劉雅瀚：料成交量維持低位 樓價或跌半成

劉雅瀚：料成交量維持低位 樓價或跌半成

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩、陸瑋濠、梁子謙
欄名:封面故事

交銀國際聯席董事劉雅瀚稱，不能單純以復活節假期樓市交投量而斷定市況的好壞，但無可否認，銀行加按息對準買家購成心理壓力，而業主則在繁多的稅款及收緊按揭貸措施下，不急於沽貨，令樓市交投疲弱。「近期交投以減價貨佔多，但減幅少於一成，未見有大幅劈價，沒恐慌性拋售，反映普遍業主對市況仍存在信心，只隨市況轉變而調整售價而已。」

他續指，銀行按市況而調高新造按揭息率，改變了長期處於低息環境的狀況，讓準買家確切知道，現時入市將要面對進一步加息的可能，入市態度轉趨審慎。而新供應將接連出現，兩個因素將對樓價上揚構成阻力，預計未來樓價將輕微調整半成，而交投量將持續偏少。

入市者需為加息作準備

至於一手市場，今年有多個大型新盤推售，若發展商期望取得理想的銷情，貼市價開盤亦不出奇，以新界區大型新盤的可能性最高，因新界地皮較相宜，貼市價開盤尚有利潤，又能回籠後再度購入地皮發展。反之，市區地難求，市區地皮價值高，貼市價沽售物業未必符合成本效益，預計發展商將仍採取惜售態度推售市區盤，寧願延長項目的銷售期，也不會平價沽售物業。

劉雅瀚坦言，過去曾鼓勵用家鎖住低按息的優勢，可考慮入市，雖然銀行已上調按息，但若個人負擔得來，也可入市，要注意供款年期長逾10年，加息後供款負擔相應增加，故務必衡量個人的財政狀況始作決定。

經濟日報 

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6 April 2013

張翹楚：除非外圍突變 否則樓價難下

張翹楚：除非外圍突變 否則樓價難下

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩、陸瑋濠、梁子謙
欄名:封面故事

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚稱，樓價見頂與否，還要參考整體物價的表現，若物價上升，樓價上漲亦無可厚非，但若是背道而馳，又或是樓價升幅較物業高一截，即樓價表現異常，有機會是樓價見頂。而近期市況持續淡靜，相信是因復活節及清明節時間接近，業主或準買家外遊，令買賣減少。

盡管市場屢錄減價成交，但張氏不認為樓價有機會大幅調整，因在多項的新稅項如SSD、BSD、以及收緊按揭成數下，換樓客要更大的誘因始會放售物業，特別是早幾年入市的業主，當時承造按息不足1厘的按揭，而現時最低息按揭亦要近2厘，利息支出較前多出1倍，加上高樓價的環境下，業主換樓有難度，變相令二手市場放盤減少，交投量減少。

計算加息後負擔 勿借盡入市

另一個支持港樓市發展的除人民幣外，世界各地的幣值同樣貶值，中國發展佳有利本港經濟發展，而人民幣與港幣之間滙率差幅，還足以支付SSD及BSD等稅款，故尚有內地客到港買樓，也反映本港物業尚具價值，料樓市仍然靠穩。

張翹楚認為，可令本港樓價出現調整，最大可能是受外圍經濟因素，如97及08年金融風暴，又或不可預見的因素影響，如03年的沙士爆發，這個重大因素才會打擊樓市，令樓價下挫，因目前本港經濟基調良好及穩健，加上從過去的經驗發現，磚頭保值力優於其他投資產品，因此，認為本港日後若不幸遇上經濟逆轉，對樓市的打擊未必如過去般強勁。

對於出入市策略，張翹楚認為，雖然現尚處於低息期，但物業供款年期多介乎20至30年，建議準買家宜衡量供款是否在加息後還能負擔得來，千萬別因短期低息的利好因素而借盡入市，可免日後要承擔沉重的供樓負擔。

經濟日報 

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6 April 2013 

關焯照：加息預期 削弱買家入市意慾

關焯照：加息預期 削弱買家入市意慾

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩、陸瑋濠、梁子謙
欄名:封面故事

經濟學者關焯照指，過去政府推出新政策如額外印花稅（SSD）或買家印花稅（BSD）等，兩、三周樓市便復恢過來，而這一次的雙倍印花稅（DSD）、收緊按揭貸款等，再加上銀行於上月中起調高新造按揭貸款息率，力度非狠辣，但連同過去的辣招，構成負面情緒。「是過去不同的措施累積下來的威力，而非單純DSD或收緊按揭貸款所致，因此，這一回政府出招逾月，樓市亦未能回復年初時的旺勢，甚至準買家入市的意慾亦不高。」

他續指，樓市淡靜，還受其他因素影響，如取消勾地制度，政府全權操控土地供應，加上息率將調升的預期，令市民置業的意慾改變過來。「調高新造按揭息率確實對準買家構成心理壓力，因供款較前多，而且還要面對借唔足的可能，因而令成交量減少。」關氏又提到，從復活節至今，能成功出售單位的，多是願意減價的業主，而且減幅較過去略高，約半至一成，涉銀逾數十萬元。另過去被視為樓價落後大市的新界西，其樓價已重返97年的水平，也是其中一個見頂的警號，因而預計樓價於短期有調整。

樓價已見頂 用家宜先觀察

至於樓價調整的幅度，關焯照坦言，幅度可以很深，跌兩、三成亦有可能，惟本港正處於負利率時代，即通脹高於銀行存款利率，有利支持樓市發展，故調整幅度約半至一成，不會多於一成半。

關氏又提到，政府近年積極推地，有關供應將陸續出籠，而私人市場方面，年內有多個大型新界區新盤開售，公私營房屋同時出籠，難免對樓價構成壓力。若發展商求量，大有可能貼市價開盤。

因後市未見明朗，關焯照認為，若沒有急切置業需要，可觀察市況走向後始作決定，但若工作穩定，個人財政狀況能應付未來加息的供款，入市也無妨。而重磅投資者則可考慮減磅，散戶則要衡量沽貨後，日後再入市的成本大增，加上樓價有回調的可能，其租金回報率未必如過去般可觀。

經濟日報 

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6 April 2013 

樓價回軟 專家獻出入市錦囊

樓價回軟 專家獻出入市錦囊

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩、陸瑋濠、梁子謙
欄名:封面故事

政府連番出招遏樓市，加上銀行調升新造按揭息率，剛過去的復活節長期假一、二手成交皆寥寥可數，並創08年後最淡靜的一個復活節。近期買家觀望情緒濃厚，交投量持續萎縮，而反映整體二手樓價的中原城市領先指數（CCL）上周結束升勢，掉頭回落，究竟樓價是否已經見頂？業主及買家應該如何部署出入市策略？今期請來不同界別的專家作深入分析。

政府在第一季連番出招打擊樓市，盼在更多新供應出現前，以行政手段遏抑需求。另一邊廂，3月中起，本港多間銀行相繼上調新造按揭利息，兩大負面因素結合，隨即急凍二手市場，本港4大屋苑包括太古城、美孚新邨、沙田第一城及嘉湖山莊，3月份成交量合共78宗，較2月份全月的110宗，大幅減少近三成。

反映二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），最新報123.01點，較上周123.45點，按周跌0.4%，反映銀行上調新造按揭息率後的市況。數字連跌兩周，累積跌0.5%，另4個分區指數更全綫報跌，確立樓價進入調整期。

樓市成交萎縮，樓價調整，大眾對樓價只升不跌的預期已有所改變，更有估計樓價已經見頂，並已進入調整階段。適逢上周是復活節長假期，發展商抓緊時機，趕緊在《一手住宅物業銷售條例》於本月底實施前，增加優惠推售全新項目及新盤餘貨，包括元朗尚悅、大角咀奧朗‧御峯、九龍城THE AVERY等，個別發展商如長實更減價促銷元朗尚城，力吸客源。發展商落力推售，惟4天假期裏，一手成交僅97宗，較去年同期的110宗減少逾一成。

復活長假 二手交投較去年挫七成

一手銷情尚可，二手市場亦持續淡靜。在4天的假期裏，全港10大屋苑僅錄19宗成交，較去年同期的62宗，急挫七成，當中麗港城、黃埔花園及新都城更是零成交，也創08年後最淡靜的復活節假期。

成交量急降，二手樓價亦有所調，小業主見市況有放緩迹象，主動增加議價空間，無疑能吸引更多準買家睇樓，惟大多只睇不買，僅得個別叫價低於市價才吸引買家入市。

利淡因素衝擊樓市，交投量每況愈下，同時，反映樓價指數的CCL亦回落，樓價是否已見頂？業主及買家該如何部署出入市策略？今期請來不同界別的專家作深入分析。

6 April 2013 

經濟日報 

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