不讓細戶專美 豪宅發圍吸客

不讓細戶專美 豪宅發圍吸客

撰文:梁子謙、余家盛、吳婉瑩、陸瑋濠
欄名:封面故事

豪宅新盤連錄大額成交，個別發展商加快推出全新豪宅盤吸客，如半山區西部CLUNY PARK、大嶼山南岸WHITESANDS等，本刊統計更有近3,000伙豪宅下季可供推出，而代理認為豪宅買家具實力，加上股市回穩成買家入市誘因。

美國聯儲局本月暫不加息，一手全新大盤步伐未見加快，主打細單位新盤銷售程序已近尾聲，收票r量亦見放緩，反觀豪宅新盤近期連錄多個大銀碼成交，除了西半山，西南九龍君臨天下招標售出2座71樓E室，成交價$2,300萬；九龍塘三號義德道周三（23日）沽出1座頂層連天台戶，連雙車位，成交價逾$1.56億，實用面積2,527平方呎，呎價逾$6.17萬，創九龍塘分層物業新高紀錄。不過「有旺亦有唔旺」，個別項目未聞成交，如已截標的黃泥涌藍塘道23-39。

豪客「搵貨」，亦有助發展商豪宅盤銷情，周內多個大碼豪宅新盤及餘貨盤加快銷售程序。信置半山區西部CLUNY PARK已開放現樓，部署月內開售，市傳有機會以招標形式推出，同區恒基天匯亦加推單位搶先下周應市；太古地產大嶼山南岸WHITESANDS推出24幢洋房以招標形式發售，佔全盤八成五；長實地產維港‧星岸則加推34伙5座星海譽單位即日起發售，更提供高達樓價15.5%辣招稅項補貼，望吸內地及公司客；另沙田玖瓏山、大潭及石澳紅山半島則分別推出60伙及3伙安排昨日（25日）發售，市場消息指截至下午4時玖龍山暫沽約10伙。

料下季約3,000伙豪宅陸續登場

本刊亦粗略統計，預期第四季仍有機會推出的豪宅全新盤有約14個項目可推出，涉近3,000伙，一半來自港島區，料成兵家必爭之地。其中今年從未推售全新盤的嘉里最快10月份推售屯門滿名山，涉1,100伙，提供住宅大樓及洋房單位；消息指主打洋房及複式戶的華懋屯門琨崙亦有機會10月份對壘；新世界清水灣半島北MOUNT PAVILIA提供680伙，由4至7層高低密度大宅組成，近半為特色單位，據悉發展商正打造示範單位。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，市場上投資者及豪客比例佔一定比重，早前因出現股災令他們卻步轉為觀望，近期股市回穩，吸引他們出動入市，他指：「此類豪客及投資者本身有一定資金，只要發展商為新盤定合理價錢即可。」他又指，依數據所見，豪宅今年1月至8月間有10%升幅，比中小型單位同期5%至6%升幅，有明顯的追落後。

豪宅樓價見升勢 近一年追落後

本刊抽查過差餉物業估價署售價指數，實用面積430呎或以下A類單位今年首7個月累升6.9%，去年全年則有15.2%；實用面積1,076至1,721平方呎的D類單位今年同期有4.5%升幅，與去年同期4.6%幅度接近，而全年則有7.4%升價；至於實用面積1,722呎或以上E類單位追落後現象最為明顯，今年首7個月已累升4.4%，比去年同期3.3%升幅多出1.1個百分點，亦與去年全年4.8%升價僅相差0.4個百分點，料今年升幅極有機會超過去年。可留意的是，2013年A類細單位升價6.1%，而D及E類大單位同期分別有0.2%升幅及約1%跌幅，亦可引證豪宅近一年正追落後。

豪宅買家多來自本地豪客及非本地買家，此類買家多採用公司名義入市，須繳付樓價15%的買家印花稅（BSD），不過近年發展商推售豪宅時亦會提供印花稅優惠或回贈以吸豪客入市。稅務局資料顯示，今年首8個月共錄1,689宗BSD成交，8月份僅得139宗BSD成交，較7月260宗大跌47%，屬於措施實施近3年以來新低水平，涉及約$4億，相比今年5月147宗約$3.9億，宗數較少但稅款較多，反映8月份涉及的成交單位涉銀較大。另外，大手買家亦不容忽視，以環海‧東岸為例，次輪242伙銷售中有54組買家大手掃入2伙。

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【區內新盤成交】天匯$1.35億再沽1伙 加推新單位下周售

西半山新盤錄得多宗大額成交，帶旺區內豪宅市場氣氛。恒基地產干德道天匯周內以$1.35億售出37樓B室，實用呎價$54,506，市傳買家為公司客，發展商趁勢推出新銷售安排，推出14伙下周二（29日）發售，當中46樓（又稱88樓）B室、25樓B室及37樓A室為全新推出。

太古地產發展的瀚然有買家以$1.6億購入2伙頂層單位，為49樓A及B室。其中A室實用面積1,774平方呎，成交價$8,933萬，實用呎價$50,355，創項目最高呎價紀錄；至於B室實用面積1,421平方呎，成交價$7,068萬，實用呎價$49,740。根據土地註冊處資料顯示，該兩個單位以蔡紹霞作登記，即已故「海產大王」蔡繼有女兒。

另外，太古珒然39及40樓複式戶連雙車位以$2.14億沽出，實用呎價$60,251，呎價及造價均創項目新高。

26 Sep 2015

經濟日報

置業家居

一手中小型單位 明年達高峰

一手中小型單位 明年達高峰

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

【供應篇】細單位有價有市，除了政府限制發展商興建細戶外，發展商以至港鐵公司近期亦主動修改項目規劃，縮減項目單位平均面積，令單位總數得以提升。舉個例，近月開售的紅磡舊契盤環海‧東岸，發展商初期透露單位總數約700至800伙，後增加至目前的1,008伙，足足多建200餘至300餘伙；素來主打大單位的日出康城，早前港鐵批出的新項目亦已修訂規劃方案，縮減單位平均面積，令該一帶即將出現1、2房的間隔，部分單位面積更細至200至300平方呎。

據中原地產今年5月公布的統計數字，未來5年一手中小型單位供應達3.02萬伙，其中明年屬高峰期，涉約8,779伙。參考屋宇署過去3年已動工項目資料，扣除已開售項目，估計實用面積約350平方呎以下單位有約4,000伙供應，其中新地持有的港鐵南昌站住宅項目足足有近1,970伙同類細戶，而恒基持有旺角利得街11至33號項目，估計有約440伙屬實用350呎以下戶型，不過發展商在正式出售項目之前，有關單位面積或作修訂。

距離2015年完結尚有約3個月左右，未來一季仍有不少2房或以下的全新供應應市（詳見附表），其中ISLAND RESIDENCE、AVA 62、青薈有機會短期登場。尖沙咀AVA 62供88伙，實用面積介151至253平方呎，提供1房及開放式戶，逾半數單位實用面積200呎或以下；青薈共80伙，包括38伙1房及42伙2房單位。

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居

300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬

300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

【一手數據篇】可供出售的細戶單位今年明顯有所增加，更受買家歡迎。據美聯統計，今年截至9月8日所推售的全新一手盤（不計餘貨盤），已售出的實用面積500平方呎以下單位佔約41%，較去年全年同類單位約24%足足多出14個百分點；其中逾300至500平方呎單位比例由去年約19%升至今年首9個月約32%，升約13個百分點；至於實用面積300平方呎或以下迷你單位，則由去年全年約5%，增至今年暫時約9%，增加約4個百分點。

美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，細面積單位愈來愈多，原因除了因政府早前賣地推出限呎、限量條款外，另一方面是發展商因應市場對細單位需要而增建細單位，個別限量項目的單位數目比限量條款要求多。他指，目前仍有多個主打中小型單位的項目正待批預售，如獲批後及推售後，料今年41%的比例有機會再上升。

對於近期開售新盤愈來愈多200餘呎以下開放式戶，甚至某新盤單位更見151平方呎，劉嘉輝認為，開放式戶暫時非最多最受歡迎，1房至2房單位仍是市場主流，估計本年$500萬以下新盤成交可突破4,200宗，創5年新高。

另據該行統計，今年同期已售出新盤單位計，當中以逾千呎豪宅單位成交平均呎價最高，達$22,214，惟300平方呎以下迷你單位則緊隨，平均呎價達$16,899，比實用逾300至500平方呎單位均價$13,010高出29.9%，足足貴近三成。至於實用逾700至1,000平方呎單位均價約$10,231，相比之下，小於300呎迷你戶更貴達六成五。

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居

的骰戶成趨勢 自住投資多面睇

的骰戶成趨勢 自住投資多面睇

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

細戶湧現，一手市場愈來愈多開放式及1房戶，面積驚見最細151平方呎，惟受惠樓價細，故吸引用家及投資者追捧。本刊今期分析一下近期細戶表現、租金回報、以至注意事項，讓讀者入市前掌握更多資訊。

過去一年新盤湧現大批1房、開放式單位，其中實用面積少於300平方呎的迷你戶、袖珍戶頻現，個別樓盤面積更少於200平方呎，如近日推售的環海‧東岸有約457伙屬194至241平方呎的開放式單位，佔全盤約四成五，個別1房單位亦少於300平方呎；尖沙咀匯萃全盤只有實用210至222平方呎，另部署月內推售的AVA 62更出現151平方呎「絕細」單位。

以全新盤計，今年已有逾35個項目推出，涉及逾1.1萬伙供應，當中有約21個項目主打中小型單位，例如悅目、喜點、傲形、柏匯、喜薈等，當中大部分銷情理想，如喜點、喜薈、喜漾等已全數沽清，受用家及投資者歡迎，個別項目因呎價較貴，銷情則就慢熱。

細戶湧現其中一個原因是，政府2012年賣地時加入限呎及限量條款，前者規定發展商興建不少於指定數目的指定面積以下單位；後者限制興建單位數量上限或下限，變相令項目單位供應增加。例如，今年開售的東涌市中心東環發展項目地皮條款是限建最少2,020伙，其中不少於1,650伙實用面積為377至484平方呎中小型單位。

細戶當道，中原集團創辦人施永青歸納出兩原因，其中社會對細單位確有實際需求，另一原因是樓價太高，很多人已負擔不起，發展商不得不將貨就價。然而參考港大去年調查，港人平均居住面積僅150平方呎，比1990年人均面積138平方呎僅升21平方呎，反映生活空間未見有改善。

買家為求上車 不理超高呎價

市場一直採用「單位愈細，呎價愈貴」來定價，開放式、1房單位呎價往往比面積較大單位貴（詳見另文——「300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬」）。奈何面積愈細單位，愈多用家支持，買家入市時只關注單位樓價，懶理面積問題，出現一種「上咗車先算」的入市心態。本刊抽查今年已推售的焦點細戶造價，其中唐人新村丹桂村路65至89號尚築3樓30室，實用面積459平方呎1房，今年6月成交價$544.9萬，呎價近$1.19萬，造價屬元朗區1房最高，而實用面積219平方呎的G樓37室，屬開放式戶，成交價$360.64萬，呎價高見$16,468，呎價貴絕新界西北開放式戶；近期開售的環海‧東岸雖標榜入場約$300萬，惟只見於個別極低層單位，而高層1房價單定價逾「8球」，以實用面積362平方呎1b座30樓E室為例，價單定價達$830.2萬，有實力買家用盡14%折扣後，樓價仍要$714萬。

遇樓市逆轉 細單位跌得快

差餉物業估價署私樓售價指數顯示，實用面積少於431平方呎單位2015年首7個月已有7.3%升幅，升幅強勁，不過回望1998至2003年跌市期間，細單位跌價比起其他單位跌得快及低，由原先1997年所有單位170餘點指數，實用少於431呎戶型跌至2003年7月56.6點，同期大單位有64.9點，有逾8點差距。

香港測量師學會會長何鉅業表示，市場對細單位有需求，特別是年輕一代有上車需要，故有不少有實力買家不介意呎價貴而購入市區細戶，銀根不足的上車客則在新界區尋找細銀碼的細戶。對於細戶愈來愈多，空間愈來愈細，何氏認為土地供應有限下，透過開則細戶可解強大住屋壓力，但重申非理想現象。對於近期開放式戶面積愈來愈細，他認為只屬個別情況，因發展商開則必須乎合建築物條例要求等，故面積細是有一個底綫，不可能將住宅單位開細至如「太空艙」。何鉅業建議發展商在未來為住宅開則時，可加入先天條件，方便買家日後可打通兩個比鄰開放式戶擴大居住空間。

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細戶受捧 一、二手同樣搶手

EPRC（經濟地產庫）顯示，抽查8月全港已登記一手及二手成交單位，其中實用面積300平方呎或以下單位成交宗數約224宗，其中港島區佔約88宗，大部分來自近期開售的細戶盤柏匯，而九龍及新界分別有85宗及51宗，主要來自單幢物業、舊屋邨，以及一些舊屋苑，舉個例，沙田河畔花園、沙田第一城亦有實用面積少於300平方呎提供，反映細戶在一手有價有市之外，二手同樣亦有市場，惟同樣面積，二手市場或有2房間隔。

本刊向各區代理查詢過近年落成入伙的新盤二手買賣及放盤情況，其中香港置業分區董事黃慶龍表示，大角咀奧柏‧御峯本月未錄成交，但8月則有2宗開放式戶成交，2座中層D室，實用面積264平方呎，成交價$440萬，呎價$16,667，原業主於2013年以1月以約$318萬購入，易手帳面賺$122萬。香港置業營業經理陳肇麟表示，紅磡薈點低層E室，實用面積約230平方呎1房，本月以約$420萬沽，呎價$18,261，原業主於2011年12月以約$303.4萬購入，帳面獲利約$116.6萬。

至於去年熱話的嵐山百餘呎開放式單位，一手價僅百餘萬，惟未錄二手成交，據萬邦地產物業顧問聶美玲透露，屋苑一個實用196平方呎的7座低層D室開放式戶，目前業主以$268萬連SSD（額外印花稅）放售，資料顯示業主於今年2月以$152.7萬購入，持貨逾半年，若以放盤價成功出售，扣除15%SSD稅款約$40.2萬後，估計有約$75萬獲利空間。

 

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居