第四季新盤 近9,500伙壓軸登場

第四季新盤 近9,500伙壓軸登場

撰文:梁子謙、余家盛、吳婉瑩
欄名:封面故事

雖然美國預期加息等不利因素仍籠罩不散，本刊統計下，第四季內有近9,500伙新盤搶灘，其中逾6,500伙來自新界區，發展商必定以多招搶客。筲箕灣ISLAND RESIDENCE首輪沽出29伙，為本季新盤戰開鑼。

2015年最後一季正式開鑼，踏入10月份首8日，兩個港島區盤率先開賣為本季率先推售，其中會德豐地產筲箕灣ISLAND RESIDENCE周四（8日）開售首輪100伙，單日賣29伙，套現逾$1.6億，當中約四成為投資者入市；信置半山區西部Cluny Park首推7伙作招標發售，亦已於周四當日截標，惟發展商不接納標書。

按發展商資料，連同上述本月初開售樓盤，經本刊粗略統計，估計逾30個項目單位供應近9,500伙應市，當中新界區供應多達6,582伙，成發展商及代理兵家必爭之地。

元朗區成焦點戰場

新界戰綫集中新界西北一帶，元朗區由新世界唐人新村柏揭起戰幔，周四公布首張價單50伙，開放式折實入場費$303.4萬起（詳見P.8——「柏首批50伙貼市推 開放式折實$303.4萬起」），而港鐵朗屏站附近已有3盤待推情況，包括長實地產世宙、嘉華牽頭朗屏8號及新地映御，誰先獲批預售便有望成為「先發投手」，惟新地區內另有錦田北峻巒1A至1C期3個項目，左右開弓的機會亦非零。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明認為，元朗區愈旺愈多新供應，便可以吸引愈多人入住，加上近年新界西北發展備受重視，多個大型基建項目將會陸續興建及落成，區內未來發展潛力及投資機會絕對不容忽視。

屯門區則以嘉里滿名山撑起區內供應，對於新界西北有多個新盤密謀推售，嘉里發展有限公司執行董事朱葉培表示，項目提供3類不同戶型，認為屬「世界盤」，有機會成為市場焦點，不擔心其他盤搶客，更笑指：「應該我們搶人，多過其他人搶我。」

至於港島區及九龍區亦有逾千伙供應，分別有約1,553伙及1,304伙，當中九龍區主打中小型單位，主打開放式至2房單位，其中長沙灣青薈率先於明天（11日）開售68伙；港島區則以豪宅供應為主，集中半山區西部、山頂等傳統豪宅區。

新界盤供應多 料貼市價推

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，因季內仍有主打中小型單位新盤推出，預期本季一手市況仍暢旺，成交量與第三季貼近，其中新界新盤的伙數較多，相信發展商開價會較克制，甚至貼市價推。

對於季內豪宅盤情況，布氏認為此類豪宅盤多位處市區，由於供應少，而發展商多採「求價不求量」方式，不會急於清袋，料開價會高於二手價。他以九建紅磡環海‧東岸為例，指發展商提供高成數按揭財務安排，令買家容易上車，因為大部分中小型單位的買家首期不足，故預料部分發展商在本季推盤時會參考相關做法，提供高成數二按計劃。至於豪宅方面，布氏指因買家多具實力，預期未會提供同類計劃。

第三季多個新盤及入伙盤連環出現撻訂個案，被問及會否出現撻訂潮，布氏則回應指每一個樓盤都有機會出現撻訂單位，而上一季出現連環撻訂主要受股市波動影響，大部分多以投資者為主，股市的損失令財務安排上有變動，他稱：「很少用家會撻訂，除非他們計錯數，若第四季股市波動幅度不大，估計不會出現大量撻訂的情況。」

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【新盤拆局】付款方法成關鍵 發展商續包底承造按揭

美國或會加息、股市問題、中國經濟放緩等負面因素影響下，一、二手成交量明顯轉慢，其中一原因是發展商受預售文件影響而未能「盤接盤」推出單位。根據地政總署統計數字顯示，9月份待批預售單位累積達14,412伙，創28個月新高，當中元朗世宙（1,129伙）、元朗朗屏8號（912伙）、屯門滿名山（1,100伙）大盤均已率先軟銷。

上季九建紅磡環海‧東岸以「最高九成半按揭」及「包上會」方式吸睛，成交紀錄冊顯示多達408宗成交採用相關「包上會」付款方法。策略成功，帶動其他發展商參考加設類近付款方式，例如遠東鑽石山鑽嶺、恒基系內餘貨盤等。本季供應積壓待爆發，加上負面因素下，一如以往，發展商為項目定價時勢必以貼市價推出，付款方法料成關鍵，預期發展商會繼續安排旗下「財仔」為買家提供低息優惠，承造高成數按揭，以擴大客源。

受多項印花稅及收緊按揭措施打壓，首期不足、欠實力的用家，以及投資者入市情況明顯減少，發展商推此類高成數按揭方法雖然低首期是最大誘因，不過DSR（供款入息比率）限制下，每月供款及月入要求相對較高，變相主打有實力買家。

 

10 Oct 2015

經濟日報置業家居