用面積表述，消費者可以透過實用面積呎價比較物業的平貴，新舊樓亦同樣能應用。 不過，有關的措施卻影響多方的日常運作，如市民日後置業或租樓，也要摒棄過去採用多時的建築面積，並需時適應實用面積及其計價的方式，不排除初期會引起混淆。而地產代理從業員，亦要重新搜集實用面積的數據，整合並展示給準買家或租客。而業主將單位放售或放租時，可透過代理從估價署，或首次協議中取得單位實用面積的資料，始能放售單位。 另因現時建築面積並沒有統一的定義，明年起所有二手住宅改以實用面積計價，一些實用性較低的屋苑，將出現呎價大幅升的現象，或影響準買家的入市意慾。 --------------------------------- 前特首10年提出規管 自09年初起，樓市升勢未止，新盤屢創天價成交，而發展商在設計物業上，「跳層」情況普遍；另發展商在一手新盤上的銷售安排亦備受非議。針對上述的問題，政府於10年4月出招打壓，推出「9招12式」規管發展商銷售一手物業，同時亦修正示範單位的要求，藉以增加銷售的透明度。 同年8月，政府加碼推出2招，要求發展商開售一手物業後的5天內公布單位成交，若單位取消交易，則須於24小時內公布。 前特首曾蔭權於當年的施政報告內，提出加強規管一手私人住宅物業銷售，當中包括以實用面積作公布呎價的唯一標準。及後更成立督導委員會處理有關事宜，有關議案於今年6月三讀通過。 另就發水樓的問題，政府已於11年4月1日，收緊樓宇發水限制，由過去最高總樓面面積三成，縮減至一成，同時，新發展項目要符合可持續建築設計指引，以及獲綠色建築議會發出BEAM Plus認證。 15 Dec 2012 經濟日報 置業家居