樓市轉勢見雛型 趁機撈貨 300個筍盤大晒冷

樓市轉勢見雛型

趁機撈貨 300個筍盤大晒冷

撰文:陸瑋濠、梁子謙、盧楚翹、余家盛
欄名:封面故事

二手市況低迷，業主要出貨的話，要「吸引價」才可打動買家，各區陸續錄得大幅落價成交，造就準買家「執平貨」的契機。本刊今期大晒冷，為讀者搜羅300個各區物業的筍價放盤。

在加息陰影、股票市場不穩以及一手新盤攻佔等因素下，二手市況彷彿「注定無運行」，造成近期「量價齊跌」窘境。

從交投量的角度而言，據利嘉閣地產研究部資料所得，全港50個指標性屋苑於上周（本月12至18日）僅錄得41宗二手買賣成交，按周再度下跌7%，連續兩周創出自2004年5月有紀錄以來的新低數字（詳見圖）。最叫人吃驚的是，當中近半屋苑出現「零成交」，就算個別屋苑錄有成交亦只是「一宗起、兩宗止」，有業內人士明言目前交投量已跌至低無可低的水平，而且缺乏利好消息下，相信此現象將會在短期內橫行。

二手冰封 成交量創歷史新低

本刊亦特意就此向各區進行相關查詢，部分區域如馬鞍山及奧運站本月至今分別只是錄得15宗及6宗二手成交，創下區內有紀錄以來的成交量新低，而藍籌屋苑龍頭太古城本月至今亦僅得2宗成交，較上月同期6至7宗還要低，有前綫代理明言現時市況比沙士、金融海嘯時期更加惡劣。

的而且確，交投量果然是「低處未算低」，因為沙田市中心全區（屋苑包括沙田中心、好運中心及偉華中心等）於本月竟然繼續「捧蛋」。此情況十分罕見，而且極有「山雨欲來風滿樓」的意味，難道買家心知樓市不景氣迫在眉睫，故放軟手腳靜待入市好時機？

交投量慘淡自然拖累成交造價，有代理歸咎於業主持貨能力太強，寧願將物業放租亦不願意減價放售物業，願意傾價的業主少之有少，減幅亦只是3至5%，與準買家期望一成以上差別甚遠。個別交投保持穩定的區域如粉嶺、上水等，於本月暫錄得30宗成交，於上月交投量相若，代理解釋主要是因為業主肯減價，而且減幅更達到一成以上，因此令區內交投量得以維持。

碧湖花園一個3座中層H室，實用面積400平方呎，日前以低市價一成，即$340萬成交，呎價低見$8,500，價位創1年新低，據悉現時同類單位最平叫價由$360萬起，重返今年5、6月成交價，樓價的確有降溫迹象；藍籌屋苑如美孚新邨呎價跌破萬元、嘉湖山莊3房戶亦跌破$400萬，可見一些心理關口已逐步瓦解。

特首：增供應見成果 樓價漸回落

里昂更發出報告指出本港樓市正急速惡化，預計發展商下一步將會減價售樓，料樓價自第四季下跌2%，未來27個月內跌17%，而且更認為現時二手交投量差過沙士期間四成，新盤銷售率由九成跌至65%。由於新供應陸續有來，當中有79%均為細單位，且市場已沉寂一段長時間，料未來持續受壓，可見一、二手市況最終會激起互相劈價潮，令樓價如雪球般滾下。

特首梁振英亦於本周提及本港樓市，政府過去數年增加土地供應已逐漸有成果，而市場數據亦顯示一、二手樓價已漸漸回落，反映樓價問題已逐漸緩和。

上車屋苑 叫價大幅回落

綜合各區市場消息，近期的確多了不少減價放盤湧現，普遍減價幅度均在5至7%內，亦有不少單位以低於市價，甚至是低於銀行估價作出放售。綜觀而言，中上價物業屋苑區域如紅磡、將軍澳及太古等，由於當區業主財政實力較強，故其物業抗跌能力亦相對較強。相反，一些過往數年升勢凌厲的細價樓減幅更為顯著，以本月「捧蛋」的沙田市中心一帶屋苑為例，現時單位放盤價普遍較同類單位高位市值平逾一成。

以上車屋苑及中上價物業入場費來看的話，九龍區藍籌屋苑黃埔花園389呎最平單位叫價由$550萬起，較同類單位市值最高成交價$590萬僅減少6.8%；相反，上車熱門屋苑沙田第一城實用面積327呎最平入場費現已跌穿$400萬關口，叫價回落至$375萬，較高位時造價$468萬，大幅回落近兩成。由此可見，細價樓樓價下挫幅度遠超中上價物業。

另外，亦有個別業主因私人問題而急讓物業，例如移民、財務壓力以及購入新盤而急沽物業以豁免雙倍印花稅。市場消息透露，馬鞍山迎濤灣1座高層F室，實用面積487平方呎，原業主一直持有同層F及G室，並相連放售，惟因欠下「財仔」約$400萬債項，遂急放售單位，將兩單位拆開放售，叫價$600萬及$588萬，其中F室戶已於周內減價約6.7%以$560萬沽出，呎價$11,499。代理指，單位望海景，屬同類罕有2房放盤，呎價稍平，而同類放盤則是該業主持有G室戶，叫價$588萬起。本刊比較過銀行估價，發現上述成交單位較估價$573萬低約2.3%。

 

23 Oct 2015

經濟日報置業家居