元朗大蛻變 第四季新盤群起搶攻

元朗大蛻變 第四季新盤群起搶攻

撰文:陸瑋濠、梁子謙、余家盛、嚴俏婷
欄名:封面故事

元朗區由傳統鄉郊農村地發展為80年代衛星城市，隨着交通網絡及社區配套趨成熟，近年已蛻變成中產一族、上車人士喜愛的擇居地，區內成交價及地價屢創新高，直接帶動區內物業未來價值。

元朗區位處香港新界西北部，自古以來已是區內鄉郊活動的集中地，例如現時成為YOHO Town一帶的住宅區域於60至80年代為家禽墟市，故有「雞地」之稱；而天水圍早期則屬后海灣濕地部分，錦田、八鄉一帶則為低窪平地，為農地、魚塘鄉村村落。

隨着時代發展，為開拓土地增加建屋供應，當時香港政府於1974年制定首個新市鎮發展計劃，並於1978年將元朗區納入為新市鎮，加大力度於區內增建警署、醫院、運動場等社區設施，同時亦將部分區域如元朗工業邨劃作工業發展；而政府及私人發展商於1982年亦達成協議將天水圍發展以住宅用途為主的大型新市鎮。

10年人口增兩成 成全港第二大區

由於居住人口愈來愈多，往來市區至元朗區交通漸趨頻繁，因此促成了區內交通（輕鐵）以及對外交通（大欖隧道及西鐵綫）等形成，其交通網絡及配套已臻成熟，加上大型購物商場YOHO MALL形點於近月落成使用，為區內居民提供更多元化的購物選擇。

據2011年人口普查資料顯示，元朗區人口達57.8萬，約有9.96萬個家庭住戶住在私人住宅，佔全區家庭住戶數目的52.4%，其中更有5.09萬戶納入為「沒有按揭及貸款」，即約26.8%家庭住戶已供滿樓，為區內換樓市場帶來一定程度的購買力。據規劃署資料顯示，元朗區人口於2021年將估計可達68.9萬，較10年前人口上升近兩成，成為全港人口第二大區域。

由2012年起，多個發展商先後推盤吸納購買力，當中包括新地（RESIDENCE譽88、爾巒）、恒地（尚悅）、新世界（溱柏、溱林、尚悅、柏及蔚林）、富豪集團及百利保（丹桂村路65-89號－尚築及彩虹軒）等，3年來為當區帶來逾5,900伙全新供應。雖然有多個新盤搶佔購買力，不過於期內推售新盤銷情走勢卻異常熾熱，個別新盤如RESIDENCE譽88及丹桂村路65-89號尚築更悉數沽清。

新盤湧現 呎價造價屢創新高

據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，新地憑着其品牌效應，屢次於區內創出呎價及造創價新高。RESIDENCE譽88一個2座地下A室連花園及泳池特色戶於2013年2月以$2,600萬沽出，呎價高達$20,934，創出當區分層戶呎價新高；同系爾巒一個卓維雅單號屋於2014年4月以$4,856.6萬成功售出，成為區內新高價。而區內二手造價亦不甘示弱，YOHO MIDTOWN一個實用面積507呎2房戶突破「七球」水平，以$707萬易手，呎價$13,944，直逼九龍市區物業水平。

地皮造價亦因為市民對區內的居住需求而不斷攀升、水漲船高。新地於今年8月以成交價$93.2億投得西鐵元朗站地皮，創出新界西北地價新高價，項目總投資額高達$200億，料日後開售呎價將會達到$1.86萬水平，拍得住現時奧運站、紅磡一帶大型屋苑的呎價水平；一幅牛潭尾洋房地由賭王四太於同月份以$5.48億所奪得，樓面地價高達$1.2萬，呎價稱霸新界西北區，料未來開售呎價將直逼$3萬水平，在可見未來元朗區內物業水平將會因「麵粉價」而陸續升溫。

季內8盤可推 搶客戰即將上演

由於新界西北接連有多幅地皮以高價出售，因而令上周的新界西CCL_Mass報131.16點，按周升2.77%，創12周最大升幅，為歷史新高。事實上，元朗區近10年樓價絕對是「翻了幾番」，以區內代表性屋苑YOHO Town為例，當年屋苑於2003年7月淡市中發售，首批單位僅得16伙，呎價介乎$1,399至$1,680，入場費僅僅需要$73萬，成為當時全區最平的新盤項目，貼近90年代初嘉湖山莊的銷售呎價。據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，當時以$73萬購入2座低層單位，同類單位於2013年升值至$350萬，事隔10年單位價值急升3.8倍，較這10年的中原城市領先指數升幅2.3倍還要高，跑贏大市。

本刊根據發展商及政府資料，連同剛開售的柏，粗略統計季內有約8盤部署推出，涉3,773伙，分布元朗、錦田北、唐人新村及屏山，涉及發展商包括新地（4項目共1,550伙）、新世界（1項目141伙）、長實地產（2項目共1,170伙）、嘉華及信置（1項目912伙）。除了季內供應外，同區另有新地元朗Grand YOHO 1期、華懋及港鐵合作的朗屏南項目等供應。

長實執行董事趙國雄指，系內世宙及娉廷絕對有機會月內同步推售，先後次序不太重要，又指出世宙主打2房及3房戶，娉廷主打4房洋房，認為客源不會重疊。對於區內新供應多，趙國雄認為多盤推出令元朗區成焦點，買家入市決斷力提高，不擔心銷情受壓，又以今年上半年將軍澳新盤戰為例，後期推出的項目成交價更為理想，故集團不急於做第一個推盤的發展商。

18 Oct 2015

經濟日報置業家居