兩個豪宅新盤之後，一眾發展商於6月未有推出大盤，改以市區單幢盤接力。繼泛海南灣御園後、華置YORK PLACE及新地豐盛居亦部署短期內開售，預料3個單幢盤仍維持高市價一截的策略開售。對於自用及投資者而言，應如何製定入市策略？ 由泛海發展的香港仔南灣御園上周五（6日）開價，首批單位平均呎價$9,444，但連日來入票反應一般，本周三（11日）更傳出發展商推出新付款安排， 變相減價的消息。而華置發展的莊士敦道YORK PLACE，意向呎價逾$1.1萬，至本周中市傳已有逾10伙獲預留，反應理想，訂價似乎已為市場接受。 而新地發展的長沙灣豐盛居，市場預計意向呎價$7,000至$9,000，周三安排代理參觀現樓示範單位，市場對項目的反應尚待了解。 估計月內推出的3個市區單幢新盤，已公布的訂價及意向價均較同區二手高一截，市場反應不一，但部分新盤需增加優惠，反映即使市區新盤供應較為緊絀，但買 家對後市並非完全沒有顧慮。尤其是開價大幅拋離二手的新盤，如買家一心購入投資，需留意項目的溢價有否大幅偏高。而置業人士即使對幾個項目沒有興趣，亦宜 留意在外圍氣氛欠佳的影響下，新盤的銷情對整體樓市的影響。 投資者入市 先計算回報 3個單幢樓排隊推出，投資者或用家作出入市決定時，宜有以下考慮： 1. 同區未來供應，理論上愈少愈好。 2. 項目開價較同區一綫物業的溢價，理論上愈低愈好。如訂價較同區二手價高出兩成半或以上，水位便相對低。 3. 同區樓齡低的一綫物業租值，並以此計算新盤大概的租務回報。 4. 對一心購入單位收租的投資者而言，亦宜了解區內租客的需求，究竟是細單位抑或大單位的租務需求較大。 ---------------------------------- 長沙灣豐盛居 現樓出擊 意向呎價料$7,000起 由新地與市建局合作發展，位於長沙灣保安道的豐盛居，大廈經已拆棚，尚餘少量室內工程。發展商於周三（11日）安排地產代理參觀位於38樓交樓標準示範單位層及會所，估計最快下周開售。 新地代理執行董事周國賢稱，豐盛居的具體銷售安排仍需與合作夥伴市區重建局商討，日前安排代理預覽現樓，為稍後推盤作準備。他透露，該盤現樓示範單位有 機會於本月內開放予公眾參觀，月底前可望開售。據悉，物業於下周進行驗樓後，有機會即時開售，示範單位亦設在現樓內。大廈料於今年8月入伙。 區內代理表示，豐盛居為罕有近現樓新盤，間隔分野大兼景致開揚，估計開售呎價由$7,000起步，面積約671呎2房單位，入場費有機會低於$500萬起。至於特色戶意向呎價約$1萬。 戶戶連露台 樓底逾10呎 以時尚精品建築為主題的豐盛居，樓高約42層，住宅約由6樓起，每層5伙設計，共提供166伙，面積介乎671至955呎單位。每層之中，2房佔3伙， 面積約670至671呎，3房及4房（連套房）單位各佔1伙，面積介乎811至955呎。據悉，原則為2房的C及D室，可作自製相連之用。豐盛居劃一為長 廳設計，戶戶設有露台，加上樓底高約10呎4吋，通風舒爽，而大廈基座設有商場，提供日常基本需要。 大廈位於興華街與順寧道交界，背郝德傑山，項目基座夠高，加上附近無高廈阻擋視綫，除享有連綿山景外，亦可眺望深水埗運動場、西九四小龍（包括昇悅居、泓景臺、宇晴軒及碧海藍天）對出昂船洲以至港島沿岸海景，涉獵角度廣闊。 市況：宇晴軒 平均呎價約$4,893 香港置業高級營業經理梁志輝表示，豐盛居即將開售，刺激西九四小龍6月交投及睇樓量急升，本月至今暫錄得約20宗二手成交，當中不少為外區用家入市。日 前，一名投資客以$283萬購入宇晴軒1座中層E室作長綫收租，單位面積632呎，2房間隔，呎價$4,478。現時同類型單位月租約$1.2萬，回報率 達5.1厘。宇晴軒本月至今錄得約7宗二手成交，較上月同期下跌約22%，平均呎價約$4,893，與上月同期相若。 此外，位於大埔道低密度豪宅爾登華庭，亦受帶動。香港置業窩打老道營業經理林怡恒表示，一名用家以$720萬購入7座高層A室，1,737呎3房單位，呎價$4,145。 中原地產九龍區董事劉瑛琳指，西九四小龍租務向來活躍，平均每月錄近50宗成交，呎租$18至$24不等。至於剛入伙的單幢盤ONE NEW YORK，約有15至16個放租盤，單位面積325至657呎，月租叫價$8,500至$1.4萬不等，呎租$21至$26。劉氏預計，豐盛居將來呎租可 介乎$25至$28。 ---------------------------------- 灣仔YORK PLACE 先推高層3房 入場費逾$770萬 華置旗下莊士敦道項目YORK PLACE，項目不受預售樓花同意書的限制，可隨時開售。華置銷售經理任建華表示，YORK PLACE示範單位設於灣仔夏愨大廈，最快7月中可以完成，故項目屆時才會派發價單及進行銷售，將先推售中高層的3房單位，因為同區較少3房大單位供應。 早前透露的意向呎價為$1.1萬起，但將會作出上調，詳情暫未落實。 他又指，YORK PLACE目標客戶以投資者為主，針對這批客源，將會推出相應付款方案，包括特長成交期等。 發展商堅稱項目於下月始發售，但卻低調地派貨，並全以口頭形式分派，呎價介乎$1.26萬至$2.2萬，入場費$770餘萬，較同區二手呎價高逾兩成。市場消息指，項目有逾10伙預留，更有投資者洽購全層，但消息不獲發展商證實。 YORK PLACE提供94個單位，1層3伙設計，間隔分別是1房、2房及3房（連套房），面積由500餘至近1,000平方呎。物業周邊多為舊樓，發展商開則時 為免正望舊樓，故將單位劃一向西北方，面向莊士敦道，除低層單位外，中高層單位望開揚灣仔市景，30樓以上單位更可遠眺維港景致。 市況：嘉薈軒 開放式叫價$450萬 於同區而言，樓齡較新，並跟YORK PLACE的間隔類同的物業，要數到比鄰的嘉薈軒，兩者同位於莊士敦道，同設1房及2房戶，惟單位面積稍有不同。 中原地產助理分區營業經理張永泉表示，嘉薈軒以細單位為主，加上灣仔區的租金一向穩定，故吸引不少投資者入市。但項目只餘1個頂層特色戶，以洽購形式發 售。至於二手市況，本月截至12日嘉薈軒錄得6宗成交，平均呎價$1.2萬，現時450呎開放式單位入場費約$450萬。 同區單幢新盤尚有駿逸峰，項目尚有數個一手高層單位，劃一為2房，意向呎價$9,000至$1萬。如需更大的空間，可購買2個單位打通應用。 南灣御園 向發展商認購減2% 泛海旗下香港仔南灣御園於上周五公布首批20伙平均呎價$9,444，代理於周三（11日）收到發展商口頭通知，增加優惠予買家。當中即供付款折扣，由 原本按訂價減4%，擴闊至10%；而建築期付款則由原先按訂價，變為按訂價減6%，另又提供95%樓按兩年免息免供等等，另送相等樓價3.75%的釐印費 等，優惠約相等樓價12.6%。 泛海執行董事關堡林則澄清，優惠方案純粹市場傳言，沒有落實，更強調現時增加的優惠，是買家直接向發展商認購單位，可享樓價2%折扣。項目暫已收票60至70張，部署月內正式發售。 市場人士指，南灣御園連日來最少有7個單位獲預留，其中1個30樓以上的700餘平方呎單位，呎價約$1.1萬。 ---------------------------------- 港島單幢盤 升幅大不同 港島單幢新盤開價高企，是否物有所值，最好回顧近年開售的同類新盤。當中尤以嘉薈軒及CASA880的走勢最具代表性。 嘉薈軒 白領追捧 樓價勁升六成 由嘉華發展的灣仔嘉薈軒，提供381伙，項目06年7月開售，首批26伙，平均呎價$5,655；而項目於開售第一個月已售出371個單位，平均呎價$6,922。屋苑在07年12月交樓，樓花階段有近80宗成交，買家均可獲利離場。 07年10月，嘉薈軒的二手樓花價平均呎價為$8,566，12月入伙後，平均呎價升至$9,210。1月後嘉薈軒的二手放盤單位已上會，業主放盤成本 上升，最近5個月有65宗成交，每月的平均呎價在$1.04萬至$1.2萬之間徘徊。整體而言，嘉薈軒現時呎價較06年7月一手價上升約六成。根據中原分 區指數，期內港島樓價上升約41%，嘉薈軒與整體港島物業比較，仍是跑贏大市。 嘉薈軒升幅可觀，有多個原因，包括港島新樓供應少、期內 整體樓價上升。而最主要的原因，是項目鄰近金融區，加上提供細單位為主，大部分為442至650呎細單位，迎合中環、金鐘上班族的需要。屋苑入伙至今，呎 租維持在$41水平，以現時呎價計，租金回報率有4.5厘，屬不過不失水平。 另一個嘉薈軒跑贏大市的主要原因，是屋苑06年開盤時，呎價只屬市價，首月售出的300多伙平均呎價$6,922，較當時樓齡5年匯星壹號的平均呎價$6,692只高出3%。 CASA 880 錄1宗蝕讓個案 另一個單幢樓開售的例子為鰂魚涌CASA 880，項目由長實發展，僅提供108伙，項目於07年1月推出，當時發展商資料指首批單位平均呎價$8,120，而根據土地註冊處資料，07年1月有54宗一手成交，平均呎價$6,336。 相對而言，CASA 880的二手成交較不活躍，開售至今有6宗成交紀錄，當中1宗微蝕1%，應該與投資者上會前蝕讓有關。其餘5宗轉讓獲利9至20%不等。5月有2宗成交， 呎價由$7,392至$8,199，平均呎價約$7,845，較去年1月二手均價$6,366，樓價上升約23%，與同期港島樓價指數平均升幅36%比 較，升幅略為輸蝕。 呎價升幅不及大市，主要原因是開售時呎價偏高，以土地註冊處的紀錄計，CASA 880開售首月，平均呎價$6,336，較當時太古城的平均呎價$5,271，高出兩成。開售時的溢價，令項目的升幅不及二手樓。 呎租方面，目前僅有1宗租務成交，此為中層C室，面積1,066平方呎，以月租$3.4萬承租，呎租$31.9，以現價計，回報率約4.9%。 CASA880與嘉薈軒有類似的賣點，即物業鄰近太古坊商業區及港鐵站。但4月入伙至今，只有2宗轉讓成交及1宗租務成交，成交偏向淡靜。 CASA 880目前有50個放盤，平均每呎叫價$8,500，租務放盤則有30個，平均呎租叫價$35。區內代理表示，由於項目單位面積較大，主打逾千呎單位，港島東市場對此類大面積單位需求不高，估計項目租金可能下調。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 其他單幢新盤供應 除了今期介紹的南灣御園、YORK PLACE及豐盛居外，今、明兩年尚有多個單幢新盤應市，港島區下一個較快登場的項目估計為盈大發展的上環One Pacific Heights，而九龍區當中，可望第三季內開售的包括信和旗下長沙灣One Madison、華懋九龍城豪門1期等。 ---------------------------------- 買單幢樓注意事項 1. 一般而言，單幢樓會所設施會較屋苑式發展的會所規模較小。 2. 單幢樓的實用率一般較低。 3. 由於戶數較少，攤分的管理費往往較高。 4. 流通率往往較屋苑為低。 | 
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