20上車屋苑 半數呎價升近高位 一城僅差2.6% 學者：個別破頂在望

20上車屋苑 半數呎價升近高位
一城僅差2.6% 學者：個別破頂在望

細價樓樓價本季急速上升，本報統計全港20個上車屋苑，半數最新呎價距去年歷史高位不足1成，其中沙田第一城呎價與高峰期僅差2.6%。學者料，個別熱門的細價屋苑破頂在望。

細價樓呎價再邁向高峰，上升速度較去年更快。經濟學者關焯照認為，今年整體樓價，未必可以重返去年高位。但上車買家充斥亢奮情緒，父母支持子女置業，個別熱門上車屋苑，樓價有機會比歷史高位，再高出3至5%。不過第四季不明朗因素多，包括美國總統大選，結果將會左右全球經濟表現，故買家入市要做好風險管理。

一城2房呎價 曾見1.5萬

上車客購買力再度爆發，本報統計全港20個上車屋苑（可提供樓價500萬元以下的單位），並根據EPRC經濟地產庫資料顯示，當中半數屋苑最新呎價，較去年歷史高位相距小於1成（見表）。

多個屋苑中，以上車樂園沙田第一城樓價表現最為突出，呎價最新報13,007元，較去年8月份時高位13,360元，僅相差2.6%，屬20個屋苑中差距最小。事實上，本年第一季時屋苑兩房戶樓價，幾乎全數低於400萬元，最平曾低見318萬元，相對於本年兩房最貴造價456.8萬元，樓價已低位反彈4成，而兩房呎價本月曾高見1.5萬元，預期支持屋苑平均呎價，短期內追上歷史高位。

投資者重投樓市，租值高的港島細價樓受追捧，堅尼地城嘉輝花園平均呎價最新報16,376元，較去年高位16,848元，只差2.8%。單位呎價更率先破頂，新近A座高層6室，面積221平方呎，以399萬元沽出，呎價18,054元創歷史新高。

嘉湖兩房 重上400萬元

而過去周末，細價樓續錄高價成交，天水圍嘉湖山莊兩房樓價重上400萬元，距屋苑兩房紀錄價406萬元，僅相差1.5%。單位為景湖居6座高層F室，實用面積442平方呎，400萬元易手，呎價9,050元本年新高。其次馬鞍山新港城K座高層6室，實用面積363平方呎，成交價510萬元，創本年兩房樓價新高，呎價14,050元。

反觀個別新界西屋苑樓價升幅相對遜色，包括荃灣中心、屯門市中心等屋苑，平均呎價距去年高位仍相差15%以上。相信新界東及市區屋苑呎價陸續見頂後，購買力會轉至相對低水的新界西屋苑。

（系列二之一）

撰文:
文倩婷

26 Sep 2016

經濟日報

一手火熱 港島新盤大小通吃

一手火熱 港島新盤大小通吃

港島區多個新盤接連登場，開放式至5房均有選擇，實行「大小通吃」，當中筲箕灣香島（1房至5房）及鴨脷洲南區‧左岸（4房）料短期開價，有機會同期對撼，搶攻10月市場。

港島區供應一向不及九龍、新界區多，不過隨着樓市氣氛轉佳，投資者大手入市細戶，大碼豪宅亦連錄成交，港島區本月首21日錄約160伙交投（詳見「新盤拆局——一手優惠 認購安排有利投資者掃貨」），加強發展商推盤信心，多個港島項目盤接盤連環登場，由開放式至5房大戶，甚至洋房供有供應，可謂「大小通吃」。

綜合市場資料，本刊粗略統計出下季港島有約10個全新項目登場，涉及約1,494伙供應。其中備470伙1房至5房多元化單位的南豐筲箕灣香島周內先後預告短期開價，惟本刊昨日（23日）下午6時截稿前仍未有公布首張價單。南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示，首張價單不少於兩成（94伙），定價參考豪宅新盤定價，重申同區新盤形薈非同類型，會以早前開賣的西半山新盤作參考，預期首張價單囊括不同類型單位。

半山區西部 下季或推3個全新盤

另一邊廂，主打逾千呎4房戶的鴨脷洲南區‧左岸計劃最快下周開價，首張價單涉約50伙，有機會與香島同場激戰。事實上，兩盤同屬豪宅定位，最大分別在於南區‧左岸屬現樓，而香島則為樓花盤；戶型方面，南區‧左岸主打海景4房，而香島戶型則多元化，1房複式至5房均備，以3房佔多，若只抽出4房面積來看，南區‧左岸標準戶面積1,787至1,907平方呎，大部分單位比香島4房1,051至1,960平方呎大。

值得留意，半山區西部來季有3個全新盤有機會推售，當中新地計劃下月推售巴丙頓山，提供79伙，戶型涵蓋2至4房，各戶比例平均，另有9伙屬特色戶；利嘉閣獨家代理、盈信控股旗下Pokfulam Peak已屆現樓，計劃最快月底上載樓書，5座洋房實用面積由3,757至4,733平方呎。

新盤餘貨 紛提價削優惠

港島樓市氣氛佳，餘貨盤各有新部署，早前已提價逾5%加推的筲箕灣形薈即日開賣第四輪60伙，維持大手優先；恒地主席李兆基私人持有的浚峯，日前加推兩伙頂層戶，實用976及941平方呎，同樣連平台及天台，價單定價$3,423萬及$3,134萬，呎價$35,072及$33,305，惟選用100天成交最高僅1%折扣，截稿前暫未公布銷售安排；另外西營盤維港峰、鴨脷洲倚南、銅鑼灣雋鋸分別已停售部分單位，市場預期或提價，而北角尚譽則擬下周初再作新部署。

已屆現樓的西營盤南里壹號尚有4伙餘貨亦準備短期應市。華置助理銷售經理戴健文透露，項目餘貨正準備連裝修單位，有機會月底重推，暫未決定開價或招標形式發售；而與新世界合作的半山區西部璈珀亦料月底削優惠，幅度約2%至5%；全新項目的半山區東部肇輝臺12號則最快年底登場。戴健文補充，以璈珀為例，用家及投資者各佔半，集團睇好豪宅後市，故有意採取削優惠做法來加價。

已取入伙紙的黃泥涌壹鑾已削減優惠變相加價，永光地產總經理及主席助理鄺德權透露，壹鑾現樓正打造連裝修複式戶，將稍後推出，另最快下月開放現樓連家具示位，以現樓形式銷售。鄺德權認為，美國維持利率不變、本地經濟環境及就業情況比年初佳、樓市供應穩定等因素支持之下，預期樓市升價會持續至明年第一季，升幅約5%至10%。

撰文:
梁子謙
蔡若瑜
李朗文
葉煜燊
欄名: 封面故事

24 Sep 2016

經濟日報

一手優惠 認購安排有利投資者掃貨

一手優惠 認購安排有利投資者掃貨

【新盤拆局】港島區受全新盤開售，兼帶動餘貨盤交投，9月截至21日已錄約160伙一手成交，當中筲箕灣形薈佔66伙，而北角尚譽首輪30伙則沽24伙。以成交價劃分，$600萬或以下成交宗數佔55宗，$600萬以上至$1,000萬則有61宗，至於逾千萬成交則有38宗，當中包括維港峰及殷然共3宗逾億成交，前者$1.77億沽，呎價高見$64,434，創項目最高造價及呎價；殷然頂層複式C室作價逾$2.01億，實用面積3,118平方呎，呎價高見$64,488，同屬項目新高。

可留意的是，港島區雖成交然集中千萬以下成交，但不乏成交低於「6球」，吸引大批投資者入市。本刊嘗試參考近期形薈及尚譽的銷售資訊，形薈開售至今累沽208伙中，大手客旋風式掃貨，有近七成單位購入自大手，尚有部分投資者來自一般組別；尚譽已沽24伙中，有3大手客掃8伙，最大手斥約$1,150萬掃3伙，另有投資者於一般組別入貨，並解釋「因資金無出路」。

港島一手盤大小通吃，主要原因是發展商優惠及認購安排上有利投資者。先說細單位項目，形薈及尚譽兩盤銷售時一律採用「大手優先」策略，有助提高樓盤投資者的比例。以形薈今開賣60伙單位作例，有意認購2至6伙單位買家可最優先揀樓，惟限制買家須認購最少1個429呎或以上單位，亦限購1伙開放式戶，不過新地為大手買家提供額外樓價回贈；尚譽首輪30伙則安排有意認購2至3伙買家最優先揀樓。

至於大碼方面，有不少買家本身持有物業，故需要付交雙倍印花稅（BSD），惟發展高多從回贈優惠着手，以補貼買家購樓成本，補貼金額由幾百萬至逾千萬。例如璈珀本月2宗成交，一律可享樓價8.5%印花稅回贈，涉約$433.5萬及$482.8萬；維港峰$1.77億複式戶亦享樓價8%回贈，即約$1,416萬；而殷然買家滿足指定條款後亦享7.5%樓價回贈，以最貴一戶逾$2.01億計，涉約$1,508萬。

撰文:
梁子謙
蔡若瑜
李朗文
葉煜燊
欄名: 封面故事

24 Sep 2016

經濟日報