的骰戶成趨勢 自住投資多面睇

的骰戶成趨勢 自住投資多面睇

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

細戶湧現，一手市場愈來愈多開放式及1房戶，面積驚見最細151平方呎，惟受惠樓價細，故吸引用家及投資者追捧。本刊今期分析一下近期細戶表現、租金回報、以至注意事項，讓讀者入市前掌握更多資訊。

過去一年新盤湧現大批1房、開放式單位，其中實用面積少於300平方呎的迷你戶、袖珍戶頻現，個別樓盤面積更少於200平方呎，如近日推售的環海‧東岸有約457伙屬194至241平方呎的開放式單位，佔全盤約四成五，個別1房單位亦少於300平方呎；尖沙咀匯萃全盤只有實用210至222平方呎，另部署月內推售的AVA 62更出現151平方呎「絕細」單位。

以全新盤計，今年已有逾35個項目推出，涉及逾1.1萬伙供應，當中有約21個項目主打中小型單位，例如悅目、喜點、傲形、柏匯、喜薈等，當中大部分銷情理想，如喜點、喜薈、喜漾等已全數沽清，受用家及投資者歡迎，個別項目因呎價較貴，銷情則就慢熱。

細戶湧現其中一個原因是，政府2012年賣地時加入限呎及限量條款，前者規定發展商興建不少於指定數目的指定面積以下單位；後者限制興建單位數量上限或下限，變相令項目單位供應增加。例如，今年開售的東涌市中心東環發展項目地皮條款是限建最少2,020伙，其中不少於1,650伙實用面積為377至484平方呎中小型單位。

細戶當道，中原集團創辦人施永青歸納出兩原因，其中社會對細單位確有實際需求，另一原因是樓價太高，很多人已負擔不起，發展商不得不將貨就價。然而參考港大去年調查，港人平均居住面積僅150平方呎，比1990年人均面積138平方呎僅升21平方呎，反映生活空間未見有改善。

買家為求上車 不理超高呎價

市場一直採用「單位愈細，呎價愈貴」來定價，開放式、1房單位呎價往往比面積較大單位貴（詳見另文——「300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬」）。奈何面積愈細單位，愈多用家支持，買家入市時只關注單位樓價，懶理面積問題，出現一種「上咗車先算」的入市心態。本刊抽查今年已推售的焦點細戶造價，其中唐人新村丹桂村路65至89號尚築3樓30室，實用面積459平方呎1房，今年6月成交價$544.9萬，呎價近$1.19萬，造價屬元朗區1房最高，而實用面積219平方呎的G樓37室，屬開放式戶，成交價$360.64萬，呎價高見$16,468，呎價貴絕新界西北開放式戶；近期開售的環海‧東岸雖標榜入場約$300萬，惟只見於個別極低層單位，而高層1房價單定價逾「8球」，以實用面積362平方呎1b座30樓E室為例，價單定價達$830.2萬，有實力買家用盡14%折扣後，樓價仍要$714萬。

遇樓市逆轉 細單位跌得快

差餉物業估價署私樓售價指數顯示，實用面積少於431平方呎單位2015年首7個月已有7.3%升幅，升幅強勁，不過回望1998至2003年跌市期間，細單位跌價比起其他單位跌得快及低，由原先1997年所有單位170餘點指數，實用少於431呎戶型跌至2003年7月56.6點，同期大單位有64.9點，有逾8點差距。

香港測量師學會會長何鉅業表示，市場對細單位有需求，特別是年輕一代有上車需要，故有不少有實力買家不介意呎價貴而購入市區細戶，銀根不足的上車客則在新界區尋找細銀碼的細戶。對於細戶愈來愈多，空間愈來愈細，何氏認為土地供應有限下，透過開則細戶可解強大住屋壓力，但重申非理想現象。對於近期開放式戶面積愈來愈細，他認為只屬個別情況，因發展商開則必須乎合建築物條例要求等，故面積細是有一個底綫，不可能將住宅單位開細至如「太空艙」。何鉅業建議發展商在未來為住宅開則時，可加入先天條件，方便買家日後可打通兩個比鄰開放式戶擴大居住空間。

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細戶受捧 一、二手同樣搶手

EPRC（經濟地產庫）顯示，抽查8月全港已登記一手及二手成交單位，其中實用面積300平方呎或以下單位成交宗數約224宗，其中港島區佔約88宗，大部分來自近期開售的細戶盤柏匯，而九龍及新界分別有85宗及51宗，主要來自單幢物業、舊屋邨，以及一些舊屋苑，舉個例，沙田河畔花園、沙田第一城亦有實用面積少於300平方呎提供，反映細戶在一手有價有市之外，二手同樣亦有市場，惟同樣面積，二手市場或有2房間隔。

本刊向各區代理查詢過近年落成入伙的新盤二手買賣及放盤情況，其中香港置業分區董事黃慶龍表示，大角咀奧柏‧御峯本月未錄成交，但8月則有2宗開放式戶成交，2座中層D室，實用面積264平方呎，成交價$440萬，呎價$16,667，原業主於2013年以1月以約$318萬購入，易手帳面賺$122萬。香港置業營業經理陳肇麟表示，紅磡薈點低層E室，實用面積約230平方呎1房，本月以約$420萬沽，呎價$18,261，原業主於2011年12月以約$303.4萬購入，帳面獲利約$116.6萬。

至於去年熱話的嵐山百餘呎開放式單位，一手價僅百餘萬，惟未錄二手成交，據萬邦地產物業顧問聶美玲透露，屋苑一個實用196平方呎的7座低層D室開放式戶，目前業主以$268萬連SSD（額外印花稅）放售，資料顯示業主於今年2月以$152.7萬購入，持貨逾半年，若以放盤價成功出售，扣除15%SSD稅款約$40.2萬後，估計有約$75萬獲利空間。

 

19 Sep 2015

經濟日報

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