政府無加辣 細價樓解凍 買家趕上車

政府無加辣 細價樓解凍 買家趕上車

撰文:

陸瑋濠

李朗文

蔡若瑜

欄名:封面故事

施政報告上周三（13日）公布後，對樓市未有作進一步調控，個別上車盤集中區域交投量明顯有所增加，外界紛紛憧憬春節後「小陽春」再現，惟本周股市表現動盪，而且港元折息上升，或會帶動加息周期提早來臨，會否成為「小陽春」再臨的「攔路虎」？

全新一份施政報告在房策上暗示不會減辣、同時亦不會減慢政府在增加住宅供應的步伐。雖然「減辣」無望，不過同時亦沒有任何信息會加大調控樓市力度，對樓市影響中性。

據中原地產資料顯示，十大屋苑於上一個周末（1月16至17日）僅錄得5宗二手成交，較上周末11宗，大幅下挫55%。雖然如此，不過上車物業集中地的區域例如沙田、屯門等二手交投步伐加快，市場消息指屯門區至今，共錄得50宗二手成交，較上月同期27宗，大幅上升85.2%，而且成交量亦直逼去年12月全月的55宗成交。另一上車熱門屋苑沙田第一城亦同樣回勇，1月份至今共錄得16宗二手成交，較上月同較14宗增加14.3%，而本月呎價則有所回調由上月$1.22萬下降至本月$1.2萬，跌幅1.6%。究竟在市況回軟下，今年農曆年後會否再現「小陽春」呢？

業主肯減價 新春後料現「小陽春」

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑早前曾表示，施政報告不撤辣方向明確，樓市下行已成趨勢，估計今年首季樓價將由高位回落15%，故此業主要去貨的話，相信他們要減8至10%才有承接，並預計新春後出現的「小陽春」會步入「價跌量升」的情況。美聯物業住宅部行政總裁布少明早前亦預計，新春後市場將會釋放部分購買力，令到成交量得以提升，而新界樓交投活躍亦可最多持續兩個月。

雖然樓價回軟對買家帶來吸引力，不過本周環球股災，恒指失守1.8萬關口，而且港元折息上升，有機會令本港利率提早進入加息期，一系列經濟負面因素依然籠罩樓市，成為窒礙交投量上揚的一大重要因素之一。

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入伙大軍將至 平租盤湧現 買賣萎縮

今年首季將有近萬伙新入伙盤租盤供應，不少頗具規模的大型項目如緻藍天、昇薈及迎海‧星灣御將列隊入伙，料令區內租金進一步受壓，如緻藍天一單位成交呎租跌至$20水平，創入伙以來的新低。

中原集團創始人兼董事施永青於近日亦表示，近期租金率先回落，倘若本港利率最終跟隨美息上揚，租樓平過供樓的現象便會重現；用家就以租樓的方式去解決居住問題，未必選擇買樓，令買賣需求再度萎縮。

故此買家現階段宜靜觀其變，在樓價下跌時，租金同步回落，假使「執唔到」平貨亦有「兩手準備」可以考慮轉租。

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二手「價跌量升」細價樓較旺場

【小陽春形勢分析】本刊特意找了2012年至今，3個藍籌屋苑（嘉湖山莊、沙田第一城及太古城）於農曆年假期前後的成交量及呎價分析（詳見右表）。根據數據顯示，二手小陽春威力其實已經大不如前，對上一個出現小陽春情況已經要追溯至2012年，當年2月份十大屋苑交投量升幅高達54至775%，而且8個屋苑呎價均錄得升幅，由3.3至7.4%不等，同時亦為當年的樓市升浪揭開序幕。

不過，特區政府意識到農曆年後將會成為樓市升勢的高峰期，故近年「有意無意」地在農曆年不久出招遏市，例如去年港府就在2月28日農曆年假期一星期後公布新一輪收緊樓按措施，明顯是希望將為樓市升溫的火苗窒息於萌芽之時，故此去年十大屋苑共有5個交投下挫，惟細價樓如沙田第一城及嘉湖山莊仍力保不失，仍錄得62.5%及81.8%的增長率。

除政府出招干預外，近年新盤在折扣及付款優惠上招數盡出來吸客，同樣是令小陽春未能成形的一大主因。例如2014年農曆年後，當年新地重推元朗爾巒，並較首次推售時大幅劈價，令市場氣氛觀望，當時十個藍籌屋苑就有5個交投量下跌，未能重現小陽春的熱賣情況。

今年小陽春能否重現的確難料，不過預計在樓價持續下跌之下，二手減價吸客是釋放購買力的不二法門，故此「價跌量升」有機會成為二手新常態。

23 Jan 2016

經濟日報