少年股神」火燎森：買樓投資 好過等加薪

「少年股神」火燎森：買樓投資 好過等加薪

2008年6月14日 星期六

被網民譽為「少年股神」之年輕投資者火燎森（筆名），於03年利用數十張信用卡借取$50萬資金，跟隨巴菲特大手購入中石油，並於07年高位時沽出，套 現接近過千萬元。27歲已成為千萬富翁的他，現時將八成資產購入巴郡外，亦將部分資金買樓收租，現時手持4個單位均位於將軍澳。 　　出身於 清貧家庭的火燎森，03年畢業於理工大學會計系，由於當時經濟陷入谷底，寄出數十封求職信，才找到一份月薪$6,500的會計師樓核數工作。當時，他了解 到單靠一份工作不可以解決基本需要，故他決定邊返工、邊創業及投資股票。大學時期因錯誤投資而導致負債，令他發奮閱讀投資書籍，從而認識股神巴菲特，更利 用信用卡大舉借貸$50萬，跟隨巴菲特於03年以接近上市價$1.6購入中石油股份。 　　踏入07年第四季時，港股已升至三萬點的高位，火 燎森坦言那時對股市信心不大，故跟隨股神巴菲特沽出中石油，套現得來資金除購入巴郡B股（現時每股約值港幣$3萬多）外，亦選擇投資本地住宅物業。火燎森 自言投資物業前，試過假扮新郎致電多家酒店、酒樓查詢結婚擺酒的情況，發現擺酒期大多已排得密密麻麻，意味愈多人結婚即愈多人有買樓需求。除此之外，他認 為樓市供求缺口愈來愈大，加上目前租金回報率不俗，故將部分股票套現得來資金投資於樓市。 唔熟唔買 專揀將軍澳 　　火燎森稱投資物業有如揀股票一樣，必須選擇自己熟悉的地區，盡量減低置業風險。眾多地區中，只有將軍澳及藍籌屋苑太古城最令他感興趣，由於前者是他長大的地方，故最後選擇該區作首次置業地點。 　 　去年10月，在相熟地產經紀介紹下，火燎森先後以$190多萬及$170萬購入將軍澳慧安園3房及新都城2房單位，當時未經放盤，單位已獲 $10,800及$8,000預租，回報率均達5厘以上。火燎森認為負利率大環境是可遇不可求，加上供求缺口愈來愈大，故他上月再度趁機入市，分別以 $219萬及$235萬購入新都城及東港城2房單位，由於前者已丟空近10年，而後者為銀主盤，預計翻新後將以$9,300及$10,500放租，預計回 報率逾5厘。 　　選擇租客方面，薪高糧準的公務員及老師均為他的目標租戶，「目前大部分老師多為合約制形式，較少選擇置業，但由於他們早起身返工，多選擇租住鄰近工作地點屋苑，變相增加區內需求」。 趁息口低 買樓可借盡 　 　火燎森的網誌上有不少年紀與他相若、大學畢業不久便打算買樓結婚的粉絲，他曾忠告30歲之前不宜買樓自住，因供樓是一個長期花費，應先選擇其他投資工 具，直至有足夠資金才考慮買樓自住。即使他現時手持4個單位，但亦沒有買樓自住的打算，「與家人一起住可以節省開支，為何要搬出來住？」 　　踏入08年隨着樓宇供求缺口加大，他認為今年樓市成交價及量一定較07年佳，以目前市況來看，樓市風險亦較股市低，加上銀行可承造九成半按揭，買家應趁息口低時「借得就借」，以騰出資金作其他投資。 　 　27歲已成千萬富翁的火燎森，於大學時期曾盲目投資以致負債累累，他忠告年輕一代投資者入市前必須做足功課，「很多人買股票時根本不清楚該公司業務，情 況有如買馬一樣賭運氣，屆時只會輸掉辛辛苦苦賺回來的積蓄；以目前市況來看，投資樓市相對較股市穩陣，只要樓市升小小，都大過加薪幅度。但股市升勢永遠較 樓市快，若發現低於市值的股票，仍可作首選投資工具。」 ---------------------------------- 火燎森投資物業心得 　(1)參考屋苑租金回報率可否達5厘以上，「若回報率低於3厘時則為警告訊號，表示租金追不上樓價升幅。」 　(2)選擇自己熟悉地區，「升幅未必最快，但起碼風險較低。」 　(3)港鐵上蓋物業 　(4)物色一個助你覓低水盤及「鋤價」的地產經紀 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 火燎森小檔案 　˙1981年出生於香港 　˙2001至2002年大學期間，與同學夾份做生意，買賣二手書及年宵市場，同時將生意所得的資金於股市蝕清光 　˙2003年畢業於理工大學會計系，工作之餘與朋友夾份於旺角開Band房，同時利用數十張信用卡借取$50萬資金，跟隨巴菲特大手購入中石油，其後利用孖展，取得更多資金投資股票 　˙2007年尾跟隨巴菲特於高位沽出中石油，將資金轉投至巴郡外，更首次買樓投資，分別購入慧安園3房及新都城2房單位作收租之用；同時出版《我向巴菲特借第一個1,000萬》一書分享投資心得 　˙2008年5月再度入市，分別購入新都城及東港城2房單位收租

市區單幢新盤 投資收租諗得過？

市區單幢新盤 投資收租諗得過？ 2008年6月14日 星期六 上一幅 暫停 下一幅 　　豐盛居。　　（本刊攝影組） 　　兩個豪宅新盤之後，一眾發展商於6月未有推出大盤，改以市區單幢盤接力。繼泛海南灣御園後、華置YORK PLACE及新地豐盛居亦部署短期內開售，預料3個單幢盤仍維持高市價一截的策略開售。對於自用及投資者而言，應如何製定入市策略？ 　 　由泛海發展的香港仔南灣御園上周五（6日）開價，首批單位平均呎價$9,444，但連日來入票反應一般，本周三（11日）更傳出發展商推出新付款安排， 變相減價的消息。而華置發展的莊士敦道YORK PLACE，意向呎價逾$1.1萬，至本周中市傳已有逾10伙獲預留，反應理想，訂價似乎已為市場接受。 　　而新地發展的長沙灣豐盛居，市場預計意向呎價$7,000至$9,000，周三安排代理參觀現樓示範單位，市場對項目的反應尚待了解。 　 　估計月內推出的3個市區單幢新盤，已公布的訂價及意向價均較同區二手高一截，市場反應不一，但部分新盤需增加優惠，反映即使市區新盤供應較為緊絀，但買 家對後市並非完全沒有顧慮。尤其是開價大幅拋離二手的新盤，如買家一心購入投資，需留意項目的溢價有否大幅偏高。而置業人士即使對幾個項目沒有興趣，亦宜 留意在外圍氣氛欠佳的影響下，新盤的銷情對整體樓市的影響。 投資者入市 先計算回報 　　3個單幢樓排隊推出，投資者或用家作出入市決定時，宜有以下考慮： 　　1. 同區未來供應，理論上愈少愈好。 　　2. 項目開價較同區一綫物業的溢價，理論上愈低愈好。如訂價較同區二手價高出兩成半或以上，水位便相對低。 　　3. 同區樓齡低的一綫物業租值，並以此計算新盤大概的租務回報。 　　4. 對一心購入單位收租的投資者而言，亦宜了解區內租客的需求，究竟是細單位抑或大單位的租務需求較大。 ---------------------------------- 長沙灣豐盛居 現樓出擊 意向呎價料$7,000起 　　由新地與市建局合作發展，位於長沙灣保安道的豐盛居，大廈經已拆棚，尚餘少量室內工程。發展商於周三（11日）安排地產代理參觀位於38樓交樓標準示範單位層及會所，估計最快下周開售。 　 　新地代理執行董事周國賢稱，豐盛居的具體銷售安排仍需與合作夥伴市區重建局商討，日前安排代理預覽現樓，為稍後推盤作準備。他透露，該盤現樓示範單位有 機會於本月內開放予公眾參觀，月底前可望開售。據悉，物業於下周進行驗樓後，有機會即時開售，示範單位亦設在現樓內。大廈料於今年8月入伙。 　　區內代理表示，豐盛居為罕有近現樓新盤，間隔分野大兼景致開揚，估計開售呎價由$7,000起步，面積約671呎2房單位，入場費有機會低於$500萬起。至於特色戶意向呎價約$1萬。 戶戶連露台 樓底逾10呎 　 　以時尚精品建築為主題的豐盛居，樓高約42層，住宅約由6樓起，每層5伙設計，共提供166伙，面積介乎671至955呎單位。每層之中，2房佔3伙， 面積約670至671呎，3房及4房（連套房）單位各佔1伙，面積介乎811至955呎。據悉，原則為2房的C及D室，可作自製相連之用。豐盛居劃一為長 廳設計，戶戶設有露台，加上樓底高約10呎4吋，通風舒爽，而大廈基座設有商場，提供日常基本需要。 　　大廈位於興華街與順寧道交界，背郝德傑山，項目基座夠高，加上附近無高廈阻擋視綫，除享有連綿山景外，亦可眺望深水埗運動場、西九四小龍（包括昇悅居、泓景臺、宇晴軒及碧海藍天）對出昂船洲以至港島沿岸海景，涉獵角度廣闊。 市況：宇晴軒 平均呎價約$4,893 　 　香港置業高級營業經理梁志輝表示，豐盛居即將開售，刺激西九四小龍6月交投及睇樓量急升，本月至今暫錄得約20宗二手成交，當中不少為外區用家入市。日 前，一名投資客以$283萬購入宇晴軒1座中層E室作長綫收租，單位面積632呎，2房間隔，呎價$4,478。現時同類型單位月租約$1.2萬，回報率 達5.1厘。宇晴軒本月至今錄得約7宗二手成交，較上月同期下跌約22%，平均呎價約$4,893，與上月同期相若。 　　此外，位於大埔道低密度豪宅爾登華庭，亦受帶動。香港置業窩打老道營業經理林怡恒表示，一名用家以$720萬購入7座高層A室，1,737呎3房單位，呎價$4,145。 　 　中原地產九龍區董事劉瑛琳指，西九四小龍租務向來活躍，平均每月錄近50宗成交，呎租$18至$24不等。至於剛入伙的單幢盤ONE NEW YORK，約有15至16個放租盤，單位面積325至657呎，月租叫價$8,500至$1.4萬不等，呎租$21至$26。劉氏預計，豐盛居將來呎租可 介乎$25至$28。 ---------------------------------- 灣仔YORK PLACE 先推高層3房 入場費逾$770萬 　 　華置旗下莊士敦道項目YORK PLACE，項目不受預售樓花同意書的限制，可隨時開售。華置銷售經理任建華表示，YORK PLACE示範單位設於灣仔夏愨大廈，最快7月中可以完成，故項目屆時才會派發價單及進行銷售，將先推售中高層的3房單位，因為同區較少3房大單位供應。 早前透露的意向呎價為$1.1萬起，但將會作出上調，詳情暫未落實。 　　他又指，YORK PLACE目標客戶以投資者為主，針對這批客源，將會推出相應付款方案，包括特長成交期等。 　　發展商堅稱項目於下月始發售，但卻低調地派貨，並全以口頭形式分派，呎價介乎$1.26萬至$2.2萬，入場費$770餘萬，較同區二手呎價高逾兩成。市場消息指，項目有逾10伙預留，更有投資者洽購全層，但消息不獲發展商證實。 　 　YORK PLACE提供94個單位，1層3伙設計，間隔分別是1房、2房及3房（連套房），面積由500餘至近1,000平方呎。物業周邊多為舊樓，發展商開則時 為免正望舊樓，故將單位劃一向西北方，面向莊士敦道，除低層單位外，中高層單位望開揚灣仔市景，30樓以上單位更可遠眺維港景致。 市況：嘉薈軒 開放式叫價$450萬 　　於同區而言，樓齡較新，並跟YORK PLACE的間隔類同的物業，要數到比鄰的嘉薈軒，兩者同位於莊士敦道，同設1房及2房戶，惟單位面積稍有不同。 　 　中原地產助理分區營業經理張永泉表示，嘉薈軒以細單位為主，加上灣仔區的租金一向穩定，故吸引不少投資者入市。但項目只餘1個頂層特色戶，以洽購形式發 售。至於二手市況，本月截至12日嘉薈軒錄得6宗成交，平均呎價$1.2萬，現時450呎開放式單位入場費約$450萬。 　　同區單幢新盤尚有駿逸峰，項目尚有數個一手高層單位，劃一為2房，意向呎價$9,000至$1萬。如需更大的空間，可購買2個單位打通應用。 南灣御園 向發展商認購減2% 　 　泛海旗下香港仔南灣御園於上周五公布首批20伙平均呎價$9,444，代理於周三（11日）收到發展商口頭通知，增加優惠予買家。當中即供付款折扣，由 原本按訂價減4%，擴闊至10%；而建築期付款則由原先按訂價，變為按訂價減6%，另又提供95%樓按兩年免息免供等等，另送相等樓價3.75%的釐印費 等，優惠約相等樓價12.6%。 　　泛海執行董事關堡林則澄清，優惠方案純粹市場傳言，沒有落實，更強調現時增加的優惠，是買家直接向發展商認購單位，可享樓價2%折扣。項目暫已收票60至70張，部署月內正式發售。 　　市場人士指，南灣御園連日來最少有7個單位獲預留，其中1個30樓以上的700餘平方呎單位，呎價約$1.1萬。 ---------------------------------- 港島單幢盤 升幅大不同 　　港島單幢新盤開價高企，是否物有所值，最好回顧近年開售的同類新盤。當中尤以嘉薈軒及CASA880的走勢最具代表性。 嘉薈軒 白領追捧 樓價勁升六成 　　由嘉華發展的灣仔嘉薈軒，提供381伙，項目06年7月開售，首批26伙，平均呎價$5,655；而項目於開售第一個月已售出371個單位，平均呎價$6,922。屋苑在07年12月交樓，樓花階段有近80宗成交，買家均可獲利離場。 　 　07年10月，嘉薈軒的二手樓花價平均呎價為$8,566，12月入伙後，平均呎價升至$9,210。1月後嘉薈軒的二手放盤單位已上會，業主放盤成本 上升，最近5個月有65宗成交，每月的平均呎價在$1.04萬至$1.2萬之間徘徊。整體而言，嘉薈軒現時呎價較06年7月一手價上升約六成。根據中原分 區指數，期內港島樓價上升約41%，嘉薈軒與整體港島物業比較，仍是跑贏大市。 　　嘉薈軒升幅可觀，有多個原因，包括港島新樓供應少、期內 整體樓價上升。而最主要的原因，是項目鄰近金融區，加上提供細單位為主，大部分為442至650呎細單位，迎合中環、金鐘上班族的需要。屋苑入伙至今，呎 租維持在$41水平，以現時呎價計，租金回報率有4.5厘，屬不過不失水平。 　　另一個嘉薈軒跑贏大市的主要原因，是屋苑06年開盤時，呎價只屬市價，首月售出的300多伙平均呎價$6,922，較當時樓齡5年匯星壹號的平均呎價$6,692只高出3%。 CASA 880 錄1宗蝕讓個案 　　另一個單幢樓開售的例子為鰂魚涌CASA 880，項目由長實發展，僅提供108伙，項目於07年1月推出，當時發展商資料指首批單位平均呎價$8,120，而根據土地註冊處資料，07年1月有54宗一手成交，平均呎價$6,336。 　 　相對而言，CASA 880的二手成交較不活躍，開售至今有6宗成交紀錄，當中1宗微蝕1%，應該與投資者上會前蝕讓有關。其餘5宗轉讓獲利9至20%不等。5月有2宗成交， 呎價由$7,392至$8,199，平均呎價約$7,845，較去年1月二手均價$6,366，樓價上升約23%，與同期港島樓價指數平均升幅36%比 較，升幅略為輸蝕。 　　呎價升幅不及大市，主要原因是開售時呎價偏高，以土地註冊處的紀錄計，CASA 880開售首月，平均呎價$6,336，較當時太古城的平均呎價$5,271，高出兩成。開售時的溢價，令項目的升幅不及二手樓。 　 　呎租方面，目前僅有1宗租務成交，此為中層C室，面積1,066平方呎，以月租$3.4萬承租，呎租$31.9，以現價計，回報率約4.9%。 CASA880與嘉薈軒有類似的賣點，即物業鄰近太古坊商業區及港鐵站。但4月入伙至今，只有2宗轉讓成交及1宗租務成交，成交偏向淡靜。 　　CASA 880目前有50個放盤，平均每呎叫價$8,500，租務放盤則有30個，平均呎租叫價$35。區內代理表示，由於項目單位面積較大，主打逾千呎單位，港島東市場對此類大面積單位需求不高，估計項目租金可能下調。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 其他單幢新盤供應 　 　除了今期介紹的南灣御園、YORK PLACE及豐盛居外，今、明兩年尚有多個單幢新盤應市，港島區下一個較快登場的項目估計為盈大發展的上環One Pacific Heights，而九龍區當中，可望第三季內開售的包括信和旗下長沙灣One Madison、華懋九龍城豪門1期等。 ---------------------------------- 買單幢樓注意事項 　　1. 一般而言，單幢樓會所設施會較屋苑式發展的會所規模較小。 　　2. 單幢樓的實用率一般較低。 　　3. 由於戶數較少，攤分的管理費往往較高。 　　4. 流通率往往較屋苑為低。 撰文: 葉敬誠、彭寶珍、甘潔瑩

「少年股神」火燎森：買樓投資 好過等加薪

「少年股神」火燎森：買樓投資 好過等加薪 2008年6月14日 星期六 　 　被網民譽為「少年股神」之年輕投資者火燎森（筆名），於03年利用數十張信用卡借取$50萬資金，跟隨巴菲特大手購入中石油，並於07年高位時沽出，套 現接近過千萬元。27歲已成為千萬富翁的他，現時將八成資產購入巴郡外，亦將部分資金買樓收租，現時手持4個單位均位於將軍澳。 　　出身於 清貧家庭的火燎森，03年畢業於理工大學會計系，由於當時經濟陷入谷底，寄出數十封求職信，才找到一份月薪$6,500的會計師樓核數工作。當時，他了解 到單靠一份工作不可以解決基本需要，故他決定邊返工、邊創業及投資股票。大學時期因錯誤投資而導致負債，令他發奮閱讀投資書籍，從而認識股神巴菲特，更利 用信用卡大舉借貸$50萬，跟隨巴菲特於03年以接近上市價$1.6購入中石油股份。 　　踏入07年第四季時，港股已升至三萬點的高位，火 燎森坦言那時對股市信心不大，故跟隨股神巴菲特沽出中石油，套現得來資金除購入巴郡B股（現時每股約值港幣$3萬多）外，亦選擇投資本地住宅物業。火燎森 自言投資物業前，試過假扮新郎致電多家酒店、酒樓查詢結婚擺酒的情況，發現擺酒期大多已排得密密麻麻，意味愈多人結婚即愈多人有買樓需求。除此之外，他認 為樓市供求缺口愈來愈大，加上目前租金回報率不俗，故將部分股票套現得來資金投資於樓市。 唔熟唔買 專揀將軍澳 　　火燎森稱投資物業有如揀股票一樣，必須選擇自己熟悉的地區，盡量減低置業風險。眾多地區中，只有將軍澳及藍籌屋苑太古城最令他感興趣，由於前者是他長大的地方，故最後選擇該區作首次置業地點。 　 　去年10月，在相熟地產經紀介紹下，火燎森先後以$190多萬及$170萬購入將軍澳慧安園3房及新都城2房單位，當時未經放盤，單位已獲 $10,800及$8,000預租，回報率均達5厘以上。火燎森認為負利率大環境是可遇不可求，加上供求缺口愈來愈大，故他上月再度趁機入市，分別以 $219萬及$235萬購入新都城及東港城2房單位，由於前者已丟空近10年，而後者為銀主盤，預計翻新後將以$9,300及$10,500放租，預計回 報率逾5厘。 　　選擇租客方面，薪高糧準的公務員及老師均為他的目標租戶，「目前大部分老師多為合約制形式，較少選擇置業，但由於他們早起身返工，多選擇租住鄰近工作地點屋苑，變相增加區內需求」。 趁息口低 買樓可借盡 　 　火燎森的網誌上有不少年紀與他相若、大學畢業不久便打算買樓結婚的粉絲，他曾忠告30歲之前不宜買樓自住，因供樓是一個長期花費，應先選擇其他投資工 具，直至有足夠資金才考慮買樓自住。即使他現時手持4個單位，但亦沒有買樓自住的打算，「與家人一起住可以節省開支，為何要搬出來住？」 　　踏入08年隨着樓宇供求缺口加大，他認為今年樓市成交價及量一定較07年佳，以目前市況來看，樓市風險亦較股市低，加上銀行可承造九成半按揭，買家應趁息口低時「借得就借」，以騰出資金作其他投資。 　 　27歲已成千萬富翁的火燎森，於大學時期曾盲目投資以致負債累累，他忠告年輕一代投資者入市前必須做足功課，「很多人買股票時根本不清楚該公司業務，情 況有如買馬一樣賭運氣，屆時只會輸掉辛辛苦苦賺回來的積蓄；以目前市況來看，投資樓市相對較股市穩陣，只要樓市升小小，都大過加薪幅度。但股市升勢永遠較 樓市快，若發現低於市值的股票，仍可作首選投資工具。」 ---------------------------------- 火燎森投資物業心得 　(1)參考屋苑租金回報率可否達5厘以上，「若回報率低於3厘時則為警告訊號，表示租金追不上樓價升幅。」 　(2)選擇自己熟悉地區，「升幅未必最快，但起碼風險較低。」 　(3)港鐵上蓋物業 　(4)物色一個助你覓低水盤及「鋤價」的地產經紀 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 火燎森小檔案 　˙1981年出生於香港 　˙2001至2002年大學期間，與同學夾份做生意，買賣二手書及年宵市場，同時將生意所得的資金於股市蝕清光 　˙2003年畢業於理工大學會計系，工作之餘與朋友夾份於旺角開Band房，同時利用數十張信用卡借取$50萬資金，跟隨巴菲特大手購入中石油，其後利用孖展，取得更多資金投資股票 　˙2007年尾跟隨巴菲特於高位沽出中石油，將資金轉投至巴郡外，更首次買樓投資，分別購入慧安園3房及新都城2房單位作收租之用；同時出版《我向巴菲特借第一個1,000萬》一書分享投資心得 　˙2008年5月再度入市，分別購入新都城及東港城2房單位收租 撰文: 祝加晞

火燎森忠告年輕一代不要寄望人工加幅可改善生活，「只要樓市升小小，都大過加薪幅度」。　　（陳永康攝）

息口將見底回升 樓市短期受壓

息口將見底回升 樓市短期受壓 2008年6月14日 星期六 　 　紅簿仔利息低至只有0.05厘，而新造按揭利率一般為2.5厘，負利率環境迫使很多人尋求資金出路，買樓收租是其中一個選擇。筆者一位三十多歲的友人本 身擁有一層自置物業，亦有意物色約$130萬的細價樓作長綫收租用途，以約$40萬作為三成首期，分20年還款，月供$4,822。假設出租單位月收 $5,000至$5,500，回報率為4.6厘至5厘，月租可彌補月供，待數年後樓價有一定升幅便沽出單位。 　　相信不少讀者都有意加入收 租客初哥行列，筆者特別提醒友人的是要留意租金已包括差餉及管理費，要扣除有關開支，計算實際的回報率。另外，要有不幸遇上惡租客或者交租不定時租客的心 理準備。再者，按揭息口不會長期處於低水平，日後供款隨時會上升，計算供樓負擔時宜緊不宜鬆，必定要有加息的假設。今期本刊訪問了被網民譽為「少年股神」 之年輕投資者火燎森，27歲已成為千萬富翁的他，除了投資股票外，現時手持4個收租單位，他如何看樓市及股市？詳見第P.20頁（「少年股神」火燎森：買樓投資 好過等加薪）。 　　近期國際息口有向上趨勢，金管局總裁任志剛亦開腔指出，目前難以預測美國息口走向，而聯儲局早前的聲明，令市場有減息周期結束，轉向加息的印象。另外，拆息上升，本港按揭息口有向上壓力，短期內對樓市難免有影響。 　　angelacheung@hket.com 撰文: 張麗萍

灣仔慶邦樓全幢 2.1億易手

灣仔慶邦樓全幢 2.1億易手

2008年6月14日 星期六

灣仔區內全幢物業，深受財團追捧。當中由一老牌業主持有的灣仔道慶邦樓全幢，剛以約2.1億元易手。 　　市場消息人士透露，灣仔道107至111號慶邦樓全幢，剛由一本地財團購入。該物業早前在市場低調放售，據悉在附近擁有多項投資物業的大鴻輝集團，曾出價洽購過該廈。 位處灣仔道莊士敦道交界 　　灣仔道慶邦樓，在1971年落成，大廈樓齡已達37年。物業現為一幢約10多層高商住大廈，坐落在灣仔道及莊士敦道交界處，地盤面積約2,300平方呎。據悉，大業主為一對夫婦，長期持有物業作租賃用途。 　 　近月灣仔道全幢物業頗受財團歡迎，較矚目成交為灣仔道137至139號全幢商廈，以1.08億元易手。物業以連租約形式交易，該廈樓高12層，總樓面約 11,164平方呎，當時呎價達9,674元。物業新買家其後再以6,100萬元，購入比鄰的灣仔道141至143號全幢，成交呎價約10,381元。該 兩項物業若合併重建商廈，地盤面積約2,291平方呎，地積比達15倍，可建樓面達34,365平方呎。

盤源充裕 睇樓量較上周減5.6%

盤源充裕 睇樓量較上周減5.6% 買家憂加息 二手樓受壓 2008年6月14日 星期六 　　通脹加劇、銀行按揭息率有機會上調，加上近日天氣轉壞，令本周六、日二手市場預約睇樓量受到影響。美聯物業（01200）資料顯示，本周六、日15大屋苑共錄1,914組預約睇樓客，較上周減少5.6%，而不少買家，更借勢要求業主擴闊議價幅度。 　　與此同時，在二手市場盤源充足下，加上市場缺乏利好消息刺激，令買家轉抱觀望態度，故市場預期，在市場盤源充裕，業主叫價仍然高企下，本月樓市將會重現拉鋸局面，或對二手市場的成交量價帶來壓力，短期交投估跌。 　　股市波動，加上擔心息率上調，市民入市更趨審慎。美聯物業高級營業經理黎洛文表示，藍田滙景花園本周六、日約錄得73組預約睇樓客，較上周下跌了2.7%。 滙景業主減價50萬售 　　受市況影響，加上區內仍有250個放盤，在盤源充足下，買家入市速度開始減慢，及每多要求業主擴大議價幅度。其中滙景花園5座中層H室，面積783平方呎單位，就因業主將叫價由410萬元降至360萬元，減價50萬元或調低12%，才獲買家承接，呎價4,598元。 　　另外，在天雨、通脹、加息等負面因素影響，以上車客為主的新界區，本周六、日預約睇樓量下跌9.5%。 　 　利嘉閣地產經理林治平表示，沙田第一城業主叫價仍強硬，加上擔心銀行提高按揭息率，令不少預算有限的上車客放慢入市步伐。然而，由於不少換樓客仍積極入 市，所以沙田第一城成交量只是略受影響。其中9座中層F室，面積544平方呎，獲換樓客以225萬元承接，呎價4,136元。 換樓客購嘉湖 呎售2403 　 　至於天水圍嘉湖山莊方面，中原地產高級分區營業經理郭佩玲表示，由於嘉湖山莊入場費不高，故預期睇樓量仍可維持約150組。而在業主仍有5%至8%的議 價幅度下，屋苑成交仍算理想。其中景湖居8座高層A、B室，面積1,631平方呎，獲換樓客以392萬元承接，呎價2,403元。 　　對於後市形勢，Professional Property Services董事蒲美琪昨稱，在供應有限及按息下調下，她估計未來中小型及豪宅市場仍會造好，相信即使未來按息上調，亦不會對樓市造成太大影響。 　　另中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，在多項負面因素下，6月份樓市將會略受影響，而且，在業主叫價強硬，但買家難以追價的情況下，市場將會再次陷入拉鋸。不過，由於本港經濟基調仍然良好，故只要金融市場回復平穩，相信樓市交投就會再次好轉。 撰文: 文偉豐

南灣御園 首批呎價$9,444

南灣御園 首批呎價$9,444

2008年6月7日 星期六

御龍山及半山壹號高開紅盤，緊接推出的香港仔單幢海景盤南灣御園，即日起開放現樓示範單位，首批20個中高層單位平均呎價$9,444，入場費$562.9萬。 　　位於香港仔大道，比鄰同系海峰華軒的單幢海景新盤南灣御園已獲批入夥紙，預計年底前可獲發滿意紙收樓入夥。項目大致已完成室內外工程，即日起開放現樓示範單位及部分會所設施予買家預約參觀。 　 　發展商於昨日（6日）派發南灣御園首批20伙價單，平均呎價$9,444，單位分佈12、20、28及30樓，面積687至947呎，訂價由 $562.9萬至$1,040.1萬。面積介乎937至964呎3房（連套房）的A、B單位，共8個，平均呎價$9,903。至於面積687至762呎2 房的C至E室，佔12伙，平均呎價$9,047，3房與2房呎價貴9.5%。 　　發展商為買家提供3種付款方法，包括現金即供（照訂價減4%）、低息供款好輕鬆（照訂價減2.5%）及建築期（照訂價）。選用低息供款好輕鬆的買家，渣打及星展銀行提供首年定息0.88%優惠，其後息率低至P減3.1%（該行P為5.5%，即2.4%）。 　　泛海集團執行董事關堡林表示，南灣御園分層單位整體平均呎價$1萬，少量複式及相連特色單位，起步呎價將不低於$1.5萬起。 　　據經濟地產庫（EPRC）資料顯示，項目早於4月24日曾拆售一夥。單位為10樓C室，747呎2房單位，成交價$667萬，呎價$8,929。 ---------------------------------- 間隔篇 分2房及3房連套房 　 　南灣御園樓高41層，每層5伙設計，共提供180個單位。5樓屬會所層，住宅由6樓起，分層單位面積由687至964平方呎，分2房及3房（連套房）， 所有單位外接38呎露台及工作平台。6樓單位面積略細，由637至908呎，各連176至332呎平台。值得一提，除6樓A室設有16呎工作平台外，其餘 B至E室不設露台。此外，南灣御園室內部分牆身非主力牆設計，買家可按需要自由更改，實用率約76%。 ---------------------------------- 景觀篇 全方位海景 　　項目基座夠高，低層亦可欣賞到香港仔避風塘海景至海怡半島沿岸景緻，視野開揚。另樓盤背後為墳場。 ---------------------------------- 會所篇 基本設施齊備 　　會所設於5樓，室內外面積近2萬平方呎，除設有84呎戶外泳池，更備有健身室、卡拉OK室、閱讀室、麻雀房及燒烤場等，每呎管理費$1.8。基座設有停車場，共提供39個車位。大廈沿途設有各式商舖、食肆，可解決基本所需。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 交樓標準裝置 廚房 　德國Siemens雪櫃、二合一洗衣乾衣機、微波爐、TGC抽油煙機、雙頭煤氣煮食爐、意大利La Torre洗滌盆水龍頭、高級廚具配照明燈、Surell實心枱面、優質高溫磚地台、優質瓷磚牆身 浴室 　德國Bette浴缸、H2O Pro洗水盆、毛巾架/毛巾環、座廁、廁紙架、意大利La Torre ＆ H2O Pro花灑組合、意大利La Torre浴缸水龍頭、洗水盆水龍頭、TGC對衡式熱水爐、優質高溫磚地台、優質瓷磚牆身 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 南灣御園info 　地址︰香港仔大道238號（比鄰海峰華軒） 　座數︰1座 　層數︰41層 　每層伙數︰5伙 　單位總數︰180個 　面積︰637至964平方呎 　間隔︰2房2廳、3房2廳(連套房) 　實用率：約76% 　設施︰84呎戶外泳池、健身室、卡拉OK室、閱讀室、麻雀房及燒烤場等 　每呎管理費︰$1.8 　預計入夥日期︰08年12月底 　發展商︰泛海 　示範單位地點：現樓 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 新盤帶動 香港仔中心交投升七成 　 　南灣御園為香港仔區內罕有新供應，區內指標屋苑為樓齡已屆26至29年的香港仔中心。中原地產香港仔分行分行經理梁慧敏表示，受區內新盤即將開售帶動， 香港仔中心近日睇樓氣氛向好，成交亦見暢旺。6月至今暫錄得12宗成交，較上月同期錄得7宗，上升71.4%，平均呎價$4,700，與上月同期相若。 　　日前，一名外區換樓客斥資$348萬購入香港仔中心港富閣高層4室，面積668呎享開揚景，平均呎價$5,210。 　　梁慧敏指，香港仔區內久無新盤供應，已滾存一批潛在購買力。南灣御園意向呎價$1萬，雖與香港仔中心均價$4,700有逾1倍差價，但物業接近現樓，加上坐擁海景，相信不乏中產客垂青。 海怡半島暫錄6成交 　 　至於與南灣御園一海之隔海怡半島，在用家入市推動下，本月暫錄得6宗成交。美聯物業高級營業經理葉志偉表示，海怡半島21座高層E室，面積1,078平 方呎，望海景，獲長線投資者以$783萬承接，平均呎價$7,263。另外，南區樓王貝沙灣7座高層A室，1,601呎全海景單位，以$2,160萬易 手，平均呎價$13,491。 ---------------------------------- 未來交通　9分鍾到金鍾 　 　香港仔對外交通以巴士、小巴為主要幹道，政府拍板興建港鐵南港島線，將來對外交通將得以紓緩。港鐵南港島線預計於2015年通車，路線由金鍾至海怡半 島，途中設海洋公園、黃竹坑、利東站，車廠於黃竹坑附近，全程長度約7公里，屬中型鐵路系統，未來由海怡半島至金鍾的車程大約只需9分鍾。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 昔日工業區　轉攻商貿旅遊 　 　香港仔是未來商貿及旅遊發展重地，配合政府發展港鐵南港島線東段，令昔日工業區可望變身住宅地帶。當中以長實反應最快，已向城規會遞交旗下黃竹坑香葉道 41號改劃土地用途申請，要求將該商貿地轉為住宅發展用途，建議興建2幢約17層高豪宅，提供158伙，部分單位料可享深灣遊艇會景觀，若能成功獲批，估 計市值約$15億。 惠福道地王呎價$8,813 　　此外，07年10月由信置夥同南豐及嘉華財團，以$57.1億投得的香港仔惠福道地皮，每平方呎樓面地價達$8,813。 　 　一眾發展商亦因香港仔區將發展為旅遊區，先後向城規會將旗下位於黃竹坑道及香葉道一帶的舊式工廈，轉作酒店發展，大部分並已獲批。其中，香港仔石排灣道 47號早前委託代理作招標，意向價$8.5億，項目樓高28層，地盤面積約7,270平方呎，總建築面積約109,048平方呎，共提供500間酒店房 間。 　　韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國稱，香港仔區酒店供應甚少，暫時只得一間明愛張奧偉國際賓館。由於政府銳意把香港仔發展成旅遊區，相信區內改裝為酒店項目的情況會更多。 　　海洋公園亦以$55億翻新和進行擴建，包括落實興建3間酒店，合共提供1,300房間，預料2011至2012年開幕。

呎價萬元單幢盤

呎價萬元單幢盤

2008年6月7日 星期六

繼兩個豪宅新盤之後，一手市場最新焦點轉移至港島單幢式項目，且看能否旺市又旺價。泛海旗下香港仔南灣御園開放現樓示範單位，意向呎價$1萬，2房入場費逾$600萬。而華置發展的灣仔莊士敦道22號項目，亦有意短期內登場，市場透露初步意向呎價亦逾$1萬。 　 　港島區可供發售的土地買少見少，遇上政府拍賣此區地皮，發展商要展開一番龍爭虎鬥方可勇奪地皮。對上一次港島區住宅拍賣地皮為香港仔惠福道，於去年10 月以$57.1億賣出，樓面呎價高達$8,800餘，「麵粉貴過麵包」的情況甚為明顯。正因港島地皮有價，發展商亦特別惜售港島新盤，除了訂價往往較為進 取外，亦多抱「皇帝女唔憂嫁」的心態，銷售策略傾向是求價多於求量。 　　姑勿論港島新樓呎價如何高，基於其獨特性始終有一批捧場客，當中更 不乏長線收租的投資者。現時一般屋苑租金回報率約4、5釐，新盤買家不妨以此作為入市參考之一。例如新盤每呎售價$1萬，如果你希望物業能為你帶來4釐回 報，即單位要以每呎$33租出，因此入市時除了要瞭解同區二手價外，亦要摸清楚租金水平。 　　除了上文提及兩個港島盤，在奧運前尚有一些新盤有機會開售，包括盈大上環和風街項目、南豐大角咀櫻桃街項目、新地長沙灣豐盛居、興業東涌水藍．天岸等等。雖說新盤「唔憂賣」，但選擇亦不少。