下半年近5,000伙應市 元朗成戰場

下半年近5,000伙應市 元朗成戰場

撰文:嚴俏婷、盧楚翹
欄名:樓市熱話

新界區是下半年新盤供應集中地，當中以元朗區的供應最多，涉及4,923伙，佔新界區的供應逾六成，元朗勢成新盤主要戰場。在新供應料暴增情況下，區內二手市場亦不能避免受到波及。

據統計，下半年新界區將有16個新盤部署開售，涉及逾7,700伙，當中元朗區新盤共10個，提供4,923伙，佔新界區總供應量達63.8%；另當中有10個位於元朗區新盤現正申請預售樓花同意書。

值得留意的是，元朗區下半年不乏大型新盤，逾千伙的新盤包括長實地產安寧路、大橋路及安樂路項目，即前元朗邨項目，涉及約1,129伙、新地Grand YOHO Development第1期，共提供約1,114伙，其次為嘉華、信置及港鐵的朗屏站北面項目，共912伙，而新地映御則提供523伙。

各新盤中，長實地產旗下前元朗邨項目屬於最大規模。項目位於西鐵朗屏站附近，屬本港首幅「限呎地」，涉及約1,129伙，單位實用面積介乎約377平方呎至645平方呎。

新地Grand YOHO Development，即YOHO Town第3期，是區內另一個大型焦點新盤，第1期涉及約1,114伙，發展商早前曾透露，項目主打1房及2房單位。據新地年報顯示，整個項目由9幢物業組成，可望提供2,500伙。

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洪水橋發展新市鎮 潛力優厚

元朗區的面貌將有一定程度的變化，洪水橋新市鎮目前正展開第三階段公眾諮詢，計劃新增約6萬伙住宅，當中51%為公營房屋，其餘49%為私人住宅，新發展區計劃容納約17萬新增人口。

交通配套方面，或會興建公路將洪水橋新發展區連接香港國際機場、葵青貨櫃碼頭及港珠澳大橋等。另港鐵計劃興建洪水橋站，該站將位於西鐵綫的天水圍站及兆康站之間。

此外，當局計劃發展一個規模等同3個太古坊的新商業區。市場預期，區內具發展潛力。

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西鐵元朗站項目 下月截標

至於未來元朗區亦有新增土地供應，港鐵為西鐵項目的代理人，於本月9日（周四）邀請發展商提交西鐵元朗站物業發展項目的標書，項目將於下月5日下午二時截標。

港鐵指，發展商須以一筆過付款出價，並把銷售所得純利的5%固定比率作為後付利潤攤分給元朗物業發展公司。一筆過付款出價最高，並達到或高於投標底價，而又完全符合招標條款的發展商，將獲考慮授予發展項目。

另外，港鐵表示項目早前共收23份意向書，滿意市場反應。該項目將提供不少於1,876個住宅單位，預期項目將於2022年竣工。

11 July 2015

經濟日報置業家居

無懼股市波動 豪宅新盤如期推售

豪宅新盤未懼股市波動，如期開售及部署推出，何文田天鑄再沽13伙，單日吸金逾$4億，而紅磡維港‧星岸則上載樓書，料下周開示位開價。

維港‧星岸推延期供本按揭 最快下周開示位

長實地產全新盤紅磡維港‧星岸已於周二（7日）上載樓書。長實地產投資董事郭子威表示，項目下周有機會開放示位，首批單位不少於65伙，主要集中分層單位，而洋房則採惜售態度；對於何時開價及開賣，則未有定案。不過市場預期項目下周有機會開價，發展商亦已於紅磡置富都會商場內擺放項目相關的宣傳展品。

對於近期股市波動，他認為大手投資股市的股民不會將全數資金投放股市，一定有預留資金，以及會有財政安排解決，減低損失，料股市波動對豪宅市場不受影響，重申集團會按原定計劃推盤。他又舉例指，近日行家開售的豪宅盤銷情理想，亦印證了股市對豪宅影響很細。

往內地及歐洲路演 反應理想

郭子威又預告，項目將聯同財務機構為買家提供延期供本按揭特別安排，買家可於指定時間內免供本金，只需要供利息，令供款負擔減少。被問到免供期，他則稱早年相關計劃是1至3年，未有正面回應項目的免供期，只賣關子指詳情下周公布。他解釋，此安排可在股市波動下，令買家可享買家優勢外，亦可以分配資金投放股市，打造雙贏局面。

維港‧星岸最近於內地及歐洲進行路演，郭子威稱，歐洲的反應是出乎意料之外，因為歐元滙率正走下坡，令投資者開始轉投樓市，故對香港樓盤感興趣。至於內地路演方面，雖然內地股市波動，但無影響內地買家對香港豪宅的信心，尤其是維港‧星岸位處維港旁，甚具吸引力，相信會受到不少客人青睞。

主打3房 西南戶享煙花景

維港‧星岸項目共提供321伙，包括312伙分層戶以及9幢洋房。物業分層單位實用面積由706至1,408平方呎，其中標準單位有298伙，佔全盤95.5%，當中主打3房戶，有225伙，佔約72.1%，實用面積由728至1,126平方呎，全屬3房（連套房）間隔。3房戶型包括3房（連套房）、3房（連套房）及儲物室連廁、3房（連套房）及儲物室加個半廁，以及3房（連套房）及多用途房連廁。

景觀方面，郭子威指，1至3座部分高層單位向尖沙咀，面向西南，將有煙花景。現時項目第5座已差不多現真身，而1至3座高層單位則已拆去棚架。郭氏又補充，維港‧星岸鄰近尖沙咀，住客只需沿4公里海濱長廊漫步，便可到達尖沙咀，樓盤與尖沙咀可謂環環相扣。他又指出，尖沙咀擁有多個優勢，包括時尚購物圈、國際知名食府及酒店、高尚文化娛樂體驗以及甲級商廈林立，盡展維港都會魅力。

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天鑄 累沽75伙 套現逾$31億

新地何文田天鑄周四（9日）開售15伙，單日賣出13伙，即逾八成六單位，吸金$4.16億，成交價由約$2,270萬至$6,030.85萬不等，而定價逾億的複式戶則並未售出。項目累沽75伙，共套現逾$31億，已接近發展商早前定下的現階段只發售約80伙目標。永泰及南豐紅磡何文田山畔則部署月內招標特色戶，將參考天鑄特色戶價錢。

另恒基筲箕灣成安街33號項目部署短期推出，共234伙，市傳實用面積少於215呎的開放式戶佔八成，另有近兩成1房戶，據悉樓花期長約20個月。

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黃金海岸住宅項目 優惠價$3.98萬租海灣別墅

信置旗下屯門香港黃金海岸住宅項目適逢暑假，舉辦經典卡通人物「Thomas & Friends」70周年活動及推出暑假住宿優惠。

信置租務部聯席董事潘發柱表示，黃金海岸住宅租務成交暢旺，4至6月份共錄得逾150宗成交，不少租客入住後紛推薦親友入住。現推出暑期優惠，凡若於9月底前簽約，即可以優惠價$3.98萬租住實用面積達1,559呎的海灣別墅3房單位，實用面積呎租$25.5，新租客承租此類單位，更可享免費月租車位一個。

現時黃金海岸海景住宅2房單位，實用面積由535呎起，月租由$1.18萬起，而3房單位實用面積710呎起，月租則由$1.45萬起。

住客除可到豪華會所享受各類設施外，商場及酒店區正聯合「Thomas & Friends」推出一連串的主題活動，包括全港最長20米的Thomas小火車充氣水池、火車站布置、兩大主角Thomas及The Fat Controller會在場內游走與小朋友拍照留念。於商場內消費滿$200或以上，即可參加彩繪工作坊或輕黏土製作班，消費滿$400或以上則可換領限量Thomas & Friends電風扇，即場捐款予聖雅各福群會，更可參加親子水上飄活動及Thomas & Friends積木遊樂區活動。

是次發展商開放31座低層B室複式戶予傳媒參觀，單位實用面積2,195呎，以4房（連雙套房）間隔，月租$8.8萬，呎租$40.1。

讀者可【按此】觀看「維港‧星岸記者會視頻‧1」。

讀者可【按此】觀看「維港‧星岸記者會視頻‧2」。

11 July 2015

經濟日報置業家居

喜薈新盤全面睇

喜薈新盤全面睇

撰文:余家盛、吳婉瑩
欄名:新盤速遞

景觀篇：東北高層戶 有機眺望山景

喜薈坐落於元州街、興華街及青山道交界，項目設有3座住宅大廈，並以L字形排列。由於項目附近的建築物較矮，相信單位景觀會較開揚，面向東北的單位可望蘇屋邨，而較高層的單位有機會眺望山景。

至於面向東南面的單位較接近大馬路，低層單位或受到噪音影響，景觀主要為區內住宅，住客亦可同時望到興華街遊樂場、元州邨及多層停車場。

而面向西南面的單位則位於內街，料可望長沙灣體育館、遊樂場及深水埗運動場，但由於比鄰的喜漾亦正興建當中，日後景觀或存變數。

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購物篇：鄰近元州商場 店舖林立

喜薈屬於商住項目，基座設有約3,900平方米商業樓面，可照顧到居民基本生活需要。另外，住客步行大約4分鐘，亦可到領匯旗下元州商場。商場提供逾5萬平方呎零售樓面，設有超級市場、連鎖快餐店、醫務所、體育用品店及櫃員機等。

若想到較大型的商場購物，則可步行約15分鐘到西九龍中心購物，內置超過700間商戶，為市民提供大眾化商舖，包括時裝、影音、食肆等一應俱全。商場內亦有專為女士而設的蘋果商場，售賣時飾玩物。

鄰近西九龍中心有高登電腦中心及黃金商場，是著名的電腦產品銷售地，主要售賣電腦硬體和遊戲軟件。附近的鴨寮街亦以售賣電子器材著稱，另有古董和懷舊玩意。

至於濕貨街市，由喜薈步行約3分鐘，便可到保安道市政街市以及順寧道一帶的濕貨市場。

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交通篇：離港鐵站約8分鐘步程

喜薈位於港鐵長沙灣站附近，只須約8分鐘步程。若乘搭港鐵前往尖沙咀或中環，毋須轉車轉綫即可到達，車程大約12至18分鐘。若前往香港國際機場，住客可乘搭兩個站到美孚轉乘機場快線，全程只需30分鐘。

由項目步行5分鐘至長沙灣道一帶，亦有較多公共交通工具可供選擇。長沙灣遊樂場外有多個巴士路綫，來往港九新界各區。住客亦可到比鄰的青山道，該處設有多條巴士及小巴路綫，交通選擇多元化。

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校網篇：區內設有專上院校

長沙灣區內有幼稚園、小學及中學。喜薈屬小學40校網，中學為深水埗區。網內較知名學校包括聖公會基福小學、李鄭屋官立小學、長沙灣天主教英文中學等。另外，區內更有香港專業教育學院（黃克競分校）及香港科技專上學院，提供職業文憑及海外大學銜接課程。

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休閒設施篇：附近有運動場及圖書館

喜薈附近有多項休閒設施，包括位於興華街的深水埗運動場、長沙灣體育館和遊樂場等，以上設施由喜薈步行數分鐘即可到達。而較靜態的活動就可到位於街市的保安道市政大廈，內設公共圖書館。

步行約10分鐘前往發祥街，該處設有保安道遊樂場、李鄭屋漢墓博物館和長沙灣社區中心。

讀者可【按此】觀看「喜薈新盤全面睇視頻」。

 

11 July 2015

經濟日報

喜薈 食正細戶熱潮

喜薈 食正細戶熱潮

剛獲批預售 趕月內登場

撰文:余家盛、吳婉瑩
欄名:新盤速遞

房協於深水埗及長沙灣區有5個發展項目，其中3個「喜」字項目在早前已進行銷售工作，而喜薈亦新鮮熱辣獲批預售樓花同意書，料短期內上載樓書，有機會趕於本月推售。

房協市場事務總經理黃錦勝接受本刊查詢指，喜薈已於上周獲批預售樓花同意書，而喜漾則仍待批當中，故會先推出喜薈應市，項目示範單位及樓書已經準備就緒，但仍待管理層發出指令。

不過據市場消息指，喜薈將於下周一舉行誓師大會，最快下周四（16日）開放示位，並將於本月內推售；若喜薈銷情理想，不排除與喜盈及喜韻的銷售方式一樣，緊貼推出喜漾。

據地政署的資料顯示，喜薈位於元州街、興華街及青山道交界，提供350伙。喜薈由3座住宅大廈組成，提供1至3房戶型，實用面積介乎391至674平方呎，主打2房戶，食正刻下的細戶上車熱潮。至於喜漾位於興華街、元州街及福榮街交界，提供275伙，亦都提供1至3房間隔。兩盤預計落成日期同樣為2016年12月31日，預計樓花期為18個月。

兩個樓盤的非住宅部分方面，根據房協網頁的資料指，喜薈商業樓面面積約3,900平方米，另有約150平方米為公共休憩空間。至於喜漾商業樓面面積約450平方呎，另有約2,700平方米的政府、團體及社區設施以及約150平方米公共休憩空間。

喜盈及喜韻 去年開售銷情佳

回顧房協於去年年尾以「港人港樓」方式推售喜盈及喜韻，兩盤於首天開售錄得理想銷情。喜盈首批全推130伙，開售首日接近沽清，之後便旋即推出同區另一個住宅項目喜韻，喜韻首日亦都開賣全盤175伙，半日內便迅速沽清，兩盤銷情成為當時樓市話。根據EPRC（經濟地產庫）的資料顯示，由開售自今，喜盈及喜韻的平均實用面積呎價為$12,042及$12,406。

11 July 2015

經濟日報

專家剖析股災對樓市影響

專家剖析股災對樓市影響

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

吳嘉俊：買入股票好時機 睇淡下半年樓市

內地政府多管齊下「暴力」救市，外界大多關注是次「落重藥」進行拯救大業是否意味A股病入膏肓，後市走勢已經回天乏術呢？

麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊卻認為，內地政府高調出招亦即是向外界傳遞日後會持續進行寬鬆措施的訊息，是次舉措可算對國內股市具有正面影響，並認為是「買入」的好機會。

吳氏較為看好內房股往後表現，認為其市盈率估值偏低，而且在銀根放鬆、減息等利好消息夾擊下，將對國內一綫城市的內房項目起正面作用。

至於香港方面，由於近年樓價飈升，令下半年樓價走勢隱藏着政策風險。吳氏直言，「港府於下半年再度出招抑止樓價的機會頗大，故對今年下半年樓價走勢相對睇淡。」而近期港股表現會否對樓市帶來壓力，吳氏認為「從近期一手置業的中小型單位銷售速度來看，本地剛性需求仍強，故估計股市對樓市的短期影響不大。」

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鄧世安：樓市短期受壓 加息後或進入調整

港股於4月份造好，外界紛紛認為牛市到來，而地產市道走勢亦因而受惠，正式進入「股樓大時代」。不過，近期恒生指數表現反覆，而且更出現倒瀉逾千點的狀況，東亞銀行首席經濟師鄧世安認為，本地樓市短期內市場氣氛難免會受壓。

鄧氏分析，年初在股市造好所帶來的財富效應下，自然有利其物業樓價走勢。隨着近日股市表現欠佳及外圍經濟氣氛轉壞，難免為本地樓市帶來負面影響。不過，鄧氏認為，雖然樓市短期內會受壓，不過在息口低企及住宅供應數目不足等因素支持下，樓價將會繼續呈「慣性上升」。「簡單來說，樓價本身應該是與收入掛鈎，但近年樓價已大幅脫離人均收入，加上本港經濟基調良好、失業率低，故此成功令樓價有升無跌。」

鄧氏認為，息口走勢將會是左右大市的關鍵因素，並預計美國最快會在今年9至10月踏入加息周期，而本港亦會於明年初跟隨加息步伐。加息周期啟動後，相信樓價亦會作出相對調整。

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鄧聲興：股樓掛鈎 樓市氣氛轉觀望

希臘於公投以大比數否決緊縮方案後，港股於周一（6日）曾大幅下挫，君陽證券行政總裁鄧聲興評論當日港股早段表現明顯有「少少恐慌」，由於當日歐洲股市於下午才開市，導致部分投資者急不及待轉移至港股來套現，最終形成跌市，他亦坦言「跌幅比預期為大」。

鄧氏分析，外界最為恐懼的是希臘一旦脫歐後，其他國家將爭相仿效，造成骨牌效應，衝擊歐元體系，拖累港股進一步下挫。不過，鄧氏指現時情況較當年歐豬五國時穩定，「一來市場早有心理準備，二來全球遭受多次量寬洗禮後，債息比較穩定。」

對於中央「暴力救市」，鄧氏認為，「內地股市一日未見到出現明顯逆轉，大陸政府一日都唔會放軟手腳，將繼續加碼救市。」

鄧氏總結，港股受壓自然影響到未來本地樓市市道，「樓股從來掛鈎，股市積弱自然減低買家入市意慾，料市場氣氛會相對觀望。」

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楊宇霆：股市波動 樓價上升動力減

股市現大跌市，澳新銀行資深經濟師楊宇霆認為會對投資者有影響，但重申要留意今時今日情況未如2008年金融海嘯般出現「掟樓」，加上環球市場波動，美國息口或維持低息，料仍支持樓市發展，樓價未來不會出現大幅下滑，短期或有小幅度變化。他解釋，受股市波動影響，估計今年樓價升價動力會減低，惟樓價下跌的因素又不大，料整體樓價會平穩發展。

楊宇霆分析，若A股止跌企穩，加上希臘的外圍因素在本月底或轉趨明朗，屆時港股或受惠轉穩，料跌勢未必持續至8、9月份。樓市影響方面，他估計或有部分二手業主因股市蝕錢而割價求售，亦可能有個別股民從波動股市中獲利，但預計買家入市會轉審慎，入市數字會大減，令整體成交量放緩，出現「有價無市」的情況。

對於月內仍有多個新盤部署開售，小型房協項目，大至市區豪宅，楊宇霆認為市場上因以用家為主，加上息口仍屬低位，料仍有購買力，預期房協項目會較受買家歡迎。

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姚松炎：股市倘續跌 豪宅影響較大

股市大幅波動，中大未來城市研究所副所長姚松炎認為，樓市影響未必即時呈現，會出現滯後，滯後時間約一個月左右，料明顯的影響或在8月份才浮現。他解釋，股票市場數據與物業數據不同，前者較即時性，後者多以「月」為單位則，有滯後性，故難作即時影響。

姚松炎又指，除了股市外，樓市仍受多個基本因素影響，如低利率等，提醒業主及買家需留意相關基本因素。假若股市持續出現下跌，他預計樓市會有同方向的變化，嚴重的話或出現撻訂潮、銀主盤現象，若出現銀主盤，或對樓市帶來另一個心理因素。

姚松炎表示，股市波動下，對市場資訊較敏感的投資者影響較大，料豪宅市場會比細樓價影響較大及快。對於新居屋在股市跌市日出現首宗撻訂，他稱有關買家可能是個人因素或決定，認為市場不應太過敏。

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林一鳴：熊市已現 投資者或轉買磚頭

周內股市大幅波動，4月曾發表恒指2.8萬見頂論的資深投資者林一鳴認為，按近期的升跌模式，肯定股市已進入熊市階段，並強調熊市不會出現全面下跌的現象，但會出現「先跌，輕微反彈，再跌」的情況，而每次反彈僅屬跌勢的一半，預期有關情況會持續，又形容周三（8日）的大跌市是「熊市第一個大位」，他稱：「每次反彈完就會散，每一次的跌市位，都會低過上一次的低位。」

林一鳴指，中央政府救市措施明顯出錯，形成骨牌效應，或造成投資者的心理恐慌，但指雖然樓市與股市兩者有時走勢同向，亦有時現相反走勢，因兩者相關因素不大相同，後者會視乎供求、息口等因素而變化，故料近期波動對樓市影響不大，又預期今次股市變動只會對短期樓市造成心理影響，估計出現賣樓套現還債的個案不多。他稱因磚頭保值，預計有股民會將股市資金轉放入樓市買樓避險，但因今時今日樓價已較2009年有一大截升幅，購樓成本增加，料可能只屬少數人士。他又指，預期未來持續低息環境，故料全年樓價會平穩。

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【本刊觀點】股市大上大落 樓市相對穩定

股市跌宕起伏，大上大落，熱錢可興波作浪，外圍消息可暴力推跌，投資者或投機者在升跌幅間可損手亦可獲利。相反，樓市硬淨得多，正負面消息影響未必有全面影響，只有個別的即時影響，以政府2010年起多次出招為例，市場經過一段時間消化消息，樓市又再度活躍，參考差餉物業估價署私人住宅樓價指數，由政府首次出招後的2010年12月163點升至今年5月最新的298.4點，足足升83%，而今年2月收緊按揭成數，指數平穩一個月後又再勁升。

以目前現象來看，若果股票大升，樓市亦不會差，但後者大多只會在窄幅上落，未必如股市般升跌無常，有機成資金避難所，惟本刊建議，無論股市或樓市，大家都要記住相關投資風險，其中切記樓市目前仍有多項樓市措施、美國加息等因素。

讀者可【按此】觀看「經絡按揭記者會視頻」。

11 July 2015

經濟日報

97金融風暴 VS 08金融海嘯 樓市表現大不同

97金融風暴 VS 08金融海嘯 樓市表現大不同

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

股票及物業市場關係從來都是唇齒相依，尤其是市況造好時，在財富效應下特別可刺激一眾投資者來入市，因而對豪宅及中上價物業有利。翻查資料，2007年「牛市崛起」，雖然當時正醞釀美國次按風暴，不過當時坊間憧憬「港股直通車」的資金自由行，一度令恒生指數上史無前例的3萬點高位。據資料顯示，當年整體物業註冊宗數為145,691宗，涉資約$5,256億，較2006年全年的99,087宗及金額約$3,151億，分別大幅上升47%及66.8%，可見牛市當旺的確對物業市場有催化作用。

而面對股災厄境時，樓市同樣自然會受到牽連當災，本刊特意搜尋10個大型屋苑於97/98年及07/08年兩個年度的成交量及樓價表現作對比。10個屋苑於97/98年度兩個年度的交投量及樓價絕對堪稱「天與地」，量價齊跌，其交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%，而其實用面積平均成交呎價亦同樣暴跌，跌幅由29.8%至36%，可見當時亞洲金融風暴所觸發的樓市大崩盤負面效應相當之大。

至於07/08年度殺傷大明顯不及97/98年，本刊統計的10大屋苑於此年度交投量減少32.7%至63.9%。不過其樓價變化則大為不同，除了個別一個屋苑呈現跌勢外，其餘9個屋苑樓價不跌反升，升幅由13.9至19%不等。

外界認為97/98年及07/08年那兩次大跌市性質有別，故此令到兩者樓價走勢有異。首先，97年樓市暢旺時，除大量用家入市外，亦有不少炒家藉着摸貨獲利，更甚的是當時有批炒家借錢炒樓，一人手持數個單位的情況絕不罕見。加上當時息口高企，最高時曾去到逾10厘水平，倘若市況逆轉，此批炒家旗下單位隨即成為「負資產」，很多人因而資不抵債最後只好割價拋售單位來減低損失，結果令樓價呈骨牌式下跌。

相反，07/08年度炒家數目遠較97/98年為少，而且當時炒家大部分均來自內地大款，他們大多承造三成至五成按揭，故縱然面對成交量萎縮時仍然可「處之泰然」。另外，一個重要因素為當時港府的房屋政策，由於1997年過後的本地房地產市場一片蕭條，故政府於2002至2009年期間採取多項措施救市，包括停建居屋、停止賣地及採用勾地計劃等，導致當時樓宇新供應停滯不前。在物以罕為貴大原則下，股災對當時樓價的衝擊自然變得微不足道。

11 July 2015

經濟日報

股市三連跌 新居屋、二手樓錄撻訂

股市三連跌 新居屋、二手樓錄撻訂

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

股市連日上落，各區業主買家表現各異，未見大規模的散貨，但出現部分的減價求售成交（詳見附表），亦出現少量撻訂個案。

房委會新居屋連日錄得撻訂，先有白表買家放棄青衣青俊苑20樓10室的交易，$257.37萬的10%訂金計，估計已殺訂$25.7萬；另有買家取消荃灣尚翠苑C座35樓2室交易，單位上月以$277.45萬成交，若買家以白表資格入市，估計失去約$27.7萬訂金。雖然房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝重申有關買家不一定受股市波動影響，但巧合地周內連環撻訂，難免惹人聯想。

二手市場亦出現多宗撻訂，東涌映灣園12座高層戶，實用面積915呎，上月底以$805萬高價成交，據悉買家簽訂臨約時已落訂逾$20萬，惟最終放棄交易，連佣金計算，料損失近$40萬。另美孚新邨1期百老滙街6號高層戶，實用面積1,022呎，買家於上周五（3日）簽署臨約以$1,360萬買入，呎價$13,307，消息指買家周內已放棄交易，估計殺定約$40萬，而業主則以$1,380萬重新放售。

嘉湖「加按盤」急放 或套現還債

天水圍嘉湖山莊更有「加按盤」急急放售。代理稱，嘉湖山莊美湖居一個高層單位，業主於大跌市（8日）後，即以$455萬放售，叫價略高市價約6%，不排除業主是賣樓套現還債。除私樓外，繼新居屋青俊苑後，荃灣尚翠苑亦再錄「流血」個案，買家上月中旬以約$277.5萬買入一單位，日前撤銷買賣合約，以訂金5%計，料損手約$14萬。

另市場出現買家趁平買減價貨，有上車客睇準股市波動及單位價錢相宜，以$612萬買入將軍澳都會馬尺5座高層A室，實用面積492呎2房戶，低市價約5%，呎價$12,439；有投資者以低市價的$480萬買入珀麗灣20座低層C室，實用面積566呎，呎價僅$8,481，造價低銀行估價約4%，而代理稱造價低市價約半成。

一手方面，本周一至周三（6至8日）股市連續3日出現跌勢，令一手成交疏落，3日總成交只有約20宗，當中恒指一度跌逾2,100點的周三更僅得約3宗成交，相當冷清。恒基無懼股災，旗下長沙灣單幢盤曉盈加推10伙單位應市，即日以先到先得形式發售，價單定價由$504萬至最貴$1,535.6萬，呎價$16,848至$20,010不等，其中項目頂層A室及B室，價單定價分別$1,487萬及$1,535.6萬，後者為項目定價最貴。

11 July 2015

經濟日報

股市暴瀉 樓市成資金避難所？

股市暴瀉 樓市成資金避難所？

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

恒指於本周初出現「世界大崩盤」，最多曾急跌2,138點，成為有史以來的最大點數跌幅。樓股表現從來都是同氣連枝，到底是次股災會否殃及樓市，多位專家、學者將為讀者作一剖析。

恒生指數於4月份節節上升，由4月初至月中，約兩星期已由2.5萬點暴漲至最高2.8萬點高位，當時外界紛紛看好股市往後走勢，有業內人士更估計恒指可重返3萬點的歷史高位。牛市衍生的財富效應亦直接帶旺一手新盤市場，據利嘉閣地產研究部資料顯示，上半年一手住宅買賣登錄得8,508宗，成為過去8年以來表現最佳的上半年，涉及的$869.17億更為有紀錄以來表現最佳的上半年。

近月港股表現反覆，傳統智慧普遍認為港股會「七翻身」，可惜好景不常。內地A股於上月開始暴瀉，內地政府為挽救民眾信心，連番出招來「暴力救市」，包括暫緩新股IPO上市、動輒公帑入市、要求部分創業板企業及證券商回購、增持股票等。雖然中央傾盡全力對A股力挽狂瀾，不過市場彌漫着一片「恐慌」情緒，令到周初的A股仍然毫無起色。

另一邊廂，希臘為緊縮緩助方案於周日（7月5日）進行歷史性公投，結果以大比數否決紓困措施，令希臘離開歐元區的危機大增，市場憂慮此舉將觸發一場媲美金融海嘯的經濟大衝擊。

在A股及希債兩大負面因素夾擊下，本港股市於周三（8日）錄得「世紀大跌市」，在A股救市回天乏術之際，內地散戶及中資大戶紛紛在H股中班資回朝，造成港股遭受「暴力洗倉」，恒指曾一度暴瀉2,138點，成為有史以來的最大點數跌幅，全日最終跌1,458點，成為歷來第四大跌市，亦大大抵銷4月初升浪，重回年初水平。

新盤銷情放緩 二手交投按周減半

股市暴跌自然禍及樓市，據中原地產資料顯示，上周末（4日及5日）的10大屋苑僅錄得8宗成交，較對上一個周末下挫了一半，而且一半屋苑均未錄得任何成交；一手新盤銷情亦開始放緩，部分新盤銷情未能如以往般「墟冚」，而且銷情較為慢熱，未如數月前出現開售當日「一鋪清袋」的熾熱情況，可見股市低迷造就了房地產市場轉趨觀望。更甚的是，雖然市場並未出現大幅「跳樓價」走貨成交，不過正陸續湧現撻訂個案，反映買家對經濟後市並不樂觀。

本刊特意將1994年1月至今的恒生指數（HSI）及中原城市領先樓價指數（CCL）的走勢圖作一對比。從數據顯示，1997年8月恒指攀指至1.6點高位，而當年10月CCL亦到頂見102.93點；一年過後，受着亞洲金融風暴、港元被狙擊雙重打擊下，當年8月恒指最低見6,660點，而當年CCL亦急跌至10月份的45.71點低位。由此可見，CCL的確與股市表現息息相關，樓價升跌將受着當時恒指走勢所左右。

至於是次股災會否如以往一樣，樓價跟隨下瀉呢？從CCL走勢來看，樓價升浪由2008年開始展開，之後雖然面對政府多次出招打壓，指數卻只是作輕微調整，但無阻升勢，上周仍升至143.56點的歷史高位，反映市場上的剛性需求強勁，完全無懼樓價熾熱的泡沫風險，勇往直前。

股市反覆 投資者或「棄股換樓」

根據過往經驗，樓價指數往往會滯後兩至三個月才能完全反映出是次股災威力，故此可以推論如果是次股市下瀉只是曇花一現「技術性調整」的話，剛性需求足可抵銷其影響；反之，倘若股票持續下跌的話，對本港經濟帶來實質影響，其負面因素將在兩至三個月後的樓價指數中浮現。

股市震盪將減弱早前生的財富效應，故發展商或會改變策略，由原先部署推售的豪宅項目改為以上車客作主導的中小型單位接力，下半年將有多個元朗、屯門新盤計劃推售，可預期市場上對此類單位承接力依然不俗。至於二手方面，鑑於大部分物業業主已「供滿樓」，實力較以往強，故出現以往恐慌性劈價的情況機會不大，相信股災最多只是阻礙交投量，樓價短期內依然硬淨。

經過周初大瀉後，恒指連續兩日反彈，於周五（10日）收市時報24,901點，收復250天綫，可見跌市暫時喘定，不過根據過往經驗，港股經歷「大奇迹日」反彈後，往往會再度尋底，故預計港股短期表現會仍然反覆。有業內人士認為，由於目前股市狀態浮動不定，個別投資者在高位出貨後，如欲另闢投資途徑的話，本港物業市場將成為他們的資金避難所，「棄股換樓」趨勢將對未來樓價有利。

11 April 2015

經濟日報