半新盤鬆綁 二手生力軍增 準買家可吼筍盤

半新盤鬆綁 二手生力軍增 準買家可吼筍盤

部分3年前開賣的大型新盤，已經鬆綁額外印花稅（SSD），放盤增加之下，帶旺二手成交，本刊統計18個2013年開售屋苑，現時811個放盤中有八成五已鬆綁SSD，個別單位「有價傾」，準買家不妨伺機留意。

2010年額外印花稅（SSD）出台，規定買家指定時間內轉讓單位要付稅，以減短炒情況，2012年更提高稅率及延長適用期至3年。事實上，今年涉及SSD的成交比去年已有回落現象，反映業主短期出貨心態不強（詳見另文——業主不急出貨 SSD成交跌27%）。

2013年開賣之新盤所束縛的單位已陸續鬆綁，故市場買賣放盤增加，二手成交亦浮現。綜合成交資訊來看，主打中小型單位的新晉屋苑相對較受買家歡迎，例如元朗溱柏及尚悅、粉嶺逸峯等，個別提供開放式及1房細單位，例如尚悅近兩個月二手共70宗成交，相當旺場，反映業主睇準時機「甩貨」，價錢上或有得傾，必定刺激交投量。

經本刊粗略統計全港18個當年開售新盤，現時共有811個二手買賣放盤，當中123個仍受SSD捆綁，佔約15%，比例不算高，相反來看，即有688個SSD鬆綁單位，當中10個屋苑全數放盤已經鬆綁SSD，例如溱柏有約160個買賣放盤。個別2013年底開賣的新盤，亦有業主開始放盤，如屯門瓏門II目前有約33個放盤，全數仍受SSD限制。

珀‧軒第一滴血 內地業主蝕$61萬

綜合各屋苑入場單位來看，大部分入場單位均比一手買入價高，個別放盤叫價比買入價低，反映業主以蝕讓價求售，例如油麻地珀‧軒中層248平方呎開放式C室，業主以$500萬求售，較2013年一手買入價$572萬低$72萬或約13%。另消息指，馬頭角曉薈低層實用204平方呎A室，業主以$418萬放售，比買入價$420萬帳面蝕$2萬。

縱然未必有太多業主願「交稅離場」，但樓巿於年中跌勢喘定回升，更升至近去年高位水平，惟樓市前景不明朗，部分業主看準時機於SSD滿刑後即時「甩貨」，沽貨以持盈保泰，個別原因是伺機換質素較高單位或投資者減磅。

市場近日錄得數宗2013年12月初一手入市期滿後即沽貨成交，例如昇薈本月已錄3宗成交，其中實用1,034平方呎3房以$1,020萬沽，比買入價賺近$245萬；油塘OCEAN ONE實用775平方呎3房近日以$950萬轉手，帳面雖賺$14萬，計及雜費實蝕約$30萬，據悉原業主有多次借貸紀錄。共通點是原業主選擇盡早沽貨，可能擔心遲賣更平，故屆滿3年SSD期限，即果斷沽出單位。

加辣效應 投資者主動減價求售

不過，市場上部分新晉物業出現蝕讓成交，如珀‧軒、曉薈上月錄得首宗二手成交兼「流血」個案。市場消息指，珀‧軒一個的實用233平方呎低層E室，由內地客持有，上月以$450萬易手，單位連租約$1.2萬售出，估計新買家即時享3.2厘金回報。可留意的是，原業主於2013年5月斥$511萬購入，雖然已鬆綁SSD，惟帳面已蝕約$61萬。另曉薈低層實用204平方呎開放式上月4月（即政府公布加辣當日）簽署臨約$382萬售出，原業主於2013年以一手價$421.9萬購入，帳面已蝕約$39.9萬。

政府上月加辣，持有多一間物業的業主須付15%新稅，換樓客一如以往，指定時間內可享有「先買後賣」的退稅，簡單而言，先買的換樓客仍須先付出15%稅款。有代理透露，個別業主因應政府新政策，有意轉換環境的一手業主打算先賣後買，以減低新稅所帶來的問題；有代理亦指個別收租投資者於加辣後主動減價求售。如準買家欲入市，的確可伺機於新晉屋苑搵合心水單位，新樓之餘，價錢或者「有得傾」。

10 Dec 2016

經濟日報置業家居

20上車屋苑 半數呎價升近高位 一城僅差2.6% 學者：個別破頂在望

20上車屋苑 半數呎價升近高位
一城僅差2.6% 學者：個別破頂在望

細價樓樓價本季急速上升，本報統計全港20個上車屋苑，半數最新呎價距去年歷史高位不足1成，其中沙田第一城呎價與高峰期僅差2.6%。學者料，個別熱門的細價屋苑破頂在望。

細價樓呎價再邁向高峰，上升速度較去年更快。經濟學者關焯照認為，今年整體樓價，未必可以重返去年高位。但上車買家充斥亢奮情緒，父母支持子女置業，個別熱門上車屋苑，樓價有機會比歷史高位，再高出3至5%。不過第四季不明朗因素多，包括美國總統大選，結果將會左右全球經濟表現，故買家入市要做好風險管理。

一城2房呎價 曾見1.5萬

上車客購買力再度爆發，本報統計全港20個上車屋苑（可提供樓價500萬元以下的單位），並根據EPRC經濟地產庫資料顯示，當中半數屋苑最新呎價，較去年歷史高位相距小於1成（見表）。

多個屋苑中，以上車樂園沙田第一城樓價表現最為突出，呎價最新報13,007元，較去年8月份時高位13,360元，僅相差2.6%，屬20個屋苑中差距最小。事實上，本年第一季時屋苑兩房戶樓價，幾乎全數低於400萬元，最平曾低見318萬元，相對於本年兩房最貴造價456.8萬元，樓價已低位反彈4成，而兩房呎價本月曾高見1.5萬元，預期支持屋苑平均呎價，短期內追上歷史高位。

投資者重投樓市，租值高的港島細價樓受追捧，堅尼地城嘉輝花園平均呎價最新報16,376元，較去年高位16,848元，只差2.8%。單位呎價更率先破頂，新近A座高層6室，面積221平方呎，以399萬元沽出，呎價18,054元創歷史新高。

嘉湖兩房 重上400萬元

而過去周末，細價樓續錄高價成交，天水圍嘉湖山莊兩房樓價重上400萬元，距屋苑兩房紀錄價406萬元，僅相差1.5%。單位為景湖居6座高層F室，實用面積442平方呎，400萬元易手，呎價9,050元本年新高。其次馬鞍山新港城K座高層6室，實用面積363平方呎，成交價510萬元，創本年兩房樓價新高，呎價14,050元。

反觀個別新界西屋苑樓價升幅相對遜色，包括荃灣中心、屯門市中心等屋苑，平均呎價距去年高位仍相差15%以上。相信新界東及市區屋苑呎價陸續見頂後，購買力會轉至相對低水的新界西屋苑。

（系列二之一）

撰文:
文倩婷

26 Sep 2016

經濟日報

一手火熱 港島新盤大小通吃

一手火熱 港島新盤大小通吃

港島區多個新盤接連登場，開放式至5房均有選擇，實行「大小通吃」，當中筲箕灣香島（1房至5房）及鴨脷洲南區‧左岸（4房）料短期開價，有機會同期對撼，搶攻10月市場。

港島區供應一向不及九龍、新界區多，不過隨着樓市氣氛轉佳，投資者大手入市細戶，大碼豪宅亦連錄成交，港島區本月首21日錄約160伙交投（詳見「新盤拆局——一手優惠 認購安排有利投資者掃貨」），加強發展商推盤信心，多個港島項目盤接盤連環登場，由開放式至5房大戶，甚至洋房供有供應，可謂「大小通吃」。

綜合市場資料，本刊粗略統計出下季港島有約10個全新項目登場，涉及約1,494伙供應。其中備470伙1房至5房多元化單位的南豐筲箕灣香島周內先後預告短期開價，惟本刊昨日（23日）下午6時截稿前仍未有公布首張價單。南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示，首張價單不少於兩成（94伙），定價參考豪宅新盤定價，重申同區新盤形薈非同類型，會以早前開賣的西半山新盤作參考，預期首張價單囊括不同類型單位。

半山區西部 下季或推3個全新盤

另一邊廂，主打逾千呎4房戶的鴨脷洲南區‧左岸計劃最快下周開價，首張價單涉約50伙，有機會與香島同場激戰。事實上，兩盤同屬豪宅定位，最大分別在於南區‧左岸屬現樓，而香島則為樓花盤；戶型方面，南區‧左岸主打海景4房，而香島戶型則多元化，1房複式至5房均備，以3房佔多，若只抽出4房面積來看，南區‧左岸標準戶面積1,787至1,907平方呎，大部分單位比香島4房1,051至1,960平方呎大。

值得留意，半山區西部來季有3個全新盤有機會推售，當中新地計劃下月推售巴丙頓山，提供79伙，戶型涵蓋2至4房，各戶比例平均，另有9伙屬特色戶；利嘉閣獨家代理、盈信控股旗下Pokfulam Peak已屆現樓，計劃最快月底上載樓書，5座洋房實用面積由3,757至4,733平方呎。

新盤餘貨 紛提價削優惠

港島樓市氣氛佳，餘貨盤各有新部署，早前已提價逾5%加推的筲箕灣形薈即日開賣第四輪60伙，維持大手優先；恒地主席李兆基私人持有的浚峯，日前加推兩伙頂層戶，實用976及941平方呎，同樣連平台及天台，價單定價$3,423萬及$3,134萬，呎價$35,072及$33,305，惟選用100天成交最高僅1%折扣，截稿前暫未公布銷售安排；另外西營盤維港峰、鴨脷洲倚南、銅鑼灣雋鋸分別已停售部分單位，市場預期或提價，而北角尚譽則擬下周初再作新部署。

已屆現樓的西營盤南里壹號尚有4伙餘貨亦準備短期應市。華置助理銷售經理戴健文透露，項目餘貨正準備連裝修單位，有機會月底重推，暫未決定開價或招標形式發售；而與新世界合作的半山區西部璈珀亦料月底削優惠，幅度約2%至5%；全新項目的半山區東部肇輝臺12號則最快年底登場。戴健文補充，以璈珀為例，用家及投資者各佔半，集團睇好豪宅後市，故有意採取削優惠做法來加價。

已取入伙紙的黃泥涌壹鑾已削減優惠變相加價，永光地產總經理及主席助理鄺德權透露，壹鑾現樓正打造連裝修複式戶，將稍後推出，另最快下月開放現樓連家具示位，以現樓形式銷售。鄺德權認為，美國維持利率不變、本地經濟環境及就業情況比年初佳、樓市供應穩定等因素支持之下，預期樓市升價會持續至明年第一季，升幅約5%至10%。

撰文:
梁子謙
蔡若瑜
李朗文
葉煜燊
欄名: 封面故事

24 Sep 2016

經濟日報

一手優惠 認購安排有利投資者掃貨

一手優惠 認購安排有利投資者掃貨

【新盤拆局】港島區受全新盤開售，兼帶動餘貨盤交投，9月截至21日已錄約160伙一手成交，當中筲箕灣形薈佔66伙，而北角尚譽首輪30伙則沽24伙。以成交價劃分，$600萬或以下成交宗數佔55宗，$600萬以上至$1,000萬則有61宗，至於逾千萬成交則有38宗，當中包括維港峰及殷然共3宗逾億成交，前者$1.77億沽，呎價高見$64,434，創項目最高造價及呎價；殷然頂層複式C室作價逾$2.01億，實用面積3,118平方呎，呎價高見$64,488，同屬項目新高。

可留意的是，港島區雖成交然集中千萬以下成交，但不乏成交低於「6球」，吸引大批投資者入市。本刊嘗試參考近期形薈及尚譽的銷售資訊，形薈開售至今累沽208伙中，大手客旋風式掃貨，有近七成單位購入自大手，尚有部分投資者來自一般組別；尚譽已沽24伙中，有3大手客掃8伙，最大手斥約$1,150萬掃3伙，另有投資者於一般組別入貨，並解釋「因資金無出路」。

港島一手盤大小通吃，主要原因是發展商優惠及認購安排上有利投資者。先說細單位項目，形薈及尚譽兩盤銷售時一律採用「大手優先」策略，有助提高樓盤投資者的比例。以形薈今開賣60伙單位作例，有意認購2至6伙單位買家可最優先揀樓，惟限制買家須認購最少1個429呎或以上單位，亦限購1伙開放式戶，不過新地為大手買家提供額外樓價回贈；尚譽首輪30伙則安排有意認購2至3伙買家最優先揀樓。

至於大碼方面，有不少買家本身持有物業，故需要付交雙倍印花稅（BSD），惟發展高多從回贈優惠着手，以補貼買家購樓成本，補貼金額由幾百萬至逾千萬。例如璈珀本月2宗成交，一律可享樓價8.5%印花稅回贈，涉約$433.5萬及$482.8萬；維港峰$1.77億複式戶亦享樓價8%回贈，即約$1,416萬；而殷然買家滿足指定條款後亦享7.5%樓價回贈，以最貴一戶逾$2.01億計，涉約$1,508萬。

撰文:
梁子謙
蔡若瑜
李朗文
葉煜燊
欄名: 封面故事

24 Sep 2016

經濟日報

經濟下行風險增 財政預算 有望減辣？

經濟下行風險增
財政預算 有望減辣？

撰文:

陸瑋濠

欄名:樓市熱話

財政預算案將於下周公布，鑑於未來經濟情況不穩，故此坊間估計財爺會繼續「一次性」派糖，同時配合施政報告落實「一帶一路」的相關措施，不過外界普遍認為減辣無望，樓市將會持續回軟。

經濟走勢回顧及預測：股市反覆 經濟增長放緩

本港經濟狀況於過去一年明顯呈放緩迹象，去年第三季經濟增長僅為2.3%，較第二季2.8%進一步回落，而不論貿易貨物出口抑或旅遊業都未有明顯起色，美聯儲局於去年年底宣布加息，相信本港零售、旅遊及外貿業料將進一步受壓。

港股猴年開市後表現波動，繼早前跌穿萬九點關口，預料股票市場短期內依然反覆，加上大陸經濟放緩等不利因素將令本港經濟蒙上一層陰霾。

坊間對財政預算案期望：推紓緩措施 助市民渡難關

受佔領運動影響，去年度的財政預算案提供各項紓緩措施協助受影響行業，例如以$1,800萬港元幫助零售業、施遊業、餐飲業、運輸業及酒店業等5個界別，同時豁免旅行中介、酒店、餐飲業及小販等6個月牌照費。

正因為前車可鑑，故此外界均期許即將於下周公布的財政預算案可為下行的本港經濟對症下藥，從善如流地協助相關行業，至於會否派糖惠民仍然成為今次財政預算案的施政重點。

一如既往，政府再度「低估」過去一年盈餘，不少會計師行預計去年盈餘依然碩果累累，相信有足夠子彈為今年放緩的經濟打打氣。面對即將到來的經濟不景氣，普遍認為「財爺」曾俊華會推行一系列紓緩措施，例如寬減薪俸稅、個人入息及利得稅以及豁免差餉等等。另外，亦有消息指港府將加強對時裝業的支援，資助本地時裝設計師到海外參與時裝展。

房屋相關措施回顧及前瞻：注資興建公營房屋 料再寬免差餉

回顧上年度財政預算案對房屋措施方面的着墨，除了傳統的增加住宅及商業用地數目外，還增設了居屋補價貸款擔保計劃，並在去年9月與8間銀行聯手提出「補價易」計劃，協助50歲或以上的資助房屋業主補地價，以增加此類單位於市場上的流轉性。截至今年2月中，共批核4宗補價易計劃申請，涉及金額約$281萬。

據香港按揭證券資料顯示，只要借款人繼續持有物業可終身毋須清還貸款，銀行會就貸款總結欠以複息計算收取利息，浮息按揭計劃的年利率為香港最優惠利率減2.5厘，而定息按揭計劃的首30年年利率為4.5厘，此後年利率為香港最優惠利率減2.5厘。此外，為配合未來十年公營房屋供應目標，港府於2014年成立了「房屋儲備金」用作公營房屋發計劃及相關基建配套，並於去年12月再注資約$450億。

雖然近期樓價呈回軟狀態，不過政府已明言樓價仍然高企，目前「跌勢」仍未到心目中的「合適水平」，故預計政府於預算案作出讓步減辣等「大動作」的機會不會太大，反而料繼續將開支投入發展公營及資助性房屋，並且延續以往一次性派糖措施，例如退稅及寬免差餉等，有消息指公屋將不再免租，惟未有最終定案。

會計界：增租樓開支扣稅額 免上車盤印花稅

不少會計師行亦為是次財政預算案作出前瞻，為了減輕中產人士的生活負擔，羅兵咸永道早前曾建議政府應將供樓利息扣稅年期由現時15年延長至20年，每年扣稅利息上限可增至$15萬港元，同時又建議政府可向一些租住私宅、惟沒有申領僱主提供的房屋津貼的納稅人提供租金開支扣稅額，上限為每年$15萬港元。

而畢馬威則預算15至16財政年度盈餘將達$357億，並倡議政府可考慮為購買$400萬以下單位的首次置業人士提供印花稅豁免；德勤則料過去一年財政年度盈餘可達$350億，其中在房屋和住宅支出方面，建議購買自住居所的本金可以扣除薪俸稅，每年本金及貸款利息扣除上限為$10萬，年期最多20年；安永則預算可錄得$280億盈餘，預計縱然股市回勇，惟樓價或下調一成，對未來一年印花稅收入造成影響。

另外，澳洲會計師公會則預計盈餘可達$340億，並建議政府可引入3%奢侈品稅，一方面料可為政府帶來近$40億，另一方面可帶動稅制改革。

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近年財政預算案中相關房屋措施的主要綱領

13至14年度：

‧46幅住宅用地納入賣地計劃，當中28幅為新增用地

‧12/13年起5年內，興建約7.9萬伙公屋單位，並於16/17年內興建約1.7萬伙居屋單位

‧年內推出9幅商業/商貿土地

‧研究釋放九龍東兩組政府用地作商業發展

‧研究及設計在維港以外適度填海、開闢新發展區等開發土地

14至15年度：

‧已物色150幅土地作住宅用途，未來5年將興建約21萬個公私營單位

‧透過多短中長期期措施增加商業用地供應例如將核心商業區「政府、機構或社區」用地改劃成商業用途、發展東大嶼都會人工島及新界東北、落馬洲河套及洪水橋新市鎮等，以紓緩甲廈租金高企情況，提高經濟競爭力

‧寬免當年首兩季差餉，以每戶每季$1,500為上限，涉及約310個物業

15至16年度：

‧將提供1.9萬個單位，當年賣地計劃共有29幅住宅用地，當中16幅為新增用地

‧推售4幅商業/商貿用地及1幅酒店用地

‧寬免當年首兩季差餉，以每戶每季$2,500為上限，涉及約315萬個物業

‧代繳1個月公屋租金

‧撥款$3.2億予建造業議會培訓本地工人

‧注資房屋儲備金

‧提供居屋補價貸款擔保計劃，為有關業主向房委會或房協繳付補價，令其單位可在公開市場上自由出租或出售單位

20 Feb 2016

經濟日報

置業家居

豪宅盤混戰 Mount Nicholson 標售試水溫

豪宅盤混戰 Mount Nicholson 標售試水溫

撰文:

梁子謙

李朗文

蔡若瑜

陸瑋濠

盧楚翹

欄名:新盤速遞

今年初豪宅旺場，多個豪宅盤起動吸客，其中超級豪宅山頂Mount Nicholson標售6號屋，有望挑戰亞洲洋房造價新紀錄，另多個港島西單幢盤部署短期出擊開售。

九倉及南豐合作發展的山頂Mount Nicholson第1期共17幢洋房，率先推出6號屋作招標發售，實用面積9,455平方呎，為屋苑第二大面積洋房，今日（20日）上午10時起招標，截標時間為同日下午1時，招標僅3小時。

負責代理銷售的會德豐地產表示，洋房不設指引價，會參考山頂區新盤豪宅造價，採取惜售策略，善價而沽，有見市場對近萬呎大屋有需求，因此首推6號屋招標，以測試市場反應。資料顯示指，山頂一手洋房如白加道28號近期呎價近$10萬，市場預料或挑戰亞洲洋房造價新紀錄。

6號洋房為項目第二最大洋房，實用面積9,455呎，設有獨立升降機及1,728呎私人車庫，並擁6,188呎前後花園、1,530呎天台及平台及冷暖水泳池。

另外港島西一帶有多個豪宅盤如火如荼，部署短期出擊，包括太古地產殷然、豐泰敦皓、新世界及恒地合作的瑧璈，料首季出現西區豪宅戰。此外，九龍豪宅戰蓄勢待發，據悉長實地產計劃短期對外開放紅磡維港‧星岸現樓為馬頭角君柏打頭陣。

20 Feb 2016

經濟日報置業家居

測量師邵志堯：內地經濟持續強勢 港樓市喘定後再戰新高

測量師邵志堯：內地經濟持續強勢 港樓市喘定後再戰新高

撰文:

李偉航

欄名:地區‧人‧情

雖然近日二手市場仍有劈價成交出現，甚至有業界預期，今年樓價將大跌兩至三成，但作為資深測量師的邵志堯（Kenny）則認為，在內地經濟仍強勢下，未見本港樓價有轉勢回落迹象，甚至待後市喘定後掉頭回升，也不足為奇。

美國已在去年底加息，正式告別零息時代，本港銀行勢必在年中或之前跟隨，並踏入加息周期，再加上住宅新供應陸續有來，以及近日股票市場不穩，令不少人看淡今年樓市表現。

邵志堯接受本刊專訪時稱，預期今年樓價將橫行向下，或錄得約一成的調整，但估計不會如外界人士所認為，最壞情況樓價急挫三至四成的崩圍現象，暫時未見樓市已見頂，甚至有滑落轉勢的迹象。

他再補充，本港住宅樓價由2003年開始，截至去年已有數倍的可觀升幅。若以中原城市領先指數（CCL）為例，2003年初指數為35.77點，雖然去年指數由高位回落，到年底時為135.89點，累升達2.8倍。故此，就算樓價一時三刻稍現回調，下滑一成至兩成，絕非重大問題。

長遠仍睇好 CCL或數年內升至180點

長遠而言，也看好本港樓價走勢，始終香港背靠內地，在中國經濟繼續增長下，相信香港如上海、深圳、北京等一綫城市般，其物業會繼續成為內地、甚至海外富豪的追捧對象，可謂不愁買家。

此外，他自己睇市着重於整體大趨勢，認為投資物業應該以10年時間作計算，一旦確認屬上升軌就不要輕易放棄手頭物業，估計未來10年中國經濟增長強勢依舊，將直接為本港樓市及經濟帶來裨益。

他重申，雖然短期內樓價或有下行壓力，但長遠依然看好，就算未來兩至三年，CCL彈升到170至180點，可謂不足為奇，故他建議尚未置業的朋友，具足夠能力可選擇上車買樓，否則一旦往後市況起動，可能會再現望樓興嘆的情況。

至於各類型住宅中，就最看好豪宅及市區物業今年走勢，邵氏續稱，豪宅身價矜貴，並且供應罕有，加上業主非富則貴，具持貨能力，相信價錢將維持平穩。同樣道理，鐵路沿綫屋苑以及位處港島市區地帶的物業，例如太古城一帶，因新單位供應不多，抗跌力自然較強，可看高一綫。

看好豪宅及市區樓 供應高地區升幅微

另一方面，住宅新供應源源不絕的新界區，例如將軍澳區，受制於供應充足，估計樓價升幅有限，入市前必須留意。至於中價物業，因不少業主為中產打工仔，一旦因社會經濟不景，面臨失業困境，或被迫要減價沽貨，直接左右該類物業的樓價升幅。值得一提，一般中價物業的特色單位，因具能力參與的買家較少，亦要小心其買賣前景。

對於近日政府公布的零售數據，未見太大起色，而部分旅遊旺區，例如旺角、銅鑼灣仍有「吉舖」出現。邵氏認為，核心區旺舖始終地段優質，只要業主稍減租已有租戶承接，不需劈租吸客，跌幅有限，甚至調整期可在今年第一季內完結，但樓上舖情況卻相反，始終人流上難以與地舖相比，在零售數據暫無好轉下，前景較為睇淡。

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自資出書 出任講師 分享經驗

在中港地產界打滾20多年，並擁有測量師資格的Kenny，不單止從事地產開發及銷售工作多年，由項目策劃、融資，甚至落成後的租賃大計均有涉獵。現時在新昌地產任職，主力協助公司的樓盤銷售及推廣。

去年他以自資形式，將自己多年來在地產界工作的經驗結集成書，推出個人首本著作《擁抱地產霸權》，期望用活潑生動的文字，向外界講解較嚴肅的地產議題、以及樓市走向。

除出書外，Kenny亦醉心在教育、培訓工作中，過往曾擔任清華大學及英國皇家農業大學的客席講師，亦曾應邀出席本港大型代理中原在2015年11月的主管會，分享對樓市的睇法，他期望能透過自身的經歷、知識，培訓出更多地產專才，此種成功感可謂非筆墨能形容。

而未來工作目標為在內地多間專上院校中出任教職，繼續為業界出一分力，培養人才，現時亦有意再推出第二本著作，名為《擁抱金融霸權》，將主力講解金融市場的發展及結構。

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邵志堯 （Kenny）簡歷

現任職公司：新昌地產

曾任職公司：瑞安房地產、港陸國際、上海實業及新昌營造

學歷：香港理工大學建築測量學專業文憑、南澳大利亞大學工商管理碩士、江西財經大學產業經濟學博士

專業資格：英國皇家測量師及特許房屋經理

23 Jan 2016

經濟日報置業家居

北角半山豪宅 平均叫價$1.86萬

北角半山豪宅 平均叫價$1.86萬

撰文:

陸偉濠

蔡若瑜

欄名:各區新供應系列

【區內二手最新市況】炮台山、北角沿海皮及電車站一帶，以城市花園、和富中心及港運城等大型老牌屋苑為主，而北角半山則集中在賽西湖大廈及寶馬山花園等豪宅屋苑。區內新晉物業可數近月入伙的長實地產DIVA及恒地維峯兩項單幢物業，近期實用面積平均成交呎租為$49及$52。

美聯助理區域經理余迅力表示，北角區於1月份至今共錄得9宗二手成交，實用面積平均呎價$14,821，其中賽西湖大廈7座低層A室，實用面積1,124平方呎，成交價$1,580萬，呎價$14,057，不連車位易手。余氏指，此單位於11月份叫價$1,800萬，降價幅度12.2%，較同類型單位於去年5月份造價曾達$1,735萬平9%。

而健威花園B座中層4室實用面積呎價更跌破萬元水平，成交單位為B座中層4室，面積446平方呎，以$430萬獲承接，呎價僅$9,641，為2014年以來的低位。

市場消息指，單幢物業新英大廈高層A室，實用面積420平方呎，本月以$550萬易手，呎價$13,095，此單位原先叫價$700萬，減幅高達21.4%。

北角區現時共有750個二手物業放盤，實用面積平均每呎叫價$14,700，而北角半山區則有380個放盤，實用面積平均每呎叫價$18,600。區內最平入場費由$330萬起，物業為明月大廈低層D室，實用面積188平方呎，每呎叫價$17,553。

報道系列: 各區新供應系列之二

23 Jan 2016

經濟日報置業家居

港島供應匱乏 北角4大新屋苑 勢釋出購買力

港島供應匱乏
北角4大新屋苑 勢釋出購買力

撰文:

陸偉濠

蔡若瑜

欄名:各區新供應系列

港島區供應一向珍稀匱乏，今年北角區卻有回勇之勢，今年雖然僅得4個項目供應，不過全部都是大型住宅項目，為當區帶來約1,700個單位供應，供應伙數之多屬近年罕見。

長實地產於2011年8月先聲奪人，以$62.6億投得油街綜合發展項目，樓面呎價約$8,294，較當時市場估值下限低出約3%，項目不單止為住宅供應，更會作酒店發展。項目賣點不但享有維港海景，而且鄰近港鐵炮台山站，交通便捷。

此項目將會興建7座30至34層高住宅及酒店綜合發展物業，涉及樓面約75萬平方呎，當中住宅樓面佔43萬平方呎，其中一座物業作純酒店發展，其餘6座則會採綜合發展，最低6層為酒店，樓上則為住宅，提供約400伙，將主打大單位為主。

油街主打大單位 前北角邨逾半迷你戶

新地於2012年7月再接再厲以$69.1億投得前北角邨「地王」商住用地，將作住宅、商場及酒店綜合發展。項目坐落渣華道與電照街，設9座13至18層高住宅，另設有4至5層高平台及地庫，總樓面面積90萬平方呎，包括57.8萬平方呎住宅樓面，提供約702伙，間隔由開放式至4房戶，據悉逾半單位會以開放式及1房戶為主。

發展商早前曾表示，此項目將會分兩期發展，其中第1期涉及355伙，已於短期內申請預售樓花，預計會在第三季登場。

項目商場部分命名為北角匯，零售面積22萬平方呎，樓高四層約14.6萬平方呎的住宅基座商場、五層位於酒店約7.4萬平方呎商場組成，共提供約120至130間商舖，總投資額達$32億，首階段會於2017年第二季落成，第2期則料在2018年首季開業。

新世界將繼區內柏傲山後，與培新合作發展同區另一新盤FLEUR PAVILIA的規模更大，合共611伙，坐落繼園街、繼園上里及繼園下里，主打3房及4房戶，定位將參考同系柏傲山。

蔡志忠：北角海景新盤 呎價$2萬起跳

北角區今年新供應浪接浪，亞洲地產董事總經理蔡志忠預計區內新盤定價未會因供應增多而有所回調，並預計部分享有海景的新盤呎價至少可去到呎價$2萬水平。

蔡氏認為，盡管北角區內供應增多，但由於港島地區需求頗大，故區內不少住客均殷切期待新盤推出，並預料新盤依然有承接力，其中長實油街項目與新地前北角邨項目，兩者均擁海景、同屬商住項目，定位相似，發展商或需在推盤部署上多花心思突圍而出。

因此在推盤策略上，蔡氏不建議兩盤同時推出，惟兩大發展商同時推盤情況亦相當常見，而且長實推盤策略多採「一鋪清袋」形式，而新地則傾向惜售部署。不過，蔡氏續解釋指，油街項目更靠近天后生活區，地段上稍勝一籌，而北角邨項目所處位置可觀望的海景更寬闊，加上新地品牌效應，故兩者各有優勢、互相中和。

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區內配套全面睇：

屬傳統舊區的北角區，區內幅員廣大，西起油街、東至英皇道及民新道均納入此區，覆蓋了炮台山、北角及鰂魚涌三個港鐵站。據《2011人口普查》資料顯示，港島東區家庭住戶每月收入中位數為$30,000，而位處北角的個別選區例如寶馬山及城市花園選區中位數為$96,740及$50,000，遠超整個東區的收入中位數，屬全港家庭住戶收入中位數最高的區域之一。

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交通篇：覆蓋3個港鐵站 電車貫通

北角區交通便捷，區內設有3個港鐵站，包括西邊的炮台山站，中間的北角站，以及鄰近北角警署、政府合署及七姊妹道的鰂魚涌站。英皇道沿綫設有電車，貫通港島東西兩端，可前往跑馬地、堅尼地城至筲箕灣，途徑中環、金鐘等商業核心區。

區內亦設有多個巴士總站及公共交通交滙處，包括寶馬山公共運輸交滙處、北角碼頭巴士總站、百福道巴士總站及健康中街巴士總站，前往上環、機場及赤柱等地。

除陸路交通外，北角碼頭亦提供渡輪服務前往紅磡及九龍城。

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購物篇：食肆林立 民生商舖齊備

區內缺乏大型購物商場，最近的要數太古城，坐落區內的健威坊、港運城及城市花園商場等均屬於中小型商場，不過附近民生商店林立，滿布各式食肆、書局、酒店及街市等。

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校網篇：小學14網 中學香港東區

小學屬14校網，中學屬香港東區，區內名校包括北角衛理上下午小學、北角循道學校及丹拿山循道學校等，而大專院校如香港大學專業進修學院及香港樹仁大學均納入此區。

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康樂設施篇：油街實現添文化色彩

北角區發展歷史悠久，區內有不少古迹見證區內多年點滴，亦為區內添上文化色彩。前身為香港皇家遊艇會會所，於1908年建成，坐落油街12號，現址改建為一座推廣視覺藝術的展覽及藝術中心「油街實現」。另外，區內指標性建築新光戲院，於1972年開始營運，現時改為提供作粵劇表演的大型場地。

報道系列: 各區新供應系列之二

23 Jan 2016

經濟日報

政府無加辣 細價樓解凍 買家趕上車

政府無加辣 細價樓解凍 買家趕上車

撰文:

陸瑋濠

李朗文

蔡若瑜

欄名:封面故事

施政報告上周三（13日）公布後，對樓市未有作進一步調控，個別上車盤集中區域交投量明顯有所增加，外界紛紛憧憬春節後「小陽春」再現，惟本周股市表現動盪，而且港元折息上升，或會帶動加息周期提早來臨，會否成為「小陽春」再臨的「攔路虎」？

全新一份施政報告在房策上暗示不會減辣、同時亦不會減慢政府在增加住宅供應的步伐。雖然「減辣」無望，不過同時亦沒有任何信息會加大調控樓市力度，對樓市影響中性。

據中原地產資料顯示，十大屋苑於上一個周末（1月16至17日）僅錄得5宗二手成交，較上周末11宗，大幅下挫55%。雖然如此，不過上車物業集中地的區域例如沙田、屯門等二手交投步伐加快，市場消息指屯門區至今，共錄得50宗二手成交，較上月同期27宗，大幅上升85.2%，而且成交量亦直逼去年12月全月的55宗成交。另一上車熱門屋苑沙田第一城亦同樣回勇，1月份至今共錄得16宗二手成交，較上月同較14宗增加14.3%，而本月呎價則有所回調由上月$1.22萬下降至本月$1.2萬，跌幅1.6%。究竟在市況回軟下，今年農曆年後會否再現「小陽春」呢？

業主肯減價 新春後料現「小陽春」

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑早前曾表示，施政報告不撤辣方向明確，樓市下行已成趨勢，估計今年首季樓價將由高位回落15%，故此業主要去貨的話，相信他們要減8至10%才有承接，並預計新春後出現的「小陽春」會步入「價跌量升」的情況。美聯物業住宅部行政總裁布少明早前亦預計，新春後市場將會釋放部分購買力，令到成交量得以提升，而新界樓交投活躍亦可最多持續兩個月。

雖然樓價回軟對買家帶來吸引力，不過本周環球股災，恒指失守1.8萬關口，而且港元折息上升，有機會令本港利率提早進入加息期，一系列經濟負面因素依然籠罩樓市，成為窒礙交投量上揚的一大重要因素之一。

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入伙大軍將至 平租盤湧現 買賣萎縮

今年首季將有近萬伙新入伙盤租盤供應，不少頗具規模的大型項目如緻藍天、昇薈及迎海‧星灣御將列隊入伙，料令區內租金進一步受壓，如緻藍天一單位成交呎租跌至$20水平，創入伙以來的新低。

中原集團創始人兼董事施永青於近日亦表示，近期租金率先回落，倘若本港利率最終跟隨美息上揚，租樓平過供樓的現象便會重現；用家就以租樓的方式去解決居住問題，未必選擇買樓，令買賣需求再度萎縮。

故此買家現階段宜靜觀其變，在樓價下跌時，租金同步回落，假使「執唔到」平貨亦有「兩手準備」可以考慮轉租。

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二手「價跌量升」細價樓較旺場

【小陽春形勢分析】本刊特意找了2012年至今，3個藍籌屋苑（嘉湖山莊、沙田第一城及太古城）於農曆年假期前後的成交量及呎價分析（詳見右表）。根據數據顯示，二手小陽春威力其實已經大不如前，對上一個出現小陽春情況已經要追溯至2012年，當年2月份十大屋苑交投量升幅高達54至775%，而且8個屋苑呎價均錄得升幅，由3.3至7.4%不等，同時亦為當年的樓市升浪揭開序幕。

不過，特區政府意識到農曆年後將會成為樓市升勢的高峰期，故近年「有意無意」地在農曆年不久出招遏市，例如去年港府就在2月28日農曆年假期一星期後公布新一輪收緊樓按措施，明顯是希望將為樓市升溫的火苗窒息於萌芽之時，故此去年十大屋苑共有5個交投下挫，惟細價樓如沙田第一城及嘉湖山莊仍力保不失，仍錄得62.5%及81.8%的增長率。

除政府出招干預外，近年新盤在折扣及付款優惠上招數盡出來吸客，同樣是令小陽春未能成形的一大主因。例如2014年農曆年後，當年新地重推元朗爾巒，並較首次推售時大幅劈價，令市場氣氛觀望，當時十個藍籌屋苑就有5個交投量下跌，未能重現小陽春的熱賣情況。

今年小陽春能否重現的確難料，不過預計在樓價持續下跌之下，二手減價吸客是釋放購買力的不二法門，故此「價跌量升」有機會成為二手新常態。

23 Jan 2016

經濟日報

施政房策留一手 專家分析樓市去向

施政房策留一手 專家分析樓市去向

撰文:

陸瑋濠

梁子謙

李偉航

盧楚翹

欄名:封面故事

行政長官梁振英於本周公布任內第四份施政報告，在房策上如以往一脈相承增加短中長期住宅供應，並揚言調控樓市政策不會因現時樓價回落而半途而廢，業界料樓價跌勢持續。

特首梁振英於周三（1月13日）公布新一份施政報告，以「創新經濟、改善民生、促進和諧、繁榮共享」作為是次綱領主題，重點圍繞着發展創新科技及抓住一帶一路發展機遇。

至於在房屋政策方面，梁氏在報告內指出住屋仍然是本地最大的民生問題，並明言其「樓價租金仍然遠超於市民負擔能力，同時亦扭曲一代青年人的價值觀」，反覆強調政府在解決住屋問題的勇氣及決心毋庸置疑，不但沒有責任保證樓價只升不跌，而且相關措施必須繼續堅持，不能半途而廢。從其房策綱領來看，顯示政府未受近期樓價回落影響，亦無意在短期內減辣以及減少供應，今年於房策方面明顯「留力」。

無意減辣 續增公私營房屋供應

在記者會上，梁氏續指出不會因現時樓價下挫而半途而廢，亦沒有將樓價下降至甚麼目標水平，只有建屋目標，亦駁斥外界指現時樓價回軟因經濟放緩及美加息所致，認為租金在近日亦因而回落，就是實際使用需求及供應增加的說明。

在公營及資助性房屋上，預計未來5年由房委會及房協可興建的公營房屋單位為9.71萬個，當中公屋單位為7.67萬伙，而資助出售單位約2.04萬伙，料落成量較2013至2014年及2014至2015年年度為高；而今年亦會預售3,700個單位，來年再預售約2,600個單位，包括彩虹、銀礦灣、將軍澳及屯門4個項目。

首個「綠置居」的新蒲崗項目亦會在今年第三季登場，涉及860個單位，據悉定價不會以成本來釐定，而是會參考居屋的準則，以市價計再提供折扣率，亦會考慮增設單身限額。

私營房屋方面，報告指出未來3至4年一手新盤供應量達8.7萬伙，屬2004年9月起按季度以來新高。

拓展土地供應上，梁氏回顧了2014至2015年及2015至2016年兩個年度賣地成績，成功售出36幅住宅用地，共可興建4.15伙，兩年均創出了10年以來供應新高，而港鐵由2012年7月至今，共成功招標了13個鐵路物業項目，可興建2.18伙，亦會研究未來鐵路沿綫車站及鐵路相關用地的發展潛力如小蠔灣車廠等地。

政策不進不退 料樓市維持現況

施政報告亦重新規劃將軍澳137區堆填庫，研究發展成商住用途的可能性，面積大約80公頃，規模會較日出康城更大，潛在供應將可達3萬伙；另外亦從原有150幅具潛力的用地上研究其中20幅將附近斜坡納入發展範圍，可增建1.7萬伙，九成為公營房屋。

總的來說，是次房屋政策一如以往加大力度增加住宅供應，以符合長策會46萬伙單位的十年房屋供應框架。而且，雖然政府在辣招上並未讓步，不過在現時樓價已呈跌勢，亦未見政府再出招打壓的徵兆。在不進不退下，料對樓市影響不大，維持現況。亦有意見稱今次報告更似對短中長期拓展土地政策的「工作報告」，以對外展示今屆政府在房策上的表現，以圖爭取民心、博取連任。

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市民給施政報告評分

從事研究工作的許先生：政策「舊酒新瓶」

認為現時市民對住屋需求仍大，故即使增加住宅供應亦未必能夠順利遏抑樓市，對買樓幫助不大。他又形容報告內容「舊酒新瓶」，故只給予3至4分（滿分為10分）。

麥同學：盼推為年輕人而設的地皮

給予報告5至6分，表示雖有8萬多一手住宅供應，但要視乎住宅種類，他又希望政府可以推出一些有特別目標群的地皮，如長者及剛畢業的人。

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未來5年 提供9.7萬伙公營房屋

運輸及房屋局局長張炳良及發展局局長陳茂波於施政報告公布後，相繼會面傳媒講解施政報告相關內容。

運房局局長張炳良表示未來5年，公營房屋供應將達9.71萬個，其中7.67萬為出租單位，餘下2.04萬伙為資助出售房屋，雖然數目上與市民所需有落差，不過仍比去年數目有所增加，又籲社區人士持開放態度，支持政府增加相關供應。

張氏續指當局亦會改善公營房屋居住環境，其中大型的住屋項目綠化率將達30%，又會計劃為100個長者人口比例較高的公共屋邨加入長者設施。他又重申，仍會堅持將家庭及長者輪候公屋首次編配的時間目標維持在3年之內。

斜坡納入發展用地 九成建公屋

發展局局長陳茂波昨日（15日）稱，將軍澳137區重新規劃將會以房屋發展作優先考慮，今年年底至明年年初展開顧問研究。陳氏又透露，政府與港鐵正探討具發展潛力項目，除早前公布的小蠔灣外，亦會有一至兩幅相關土地，並會在適當時候公布，主要以私營房屋供應為主。

關於20幅計劃將附近斜坡納入發展範圍用地，陳氏表示其斜坡坡度約在20度，個別會達22至23度，現正進行跨部門研究工作。至於會否加重住客在斜坡維修費的負擔，陳氏指涉及用地當中九成為公營房屋，大多由公帑負擔，不過亦重申會考慮到成本效益問題，會顧及其工程及維修費用是否划算。

東九龍未來將會增加500萬平方米商業用地，為配合「聰明城市」發展概念，起動九龍東專員區潔英指未來將在東九龍招標的商業及私宅用地上加入相關條款，例如要求發展商加設綠色設施、電動車充電設備以及停車場提供即時泊車資訊等，最快會在啟德第一幅公開拍賣的酒店用地加入條款。

對於外界要求政府可優先發展棕地，陳氏回應現時棕土仍在進行商業運作如回收場及汽車維修場，要考慮此類經濟活動的安置問題，故正研究將相關活動搬遷至多層樓宇的可能性，不過強調發展棕地為未來住宅供應的「必然選項」。

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專家點評施政報告

陳永傑：續增供應 穩定樓價

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，房屋政策上新意欠奉，主要重申政府沒責任令樓價只升不跌，並強調香港政府於解決房屋問題上的決心及勇氣，將繼續從增加土地、房屋供應，以及樓市調控措施上着手，穩定樓價。

黃建業：不減辣二手樓價跌一成

美聯集團主席黃建業指，政府未有為樓市減辣，預期今年二手平均樓價將進一步續跌10%。

廖偉強：開拓新發展區 持續增供應

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，除非樓價回落至特首心目中水平，即有更多中下階層有機會上車的水平時，才有機會放寬辣招；樂見政府研究開拓大嶼山等發展區，持續增加供應可理順樓價。

伍創業：供應增加 樓價具下行壓力

香港置業高級執行董事伍創業認，政府增加房屋供應決心可見一斑，施政報告提出未來3至4年一手私宅市場的供應量約為8.7萬個單位，料令樓價下行壓力增加，未來樓價將有約一成跌幅。

陳坤興：活化成交量 樓市才健康

Q房網‧香港董事總經理陳坤興對於政府透過土地供應來解決房屋問題表示歡迎，但對於政府強調不會在短期內調整樓市政策則呼籲政府應多與業界溝通，認為活化成交量及推動樓市流轉最為重要，才能讓樓市長遠健康發展。

林達民：樓市下行 宜檢討政策

恒基地產營業（一）部總經理林達民指，內容屬預期之內，認為是中性。對於特首暗示「不減辣」，林氏認為樓市下行周期下，建議政府檢討政策。

周若瑜：檢討補地價政策 增土地供應

仲量聯行估價部區域董事周若瑜表示，長遠的土地供應必需要靠在大嶼山及將軍澳等地開拓新發展土地才能應付，政府宜檢討改官契程序及補地價政策，以求增加私人住宅單位及其他用途土地供應。

劉振江：不推新政 總結任內房策

香港測量師學會會長劉振江認為，今次施政報告未有新的房屋政策，視為任期內的一個房屋政策檢討、回顧及總結。

楊聰永：無招勝有招 市場自由調節

九建市務及銷售部總經理楊聰永指，施政報告屬預期之內，而未有特別新房屋措施，他指對發展商是好事，認為由市場訂出平衡更好。

何鉅業：樓宇維修問題需正視 宜成立監管局

香港測量師學會上任會長、測量師何鉅業指，加強樓宇維修技術支援着墨不深及屬於「好前期」，直言有點失望，重申建議成立樓宇維修監管局才會令執法有認受性。

張楚然：免補價建天橋隧道 助工業區轉型

天俊測量師行執行董事張楚然認為，免補價建天橋隧道措施，對觀塘及九龍灣等區域轉型帶來幫助，因為現時改劃用途的補地價涉及金額頗大，而增加此類配套設施亦同時會為物業帶來增值。

潘永祥：樓價仍高企 政府不急於救市

城大建築科技學部高級講師潘永祥指，是次房策反映政府覺得樓價仍然高企，不會樓價回落便急急救市，另亦顯示到政府在增加供應上頗具決心。

林浩文：樓市降溫 宜重新審視辣招

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文認為，房策方向正確，惟需維持長遠的執行力度，而且政府沒有根據實際市場經濟環境，重新審視和調整本港現行實施的樓市降溫措施有建設性地展開對話感可惜。

陳超國：樓價短期受壓 長遠止跌回升

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理陳超國表示，政府不會減辣及減少土地供應，陳氏料樓價短期內會受壓，惟長遠來說可能因土地未能適時補充有機會止跌回升。

鍾劍華：特首爭連任 房策欠新意

理大應用社會科學系社會政策研究中心主任鍾劍華認為，房策上欠缺新意，預計是次為特首梁振英本屆任期內最後一份施政報告，故希望向外表示自己表現較上一屆政府優勝以爭取連任。

16 Jan 2016

經濟日報置業家居