實用面積計價新年代

實用面積計價新年代 2012年12月15日 星期六 撰文:甘潔瑩、張婉明 欄名:封面故事 為進一步提高物業買賣的透明度，地產代理監管局要求代理於明年1月1日起，不論租售二手住宅物業時，均需向準買家或租客清晰表述單位實用面積，並以此統一計價，冀能保障消費者的權益。本港樓市快將步入實用面積計價新年代，究竟會產生甚麼影響？ 今年6月，立法會通過《一手住宅物業銷售條例》，規定一手物業價單以實用面積作為售價的唯一標準。因政府規定一手物業採用實用面積，二手物業亦相應採用同一計算準則。 地產代理監管局（下稱地監局）於今年5月發出執業通告，決定於明年1月1日起，地產代理須於二手物業買賣及租賃時表述單位實用面積，資料可取自差餉物業估價署（下稱估價署）或土地註冊處的首次轉讓買賣協議中述明的物業實用面積。 上述僅屬執業通告，不如一手住宅般立法規管，即使代理不遵守指引，也不用負上刑事責任。不過，代理違反執業指引的規例，則會受到地監局制裁。根據執業指引，違規代理最高罰款$30萬，以及吊銷牌照。 何謂實用面積？ 改用實用面積計價，首先要弄清楚何謂實用面積。統一定義後的實用面積，泛指單位的主體面積，包括露台及工作平台的面積（詳見附圖），其他地方的面積如平台、天台、花園、閣樓、天井、台階、窗台、冷氣機房、車位等，不包括在實用面積內，但需要逐一列出。 實用面積即由牆壁圍繞單位的樓面面積，包括露台、工作平台及騎樓（Verandah），並由本身的露台、工作平台或騎樓圍牆外圍起計算。如圍牆用以分隔2個毗連單位，則須由牆壁中央起計算，以平分給2個單位。如任何圍牆連接公共地方，則實用面積需包括該圍牆的整個厚度。簡單而言，實用面積指實際享用的面積。 過去消費者置業，多從單位的實用率以比較不同物業的實用性，但礙於一直沿用的建築面積並沒有統一的定義，即使取得不同物業的實用率，也難以就物業的實用性作準確的比較。而明年起，住宅物業市場的買賣，將一律改以實用面積表述，消費者可以透過實用面積呎價比較物業的平貴，新舊樓亦同樣能應用。 不過，有關的措施卻影響多方的日常運作，如市民日後置業或租樓，也要摒棄過去採用多時的建築面積，並需時適應實用面積及其計價的方式，不排除初期會引起混淆。而地產代理從業員，亦要重新搜集實用面積的數據，整合並展示給準買家或租客。而業主將單位放售或放租時，可透過代理從估價署，或首次協議中取得單位實用面積的資料，始能放售單位。 另因現時建築面積並沒有統一的定義，明年起所有二手住宅改以實用面積計價，一些實用性較低的屋苑，將出現呎價大幅升的現象，或影響準買家的入市意慾。 --------------------------------- 前特首10年提出規管 自09年初起，樓市升勢未止，新盤屢創天價成交，而發展商在設計物業上，「跳層」情況普遍；另發展商在一手新盤上的銷售安排亦備受非議。針對上述的問題，政府於10年4月出招打壓，推出「9招12式」規管發展商銷售一手物業，同時亦修正示範單位的要求，藉以增加銷售的透明度。 同年8月，政府加碼推出2招，要求發展商開售一手物業後的5天內公布單位成交，若單位取消交易，則須於24小時內公布。 前特首曾蔭權於當年的施政報告內，提出加強規管一手私人住宅物業銷售，當中包括以實用面積作公布呎價的唯一標準。及後更成立督導委員會處理有關事宜，有關議案於今年6月三讀通過。 另就發水樓的問題，政府已於11年4月1日，收緊樓宇發水限制，由過去最高總樓面面積三成，縮減至一成，同時，新發展項目要符合可持續建築設計指引，以及獲綠色建築議會發出BEAM Plus認證。 15 Dec 2012 經濟日報 置業家居