專家剖析股災對樓市影響

專家剖析股災對樓市影響

撰文:梁子謙、陸瑋濠
欄名:封面故事

吳嘉俊：買入股票好時機 睇淡下半年樓市

內地政府多管齊下「暴力」救市，外界大多關注是次「落重藥」進行拯救大業是否意味A股病入膏肓，後市走勢已經回天乏術呢？

麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊卻認為，內地政府高調出招亦即是向外界傳遞日後會持續進行寬鬆措施的訊息，是次舉措可算對國內股市具有正面影響，並認為是「買入」的好機會。

吳氏較為看好內房股往後表現，認為其市盈率估值偏低，而且在銀根放鬆、減息等利好消息夾擊下，將對國內一綫城市的內房項目起正面作用。

至於香港方面，由於近年樓價飈升，令下半年樓價走勢隱藏着政策風險。吳氏直言，「港府於下半年再度出招抑止樓價的機會頗大，故對今年下半年樓價走勢相對睇淡。」而近期港股表現會否對樓市帶來壓力，吳氏認為「從近期一手置業的中小型單位銷售速度來看，本地剛性需求仍強，故估計股市對樓市的短期影響不大。」

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鄧世安：樓市短期受壓 加息後或進入調整

港股於4月份造好，外界紛紛認為牛市到來，而地產市道走勢亦因而受惠，正式進入「股樓大時代」。不過，近期恒生指數表現反覆，而且更出現倒瀉逾千點的狀況，東亞銀行首席經濟師鄧世安認為，本地樓市短期內市場氣氛難免會受壓。

鄧氏分析，年初在股市造好所帶來的財富效應下，自然有利其物業樓價走勢。隨着近日股市表現欠佳及外圍經濟氣氛轉壞，難免為本地樓市帶來負面影響。不過，鄧氏認為，雖然樓市短期內會受壓，不過在息口低企及住宅供應數目不足等因素支持下，樓價將會繼續呈「慣性上升」。「簡單來說，樓價本身應該是與收入掛鈎，但近年樓價已大幅脫離人均收入，加上本港經濟基調良好、失業率低，故此成功令樓價有升無跌。」

鄧氏認為，息口走勢將會是左右大市的關鍵因素，並預計美國最快會在今年9至10月踏入加息周期，而本港亦會於明年初跟隨加息步伐。加息周期啟動後，相信樓價亦會作出相對調整。

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鄧聲興：股樓掛鈎 樓市氣氛轉觀望

希臘於公投以大比數否決緊縮方案後，港股於周一（6日）曾大幅下挫，君陽證券行政總裁鄧聲興評論當日港股早段表現明顯有「少少恐慌」，由於當日歐洲股市於下午才開市，導致部分投資者急不及待轉移至港股來套現，最終形成跌市，他亦坦言「跌幅比預期為大」。

鄧氏分析，外界最為恐懼的是希臘一旦脫歐後，其他國家將爭相仿效，造成骨牌效應，衝擊歐元體系，拖累港股進一步下挫。不過，鄧氏指現時情況較當年歐豬五國時穩定，「一來市場早有心理準備，二來全球遭受多次量寬洗禮後，債息比較穩定。」

對於中央「暴力救市」，鄧氏認為，「內地股市一日未見到出現明顯逆轉，大陸政府一日都唔會放軟手腳，將繼續加碼救市。」

鄧氏總結，港股受壓自然影響到未來本地樓市市道，「樓股從來掛鈎，股市積弱自然減低買家入市意慾，料市場氣氛會相對觀望。」

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楊宇霆：股市波動 樓價上升動力減

股市現大跌市，澳新銀行資深經濟師楊宇霆認為會對投資者有影響，但重申要留意今時今日情況未如2008年金融海嘯般出現「掟樓」，加上環球市場波動，美國息口或維持低息，料仍支持樓市發展，樓價未來不會出現大幅下滑，短期或有小幅度變化。他解釋，受股市波動影響，估計今年樓價升價動力會減低，惟樓價下跌的因素又不大，料整體樓價會平穩發展。

楊宇霆分析，若A股止跌企穩，加上希臘的外圍因素在本月底或轉趨明朗，屆時港股或受惠轉穩，料跌勢未必持續至8、9月份。樓市影響方面，他估計或有部分二手業主因股市蝕錢而割價求售，亦可能有個別股民從波動股市中獲利，但預計買家入市會轉審慎，入市數字會大減，令整體成交量放緩，出現「有價無市」的情況。

對於月內仍有多個新盤部署開售，小型房協項目，大至市區豪宅，楊宇霆認為市場上因以用家為主，加上息口仍屬低位，料仍有購買力，預期房協項目會較受買家歡迎。

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姚松炎：股市倘續跌 豪宅影響較大

股市大幅波動，中大未來城市研究所副所長姚松炎認為，樓市影響未必即時呈現，會出現滯後，滯後時間約一個月左右，料明顯的影響或在8月份才浮現。他解釋，股票市場數據與物業數據不同，前者較即時性，後者多以「月」為單位則，有滯後性，故難作即時影響。

姚松炎又指，除了股市外，樓市仍受多個基本因素影響，如低利率等，提醒業主及買家需留意相關基本因素。假若股市持續出現下跌，他預計樓市會有同方向的變化，嚴重的話或出現撻訂潮、銀主盤現象，若出現銀主盤，或對樓市帶來另一個心理因素。

姚松炎表示，股市波動下，對市場資訊較敏感的投資者影響較大，料豪宅市場會比細樓價影響較大及快。對於新居屋在股市跌市日出現首宗撻訂，他稱有關買家可能是個人因素或決定，認為市場不應太過敏。

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林一鳴：熊市已現 投資者或轉買磚頭

周內股市大幅波動，4月曾發表恒指2.8萬見頂論的資深投資者林一鳴認為，按近期的升跌模式，肯定股市已進入熊市階段，並強調熊市不會出現全面下跌的現象，但會出現「先跌，輕微反彈，再跌」的情況，而每次反彈僅屬跌勢的一半，預期有關情況會持續，又形容周三（8日）的大跌市是「熊市第一個大位」，他稱：「每次反彈完就會散，每一次的跌市位，都會低過上一次的低位。」

林一鳴指，中央政府救市措施明顯出錯，形成骨牌效應，或造成投資者的心理恐慌，但指雖然樓市與股市兩者有時走勢同向，亦有時現相反走勢，因兩者相關因素不大相同，後者會視乎供求、息口等因素而變化，故料近期波動對樓市影響不大，又預期今次股市變動只會對短期樓市造成心理影響，估計出現賣樓套現還債的個案不多。他稱因磚頭保值，預計有股民會將股市資金轉放入樓市買樓避險，但因今時今日樓價已較2009年有一大截升幅，購樓成本增加，料可能只屬少數人士。他又指，預期未來持續低息環境，故料全年樓價會平穩。

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【本刊觀點】股市大上大落 樓市相對穩定

股市跌宕起伏，大上大落，熱錢可興波作浪，外圍消息可暴力推跌，投資者或投機者在升跌幅間可損手亦可獲利。相反，樓市硬淨得多，正負面消息影響未必有全面影響，只有個別的即時影響，以政府2010年起多次出招為例，市場經過一段時間消化消息，樓市又再度活躍，參考差餉物業估價署私人住宅樓價指數，由政府首次出招後的2010年12月163點升至今年5月最新的298.4點，足足升83%，而今年2月收緊按揭成數，指數平穩一個月後又再勁升。

以目前現象來看，若果股票大升，樓市亦不會差，但後者大多只會在窄幅上落，未必如股市般升跌無常，有機成資金避難所，惟本刊建議，無論股市或樓市，大家都要記住相關投資風險，其中切記樓市目前仍有多項樓市措施、美國加息等因素。

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11 July 2015

經濟日報