97金融風暴 VS 08金融海嘯 樓市表現大不同

97金融風暴 VS 08金融海嘯 樓市表現大不同

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

股票及物業市場關係從來都是唇齒相依，尤其是市況造好時，在財富效應下特別可刺激一眾投資者來入市，因而對豪宅及中上價物業有利。翻查資料，2007年「牛市崛起」，雖然當時正醞釀美國次按風暴，不過當時坊間憧憬「港股直通車」的資金自由行，一度令恒生指數上史無前例的3萬點高位。據資料顯示，當年整體物業註冊宗數為145,691宗，涉資約$5,256億，較2006年全年的99,087宗及金額約$3,151億，分別大幅上升47%及66.8%，可見牛市當旺的確對物業市場有催化作用。

而面對股災厄境時，樓市同樣自然會受到牽連當災，本刊特意搜尋10個大型屋苑於97/98年及07/08年兩個年度的成交量及樓價表現作對比。10個屋苑於97/98年度兩個年度的交投量及樓價絕對堪稱「天與地」，量價齊跌，其交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%，而其實用面積平均成交呎價亦同樣暴跌，跌幅由29.8%至36%，可見當時亞洲金融風暴所觸發的樓市大崩盤負面效應相當之大。

至於07/08年度殺傷大明顯不及97/98年，本刊統計的10大屋苑於此年度交投量減少32.7%至63.9%。不過其樓價變化則大為不同，除了個別一個屋苑呈現跌勢外，其餘9個屋苑樓價不跌反升，升幅由13.9至19%不等。

外界認為97/98年及07/08年那兩次大跌市性質有別，故此令到兩者樓價走勢有異。首先，97年樓市暢旺時，除大量用家入市外，亦有不少炒家藉着摸貨獲利，更甚的是當時有批炒家借錢炒樓，一人手持數個單位的情況絕不罕見。加上當時息口高企，最高時曾去到逾10厘水平，倘若市況逆轉，此批炒家旗下單位隨即成為「負資產」，很多人因而資不抵債最後只好割價拋售單位來減低損失，結果令樓價呈骨牌式下跌。

相反，07/08年度炒家數目遠較97/98年為少，而且當時炒家大部分均來自內地大款，他們大多承造三成至五成按揭，故縱然面對成交量萎縮時仍然可「處之泰然」。另外，一個重要因素為當時港府的房屋政策，由於1997年過後的本地房地產市場一片蕭條，故政府於2002至2009年期間採取多項措施救市，包括停建居屋、停止賣地及採用勾地計劃等，導致當時樓宇新供應停滯不前。在物以罕為貴大原則下，股災對當時樓價的衝擊自然變得微不足道。

11 July 2015

經濟日報