實用面積計算 增買家透明度

置業家居 實用面積計算 增買家透明度 2012年12月15日 星期六 撰文:甘潔瑩、張婉明 欄名:封面故事 以實用面積計價，顛覆建築面積呎價的傳統，往往令準買家驚訝，因不少屋苑的實用面積呎價早已突破$1萬。究竟在實用面積計算下，應如何解讀及比較各屋苑造價？本刊特別搜羅20個活躍的傳統及新晉屋苑呎價資料，以助讀者分析，作好入市部署。 市場多年來習慣以建築面積計算呎價，及至明年1月1日起將改以實用面積計算，令市民購入單位的真正價值，一律無所遁形。因屋苑間的實用率各異，在不同面積計算下，呎價的差距頗大，甚至出現原本建築面積呎價較低，但以實用面積計算呎價則較高的情況。物業的呎價高低、樓價平貴將有重新定義。 環顧全港20個活躍的傳統及新晉屋苑，傳統屋苑11月建築面積平均呎價與實用面積相差15.2至36.7%不等（詳見表1），而新晉屋苑的兩種呎價差距由29.4至42.7%（詳見表2），新晉屋苑的呎價差距較大，與其實用率相對低有關。 河畔花園 實用面積呎價破萬 在細價樓較多的沙田區，實用率介乎65.5至71.7%的河畔花園，11月建築面積平均呎價$7,176，相較同區沙田第一城11月建築面積呎價$7,603低5.6%。但以實用面積平均呎價計算後，河畔花園呎價破萬元，高達$10,774，相比沙田第一城呎價$9,908還要高8.7%。以建築面積比較，河畔花園似乎較平，但換成實用面積呎價後，河畔花園實際上較貴。 不過，因單位面積細，就算實用面積呎價再高，樓價始終較平，在現今樓價處於高位之際，亦深受上車客青睞。但同樣的情況亦發生於市區中價樓市場，以紅磡黃埔花園及長沙灣泓景臺為例，黃埔花園11月建築面積平均呎價$8,981，較泓景臺呎價$8,680僅高3.5%。若以實用面積平均呎價比較，黃埔花園呎價$10,457，卻較泓景臺的$11,323低7.6%。顯而易見，單計樓價而不計樓齡、會所等因素，黃埔花園相對抵買。 就算計及樓齡因素，情況亦如是。以樓齡相若的物業比較，如樓齡8至9年的長沙灣泓景臺，及9至10年的大角咀港灣豪庭，港灣豪庭11月的建築面積平均呎價$8,245，低於泓景臺$8,680的5%。但以實用面積計算，結果則相反，原本呎價相對落後的港灣豪庭，實用面積平均呎價高達$11,768，高於泓景臺$11,323達3.9%。 建築面積相若 實用面積呎價差一成 事實上，在使用實用面積計算呎價後，買家不會在單單受建築面積呎價的數字左右入市判斷。以紅磡黃埔花園及海濱南岸為例，11月黃埔花園錄得一宗成交，為2期15座中層H室，建築面積558呎，成交價$505萬，建築面積呎價$9,050。同月海濱南岸亦錄得一宗面積相若的成交，為4座高層A室，建築面積559呎，成交價$538萬，呎價$9,624。 以建築面積計算，此兩單位呎價差幅6.3%。若換算作實用面積計算，黃埔花園單位實用面積461呎，呎價$10,954，至於海濱南岸單位實用面積430呎，呎價$12,512，兩者呎價相差達14.2%。再者，此兩單位的建築面積相若，但黃埔花園的實用面積較海濱南岸單位多出31呎。 在實行實用面積計價後，買家在比較各單位之間的價錢差距時，將不再因建築面積計算而縮小或擴大，而且較易進行比較，透明度也較高。 經濟日報 15 Dec 2012 置業家居