專家之言

專家之言 2012年12月15日 星期六 撰文:甘潔瑩、張婉明 欄名:封面故事 物業買賣或租賃劃一採用實用面積，優點何在？面對這項全新措施，買賣或租賃雙方，有何細節需要注意？本刊找來3位專家剖析。 潘永祥：準確度高 方便比較物業平貴 城市大學建築科技學部高級講師、兼香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指，二手物業統一採用實用面積計價的最大好處是約定俗成，消費者對物業的售價有圓滿的了解。「因現時已統一了實用面積的計算方法，而建築面積則沒有，以建築面積計價可能存有偏差。反觀實用面積是差餉物業估價署從香港測量師學會所取得，準確度高，選用既定的計算標準，用以比較物業之間平貴也較方便。」 無疑，從建築面積轉到實用面積計價，確實需時適應，但整個計算方面的度量衡並沒有改變，只是選取面積計算方式不同而已。潘氏舉例說，代理介紹不同單位予以準買家，過去睇樓所應用的建築面積，因計算方式不同，準買家因而被誤導了單位實質大細。相反，現時以實用面積計算，沒數值差異，準買家能更準確、清楚了解單位的實際大細，日後因為物業大細之爭拗也會減少。 潘永祥又提到，除實用面積以外，準買家或租客亦要留意屋苑內的設施，如屋苑的公用面積、平台花園面積等，以更了解物業的配備，可用以衡量屋苑的價格是否合理。 劉嘉輝：真正「貨比貨」 有利樓市 美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，以實用面積計價，表面看會推高物業呎價，然而，建築面積應用多時，料準買家或租客定必一併搜集建築面積作比較，以更了解物業的實用性及其價格。「實用性較低的屋苑在此制度下，呎價難免被拉高，但這更有效比較不同物業的價格，能做到『貨比貨』，對樓市發展是利多於弊。」 他提到，即使業界統一以實用面積表述，但準買家或租客亦會到實地視察，以了解單位概況，因此，對於買賣雙方而言，不會造成嚴重的影響。「現今準買家或租客需要多方面的資訊，除面積以後，還有坐向、僭建等的資料，亦要求代理給予相關的資料，相信新措施不會對市況構成大影響。一些熱門屋則如沙田第一城395呎的2房單位，不少準買家或租客對此類間隔有透切的認識，或不會睇樓就入市，實用面積多寡也未必影響他們的入市意慾，決定性的因素在於單位的售價或租金。」 劉嘉輝提到，集團早於地監局發出執業通告以後，已積極搜集相關的資料，部分區域的分行，亦遵從指引的規定，張貼櫥窗的放盤以實用面積表述，務求配合地監局的要求。 許智文：低實用率單位 租買或受影響 理大建築及房地產學系教授許智文指，二手物業以實用面積表述，是連繫《一手住宅物業銷售條例》而制定，對於買方也有好處，買家及租客也能清楚了解物業的實用程度。而地監局推出公布有關的執業通告後，已有代理開始搜集相關數據予以準買家或租客，因此，預計於明年實行時，未必會引起大混亂。 他坦言，市民沿用建築面積多時，一下子全港改用實用面積，難免有點混亂，需時適應，估計初期準買家或租客亦會同時參考實用及建築面積價格，當市場普及選用實用面積後，料建築面積將被淘汰。 近期市場回軟，而實用面積表述亦將實行，許智文估計，新措施或影響樓市表現。「在新措施下，低實用率的單位呎價有機會較同區大型指標屋苑為高，價格不合理，影響購買或租住的意慾。換另一個角度分析，低實用率物業的實用面積呎價，要調整至合理水平始能吸引準買家入市，此舉將令市場發展更穩健，減少泡沫的產生。」 15 Dec 2012 經濟日報 置業家居