樓市轉勢見雛型 趁機撈貨 300個筍盤大晒冷

樓市轉勢見雛型

趁機撈貨 300個筍盤大晒冷

撰文:陸瑋濠、梁子謙、盧楚翹、余家盛
欄名:封面故事

二手市況低迷，業主要出貨的話，要「吸引價」才可打動買家，各區陸續錄得大幅落價成交，造就準買家「執平貨」的契機。本刊今期大晒冷，為讀者搜羅300個各區物業的筍價放盤。

在加息陰影、股票市場不穩以及一手新盤攻佔等因素下，二手市況彷彿「注定無運行」，造成近期「量價齊跌」窘境。

從交投量的角度而言，據利嘉閣地產研究部資料所得，全港50個指標性屋苑於上周（本月12至18日）僅錄得41宗二手買賣成交，按周再度下跌7%，連續兩周創出自2004年5月有紀錄以來的新低數字（詳見圖）。最叫人吃驚的是，當中近半屋苑出現「零成交」，就算個別屋苑錄有成交亦只是「一宗起、兩宗止」，有業內人士明言目前交投量已跌至低無可低的水平，而且缺乏利好消息下，相信此現象將會在短期內橫行。

二手冰封 成交量創歷史新低

本刊亦特意就此向各區進行相關查詢，部分區域如馬鞍山及奧運站本月至今分別只是錄得15宗及6宗二手成交，創下區內有紀錄以來的成交量新低，而藍籌屋苑龍頭太古城本月至今亦僅得2宗成交，較上月同期6至7宗還要低，有前綫代理明言現時市況比沙士、金融海嘯時期更加惡劣。

的而且確，交投量果然是「低處未算低」，因為沙田市中心全區（屋苑包括沙田中心、好運中心及偉華中心等）於本月竟然繼續「捧蛋」。此情況十分罕見，而且極有「山雨欲來風滿樓」的意味，難道買家心知樓市不景氣迫在眉睫，故放軟手腳靜待入市好時機？

交投量慘淡自然拖累成交造價，有代理歸咎於業主持貨能力太強，寧願將物業放租亦不願意減價放售物業，願意傾價的業主少之有少，減幅亦只是3至5%，與準買家期望一成以上差別甚遠。個別交投保持穩定的區域如粉嶺、上水等，於本月暫錄得30宗成交，於上月交投量相若，代理解釋主要是因為業主肯減價，而且減幅更達到一成以上，因此令區內交投量得以維持。

碧湖花園一個3座中層H室，實用面積400平方呎，日前以低市價一成，即$340萬成交，呎價低見$8,500，價位創1年新低，據悉現時同類單位最平叫價由$360萬起，重返今年5、6月成交價，樓價的確有降溫迹象；藍籌屋苑如美孚新邨呎價跌破萬元、嘉湖山莊3房戶亦跌破$400萬，可見一些心理關口已逐步瓦解。

特首：增供應見成果 樓價漸回落

里昂更發出報告指出本港樓市正急速惡化，預計發展商下一步將會減價售樓，料樓價自第四季下跌2%，未來27個月內跌17%，而且更認為現時二手交投量差過沙士期間四成，新盤銷售率由九成跌至65%。由於新供應陸續有來，當中有79%均為細單位，且市場已沉寂一段長時間，料未來持續受壓，可見一、二手市況最終會激起互相劈價潮，令樓價如雪球般滾下。

特首梁振英亦於本周提及本港樓市，政府過去數年增加土地供應已逐漸有成果，而市場數據亦顯示一、二手樓價已漸漸回落，反映樓價問題已逐漸緩和。

上車屋苑 叫價大幅回落

綜合各區市場消息，近期的確多了不少減價放盤湧現，普遍減價幅度均在5至7%內，亦有不少單位以低於市價，甚至是低於銀行估價作出放售。綜觀而言，中上價物業屋苑區域如紅磡、將軍澳及太古等，由於當區業主財政實力較強，故其物業抗跌能力亦相對較強。相反，一些過往數年升勢凌厲的細價樓減幅更為顯著，以本月「捧蛋」的沙田市中心一帶屋苑為例，現時單位放盤價普遍較同類單位高位市值平逾一成。

以上車屋苑及中上價物業入場費來看的話，九龍區藍籌屋苑黃埔花園389呎最平單位叫價由$550萬起，較同類單位市值最高成交價$590萬僅減少6.8%；相反，上車熱門屋苑沙田第一城實用面積327呎最平入場費現已跌穿$400萬關口，叫價回落至$375萬，較高位時造價$468萬，大幅回落近兩成。由此可見，細價樓樓價下挫幅度遠超中上價物業。

另外，亦有個別業主因私人問題而急讓物業，例如移民、財務壓力以及購入新盤而急沽物業以豁免雙倍印花稅。市場消息透露，馬鞍山迎濤灣1座高層F室，實用面積487平方呎，原業主一直持有同層F及G室，並相連放售，惟因欠下「財仔」約$400萬債項，遂急放售單位，將兩單位拆開放售，叫價$600萬及$588萬，其中F室戶已於周內減價約6.7%以$560萬沽出，呎價$11,499。代理指，單位望海景，屬同類罕有2房放盤，呎價稍平，而同類放盤則是該業主持有G室戶，叫價$588萬起。本刊比較過銀行估價，發現上述成交單位較估價$573萬低約2.3%。

 

23 Oct 2015

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元朗大蛻變 第四季新盤群起搶攻

元朗大蛻變 第四季新盤群起搶攻

撰文:陸瑋濠、梁子謙、余家盛、嚴俏婷
欄名:封面故事

元朗區由傳統鄉郊農村地發展為80年代衛星城市，隨着交通網絡及社區配套趨成熟，近年已蛻變成中產一族、上車人士喜愛的擇居地，區內成交價及地價屢創新高，直接帶動區內物業未來價值。

元朗區位處香港新界西北部，自古以來已是區內鄉郊活動的集中地，例如現時成為YOHO Town一帶的住宅區域於60至80年代為家禽墟市，故有「雞地」之稱；而天水圍早期則屬后海灣濕地部分，錦田、八鄉一帶則為低窪平地，為農地、魚塘鄉村村落。

隨着時代發展，為開拓土地增加建屋供應，當時香港政府於1974年制定首個新市鎮發展計劃，並於1978年將元朗區納入為新市鎮，加大力度於區內增建警署、醫院、運動場等社區設施，同時亦將部分區域如元朗工業邨劃作工業發展；而政府及私人發展商於1982年亦達成協議將天水圍發展以住宅用途為主的大型新市鎮。

10年人口增兩成 成全港第二大區

由於居住人口愈來愈多，往來市區至元朗區交通漸趨頻繁，因此促成了區內交通（輕鐵）以及對外交通（大欖隧道及西鐵綫）等形成，其交通網絡及配套已臻成熟，加上大型購物商場YOHO MALL形點於近月落成使用，為區內居民提供更多元化的購物選擇。

據2011年人口普查資料顯示，元朗區人口達57.8萬，約有9.96萬個家庭住戶住在私人住宅，佔全區家庭住戶數目的52.4%，其中更有5.09萬戶納入為「沒有按揭及貸款」，即約26.8%家庭住戶已供滿樓，為區內換樓市場帶來一定程度的購買力。據規劃署資料顯示，元朗區人口於2021年將估計可達68.9萬，較10年前人口上升近兩成，成為全港人口第二大區域。

由2012年起，多個發展商先後推盤吸納購買力，當中包括新地（RESIDENCE譽88、爾巒）、恒地（尚悅）、新世界（溱柏、溱林、尚悅、柏及蔚林）、富豪集團及百利保（丹桂村路65-89號－尚築及彩虹軒）等，3年來為當區帶來逾5,900伙全新供應。雖然有多個新盤搶佔購買力，不過於期內推售新盤銷情走勢卻異常熾熱，個別新盤如RESIDENCE譽88及丹桂村路65-89號尚築更悉數沽清。

新盤湧現 呎價造價屢創新高

據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，新地憑着其品牌效應，屢次於區內創出呎價及造創價新高。RESIDENCE譽88一個2座地下A室連花園及泳池特色戶於2013年2月以$2,600萬沽出，呎價高達$20,934，創出當區分層戶呎價新高；同系爾巒一個卓維雅單號屋於2014年4月以$4,856.6萬成功售出，成為區內新高價。而區內二手造價亦不甘示弱，YOHO MIDTOWN一個實用面積507呎2房戶突破「七球」水平，以$707萬易手，呎價$13,944，直逼九龍市區物業水平。

地皮造價亦因為市民對區內的居住需求而不斷攀升、水漲船高。新地於今年8月以成交價$93.2億投得西鐵元朗站地皮，創出新界西北地價新高價，項目總投資額高達$200億，料日後開售呎價將會達到$1.86萬水平，拍得住現時奧運站、紅磡一帶大型屋苑的呎價水平；一幅牛潭尾洋房地由賭王四太於同月份以$5.48億所奪得，樓面地價高達$1.2萬，呎價稱霸新界西北區，料未來開售呎價將直逼$3萬水平，在可見未來元朗區內物業水平將會因「麵粉價」而陸續升溫。

季內8盤可推 搶客戰即將上演

由於新界西北接連有多幅地皮以高價出售，因而令上周的新界西CCL_Mass報131.16點，按周升2.77%，創12周最大升幅，為歷史新高。事實上，元朗區近10年樓價絕對是「翻了幾番」，以區內代表性屋苑YOHO Town為例，當年屋苑於2003年7月淡市中發售，首批單位僅得16伙，呎價介乎$1,399至$1,680，入場費僅僅需要$73萬，成為當時全區最平的新盤項目，貼近90年代初嘉湖山莊的銷售呎價。據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，當時以$73萬購入2座低層單位，同類單位於2013年升值至$350萬，事隔10年單位價值急升3.8倍，較這10年的中原城市領先指數升幅2.3倍還要高，跑贏大市。

本刊根據發展商及政府資料，連同剛開售的柏，粗略統計季內有約8盤部署推出，涉3,773伙，分布元朗、錦田北、唐人新村及屏山，涉及發展商包括新地（4項目共1,550伙）、新世界（1項目141伙）、長實地產（2項目共1,170伙）、嘉華及信置（1項目912伙）。除了季內供應外，同區另有新地元朗Grand YOHO 1期、華懋及港鐵合作的朗屏南項目等供應。

長實執行董事趙國雄指，系內世宙及娉廷絕對有機會月內同步推售，先後次序不太重要，又指出世宙主打2房及3房戶，娉廷主打4房洋房，認為客源不會重疊。對於區內新供應多，趙國雄認為多盤推出令元朗區成焦點，買家入市決斷力提高，不擔心銷情受壓，又以今年上半年將軍澳新盤戰為例，後期推出的項目成交價更為理想，故集團不急於做第一個推盤的發展商。

18 Oct 2015

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第四季新盤 近9,500伙壓軸登場

第四季新盤 近9,500伙壓軸登場

撰文:梁子謙、余家盛、吳婉瑩
欄名:封面故事

雖然美國預期加息等不利因素仍籠罩不散，本刊統計下，第四季內有近9,500伙新盤搶灘，其中逾6,500伙來自新界區，發展商必定以多招搶客。筲箕灣ISLAND RESIDENCE首輪沽出29伙，為本季新盤戰開鑼。

2015年最後一季正式開鑼，踏入10月份首8日，兩個港島區盤率先開賣為本季率先推售，其中會德豐地產筲箕灣ISLAND RESIDENCE周四（8日）開售首輪100伙，單日賣29伙，套現逾$1.6億，當中約四成為投資者入市；信置半山區西部Cluny Park首推7伙作招標發售，亦已於周四當日截標，惟發展商不接納標書。

按發展商資料，連同上述本月初開售樓盤，經本刊粗略統計，估計逾30個項目單位供應近9,500伙應市，當中新界區供應多達6,582伙，成發展商及代理兵家必爭之地。

元朗區成焦點戰場

新界戰綫集中新界西北一帶，元朗區由新世界唐人新村柏揭起戰幔，周四公布首張價單50伙，開放式折實入場費$303.4萬起（詳見P.8——「柏首批50伙貼市推 開放式折實$303.4萬起」），而港鐵朗屏站附近已有3盤待推情況，包括長實地產世宙、嘉華牽頭朗屏8號及新地映御，誰先獲批預售便有望成為「先發投手」，惟新地區內另有錦田北峻巒1A至1C期3個項目，左右開弓的機會亦非零。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明認為，元朗區愈旺愈多新供應，便可以吸引愈多人入住，加上近年新界西北發展備受重視，多個大型基建項目將會陸續興建及落成，區內未來發展潛力及投資機會絕對不容忽視。

屯門區則以嘉里滿名山撑起區內供應，對於新界西北有多個新盤密謀推售，嘉里發展有限公司執行董事朱葉培表示，項目提供3類不同戶型，認為屬「世界盤」，有機會成為市場焦點，不擔心其他盤搶客，更笑指：「應該我們搶人，多過其他人搶我。」

至於港島區及九龍區亦有逾千伙供應，分別有約1,553伙及1,304伙，當中九龍區主打中小型單位，主打開放式至2房單位，其中長沙灣青薈率先於明天（11日）開售68伙；港島區則以豪宅供應為主，集中半山區西部、山頂等傳統豪宅區。

新界盤供應多 料貼市價推

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，因季內仍有主打中小型單位新盤推出，預期本季一手市況仍暢旺，成交量與第三季貼近，其中新界新盤的伙數較多，相信發展商開價會較克制，甚至貼市價推。

對於季內豪宅盤情況，布氏認為此類豪宅盤多位處市區，由於供應少，而發展商多採「求價不求量」方式，不會急於清袋，料開價會高於二手價。他以九建紅磡環海‧東岸為例，指發展商提供高成數按揭財務安排，令買家容易上車，因為大部分中小型單位的買家首期不足，故預料部分發展商在本季推盤時會參考相關做法，提供高成數二按計劃。至於豪宅方面，布氏指因買家多具實力，預期未會提供同類計劃。

第三季多個新盤及入伙盤連環出現撻訂個案，被問及會否出現撻訂潮，布氏則回應指每一個樓盤都有機會出現撻訂單位，而上一季出現連環撻訂主要受股市波動影響，大部分多以投資者為主，股市的損失令財務安排上有變動，他稱：「很少用家會撻訂，除非他們計錯數，若第四季股市波動幅度不大，估計不會出現大量撻訂的情況。」

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【新盤拆局】付款方法成關鍵 發展商續包底承造按揭

美國或會加息、股市問題、中國經濟放緩等負面因素影響下，一、二手成交量明顯轉慢，其中一原因是發展商受預售文件影響而未能「盤接盤」推出單位。根據地政總署統計數字顯示，9月份待批預售單位累積達14,412伙，創28個月新高，當中元朗世宙（1,129伙）、元朗朗屏8號（912伙）、屯門滿名山（1,100伙）大盤均已率先軟銷。

上季九建紅磡環海‧東岸以「最高九成半按揭」及「包上會」方式吸睛，成交紀錄冊顯示多達408宗成交採用相關「包上會」付款方法。策略成功，帶動其他發展商參考加設類近付款方式，例如遠東鑽石山鑽嶺、恒基系內餘貨盤等。本季供應積壓待爆發，加上負面因素下，一如以往，發展商為項目定價時勢必以貼市價推出，付款方法料成關鍵，預期發展商會繼續安排旗下「財仔」為買家提供低息優惠，承造高成數按揭，以擴大客源。

受多項印花稅及收緊按揭措施打壓，首期不足、欠實力的用家，以及投資者入市情況明顯減少，發展商推此類高成數按揭方法雖然低首期是最大誘因，不過DSR（供款入息比率）限制下，每月供款及月入要求相對較高，變相主打有實力買家。

 

10 Oct 2015

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