股市暴瀉 樓市成資金避難所？

股市暴瀉 樓市成資金避難所？

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

恒指於本周初出現「世界大崩盤」，最多曾急跌2,138點，成為有史以來的最大點數跌幅。樓股表現從來都是同氣連枝，到底是次股災會否殃及樓市，多位專家、學者將為讀者作一剖析。

恒生指數於4月份節節上升，由4月初至月中，約兩星期已由2.5萬點暴漲至最高2.8萬點高位，當時外界紛紛看好股市往後走勢，有業內人士更估計恒指可重返3萬點的歷史高位。牛市衍生的財富效應亦直接帶旺一手新盤市場，據利嘉閣地產研究部資料顯示，上半年一手住宅買賣登錄得8,508宗，成為過去8年以來表現最佳的上半年，涉及的$869.17億更為有紀錄以來表現最佳的上半年。

近月港股表現反覆，傳統智慧普遍認為港股會「七翻身」，可惜好景不常。內地A股於上月開始暴瀉，內地政府為挽救民眾信心，連番出招來「暴力救市」，包括暫緩新股IPO上市、動輒公帑入市、要求部分創業板企業及證券商回購、增持股票等。雖然中央傾盡全力對A股力挽狂瀾，不過市場彌漫着一片「恐慌」情緒，令到周初的A股仍然毫無起色。

另一邊廂，希臘為緊縮緩助方案於周日（7月5日）進行歷史性公投，結果以大比數否決紓困措施，令希臘離開歐元區的危機大增，市場憂慮此舉將觸發一場媲美金融海嘯的經濟大衝擊。

在A股及希債兩大負面因素夾擊下，本港股市於周三（8日）錄得「世紀大跌市」，在A股救市回天乏術之際，內地散戶及中資大戶紛紛在H股中班資回朝，造成港股遭受「暴力洗倉」，恒指曾一度暴瀉2,138點，成為有史以來的最大點數跌幅，全日最終跌1,458點，成為歷來第四大跌市，亦大大抵銷4月初升浪，重回年初水平。

新盤銷情放緩 二手交投按周減半

股市暴跌自然禍及樓市，據中原地產資料顯示，上周末（4日及5日）的10大屋苑僅錄得8宗成交，較對上一個周末下挫了一半，而且一半屋苑均未錄得任何成交；一手新盤銷情亦開始放緩，部分新盤銷情未能如以往般「墟冚」，而且銷情較為慢熱，未如數月前出現開售當日「一鋪清袋」的熾熱情況，可見股市低迷造就了房地產市場轉趨觀望。更甚的是，雖然市場並未出現大幅「跳樓價」走貨成交，不過正陸續湧現撻訂個案，反映買家對經濟後市並不樂觀。

本刊特意將1994年1月至今的恒生指數（HSI）及中原城市領先樓價指數（CCL）的走勢圖作一對比。從數據顯示，1997年8月恒指攀指至1.6點高位，而當年10月CCL亦到頂見102.93點；一年過後，受着亞洲金融風暴、港元被狙擊雙重打擊下，當年8月恒指最低見6,660點，而當年CCL亦急跌至10月份的45.71點低位。由此可見，CCL的確與股市表現息息相關，樓價升跌將受着當時恒指走勢所左右。

至於是次股災會否如以往一樣，樓價跟隨下瀉呢？從CCL走勢來看，樓價升浪由2008年開始展開，之後雖然面對政府多次出招打壓，指數卻只是作輕微調整，但無阻升勢，上周仍升至143.56點的歷史高位，反映市場上的剛性需求強勁，完全無懼樓價熾熱的泡沫風險，勇往直前。

股市反覆 投資者或「棄股換樓」

根據過往經驗，樓價指數往往會滯後兩至三個月才能完全反映出是次股災威力，故此可以推論如果是次股市下瀉只是曇花一現「技術性調整」的話，剛性需求足可抵銷其影響；反之，倘若股票持續下跌的話，對本港經濟帶來實質影響，其負面因素將在兩至三個月後的樓價指數中浮現。

股市震盪將減弱早前生的財富效應，故發展商或會改變策略，由原先部署推售的豪宅項目改為以上車客作主導的中小型單位接力，下半年將有多個元朗、屯門新盤計劃推售，可預期市場上對此類單位承接力依然不俗。至於二手方面，鑑於大部分物業業主已「供滿樓」，實力較以往強，故出現以往恐慌性劈價的情況機會不大，相信股災最多只是阻礙交投量，樓價短期內依然硬淨。

經過周初大瀉後，恒指連續兩日反彈，於周五（10日）收市時報24,901點，收復250天綫，可見跌市暫時喘定，不過根據過往經驗，港股經歷「大奇迹日」反彈後，往往會再度尋底，故預計港股短期表現會仍然反覆。有業內人士認為，由於目前股市狀態浮動不定，個別投資者在高位出貨後，如欲另闢投資途徑的話，本港物業市場將成為他們的資金避難所，「棄股換樓」趨勢將對未來樓價有利。

11 April 2015

經濟日報