美加息終落定 一、二手表現暫見穩定

美加息終落定 一、二手表現暫見穩定

撰文:

彭寶珍

欄名:編者的話

美國加息久聞樓梯響，本港周四（17日）凌晨聯儲局落實後，反而令業界釋除「十五十六」疑慮，新盤推售步伐如常，二手亦未見應聲劈價急走情況。

雖然在美國落實加息前，本港樓市於上周六、日（12、13日）一、二手正處於觀望階段，據中原地產統計，十大屋苑二手僅錄兩宗成交，而該兩宗成交更是來自天水圍嘉湖山莊，按周減五成，創9周新低，連續20周錄單位數成交。

值得留意的是，嘉湖山莊成交個案亦屬減價易手，據悉單位為麗湖居4座中層C室，實用面積約546平方呎，業主原本開價$400萬，經逐步減價後，最終以$360萬沽出，實用呎價約$6,593。上述單位與同層D室（同屬淨3房）為同一業主，曾打通成相連單位出租，後收回單位分拆出售，D室已於11月以$398萬售出，不足一個月落價約$38萬。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，準買家擔心加息，故入市態度猶疑，加上新盤傾巢而出，搶走大量購買力，導致二手市況持續膠着。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為新界區屬新盤供應重鎮，導致區內二手減價風蔓延，有機會帶領樓價調整。

一手新盤經過連消帶打，承接略見疲態，上周六、日新盤沽約78伙，較上周的326伙急跌76%，以上周日開售的元朗新盤為例，項目展開第三輪75伙銷售，即日售出33伙，佔推出單位比例44%。若比較項目首輪售出約451伙（佔推出單位80%），以及次輪的143伙（佔推出單位60%），雖然推出的單位銀碼相若，但銷情已見放緩。

一手盤是否「收夠籌？準備過節？」事實並非一面倒，西貢區新盤於上周六公布首批66伙價單，折實呎價$1.2萬至$1.4萬，同時引入最高80%一按，520平方呎1房戶首期約$127萬，價單公布後速錄超額認購，證明新盤熱情未致太冷，新盤市場仍有絲絲暖意。

19 Dec 2015

經濟日報置業家居

一手交投減慢 半月25宗撻訂

一手交投減慢 半月25宗撻訂

撰文:

梁子謙

陸瑋濠

嚴俏婷

欄名:封面故事

事實上，12月一手成交量稍為轉慢，而據本刊統計，本月截至美國加息前的半個月時間，全港暫錄約25宗撻訂個案，當中近半來自長實地產的元朗世宙，累積錄得12宗，主要屬3房單位；嘉里屯門滿名山同期27宗成交中亦佔3宗撻訂；永泰及南豐紅磡何文田山畔亦首錄撻訂個案，單位為2座15樓C室，成交價約$2,728萬，以訂金5%計，買家損手逾$136萬；新地西營盤山有2宗撻訂，發展商表示僅屬個別事件，並已提價約1%及3%。

19 Dec 2015

經濟日報

樓市轉勢見雛型 趁機撈貨 300個筍盤大晒冷

樓市轉勢見雛型

趁機撈貨 300個筍盤大晒冷

撰文:陸瑋濠、梁子謙、盧楚翹、余家盛
欄名:封面故事

二手市況低迷，業主要出貨的話，要「吸引價」才可打動買家，各區陸續錄得大幅落價成交，造就準買家「執平貨」的契機。本刊今期大晒冷，為讀者搜羅300個各區物業的筍價放盤。

在加息陰影、股票市場不穩以及一手新盤攻佔等因素下，二手市況彷彿「注定無運行」，造成近期「量價齊跌」窘境。

從交投量的角度而言，據利嘉閣地產研究部資料所得，全港50個指標性屋苑於上周（本月12至18日）僅錄得41宗二手買賣成交，按周再度下跌7%，連續兩周創出自2004年5月有紀錄以來的新低數字（詳見圖）。最叫人吃驚的是，當中近半屋苑出現「零成交」，就算個別屋苑錄有成交亦只是「一宗起、兩宗止」，有業內人士明言目前交投量已跌至低無可低的水平，而且缺乏利好消息下，相信此現象將會在短期內橫行。

二手冰封 成交量創歷史新低

本刊亦特意就此向各區進行相關查詢，部分區域如馬鞍山及奧運站本月至今分別只是錄得15宗及6宗二手成交，創下區內有紀錄以來的成交量新低，而藍籌屋苑龍頭太古城本月至今亦僅得2宗成交，較上月同期6至7宗還要低，有前綫代理明言現時市況比沙士、金融海嘯時期更加惡劣。

的而且確，交投量果然是「低處未算低」，因為沙田市中心全區（屋苑包括沙田中心、好運中心及偉華中心等）於本月竟然繼續「捧蛋」。此情況十分罕見，而且極有「山雨欲來風滿樓」的意味，難道買家心知樓市不景氣迫在眉睫，故放軟手腳靜待入市好時機？

交投量慘淡自然拖累成交造價，有代理歸咎於業主持貨能力太強，寧願將物業放租亦不願意減價放售物業，願意傾價的業主少之有少，減幅亦只是3至5%，與準買家期望一成以上差別甚遠。個別交投保持穩定的區域如粉嶺、上水等，於本月暫錄得30宗成交，於上月交投量相若，代理解釋主要是因為業主肯減價，而且減幅更達到一成以上，因此令區內交投量得以維持。

碧湖花園一個3座中層H室，實用面積400平方呎，日前以低市價一成，即$340萬成交，呎價低見$8,500，價位創1年新低，據悉現時同類單位最平叫價由$360萬起，重返今年5、6月成交價，樓價的確有降溫迹象；藍籌屋苑如美孚新邨呎價跌破萬元、嘉湖山莊3房戶亦跌破$400萬，可見一些心理關口已逐步瓦解。

特首：增供應見成果 樓價漸回落

里昂更發出報告指出本港樓市正急速惡化，預計發展商下一步將會減價售樓，料樓價自第四季下跌2%，未來27個月內跌17%，而且更認為現時二手交投量差過沙士期間四成，新盤銷售率由九成跌至65%。由於新供應陸續有來，當中有79%均為細單位，且市場已沉寂一段長時間，料未來持續受壓，可見一、二手市況最終會激起互相劈價潮，令樓價如雪球般滾下。

特首梁振英亦於本周提及本港樓市，政府過去數年增加土地供應已逐漸有成果，而市場數據亦顯示一、二手樓價已漸漸回落，反映樓價問題已逐漸緩和。

上車屋苑 叫價大幅回落

綜合各區市場消息，近期的確多了不少減價放盤湧現，普遍減價幅度均在5至7%內，亦有不少單位以低於市價，甚至是低於銀行估價作出放售。綜觀而言，中上價物業屋苑區域如紅磡、將軍澳及太古等，由於當區業主財政實力較強，故其物業抗跌能力亦相對較強。相反，一些過往數年升勢凌厲的細價樓減幅更為顯著，以本月「捧蛋」的沙田市中心一帶屋苑為例，現時單位放盤價普遍較同類單位高位市值平逾一成。

以上車屋苑及中上價物業入場費來看的話，九龍區藍籌屋苑黃埔花園389呎最平單位叫價由$550萬起，較同類單位市值最高成交價$590萬僅減少6.8%；相反，上車熱門屋苑沙田第一城實用面積327呎最平入場費現已跌穿$400萬關口，叫價回落至$375萬，較高位時造價$468萬，大幅回落近兩成。由此可見，細價樓樓價下挫幅度遠超中上價物業。

另外，亦有個別業主因私人問題而急讓物業，例如移民、財務壓力以及購入新盤而急沽物業以豁免雙倍印花稅。市場消息透露，馬鞍山迎濤灣1座高層F室，實用面積487平方呎，原業主一直持有同層F及G室，並相連放售，惟因欠下「財仔」約$400萬債項，遂急放售單位，將兩單位拆開放售，叫價$600萬及$588萬，其中F室戶已於周內減價約6.7%以$560萬沽出，呎價$11,499。代理指，單位望海景，屬同類罕有2房放盤，呎價稍平，而同類放盤則是該業主持有G室戶，叫價$588萬起。本刊比較過銀行估價，發現上述成交單位較估價$573萬低約2.3%。

 

23 Oct 2015

經濟日報置業家居

元朗大蛻變 第四季新盤群起搶攻

元朗大蛻變 第四季新盤群起搶攻

撰文:陸瑋濠、梁子謙、余家盛、嚴俏婷
欄名:封面故事

元朗區由傳統鄉郊農村地發展為80年代衛星城市，隨着交通網絡及社區配套趨成熟，近年已蛻變成中產一族、上車人士喜愛的擇居地，區內成交價及地價屢創新高，直接帶動區內物業未來價值。

元朗區位處香港新界西北部，自古以來已是區內鄉郊活動的集中地，例如現時成為YOHO Town一帶的住宅區域於60至80年代為家禽墟市，故有「雞地」之稱；而天水圍早期則屬后海灣濕地部分，錦田、八鄉一帶則為低窪平地，為農地、魚塘鄉村村落。

隨着時代發展，為開拓土地增加建屋供應，當時香港政府於1974年制定首個新市鎮發展計劃，並於1978年將元朗區納入為新市鎮，加大力度於區內增建警署、醫院、運動場等社區設施，同時亦將部分區域如元朗工業邨劃作工業發展；而政府及私人發展商於1982年亦達成協議將天水圍發展以住宅用途為主的大型新市鎮。

10年人口增兩成 成全港第二大區

由於居住人口愈來愈多，往來市區至元朗區交通漸趨頻繁，因此促成了區內交通（輕鐵）以及對外交通（大欖隧道及西鐵綫）等形成，其交通網絡及配套已臻成熟，加上大型購物商場YOHO MALL形點於近月落成使用，為區內居民提供更多元化的購物選擇。

據2011年人口普查資料顯示，元朗區人口達57.8萬，約有9.96萬個家庭住戶住在私人住宅，佔全區家庭住戶數目的52.4%，其中更有5.09萬戶納入為「沒有按揭及貸款」，即約26.8%家庭住戶已供滿樓，為區內換樓市場帶來一定程度的購買力。據規劃署資料顯示，元朗區人口於2021年將估計可達68.9萬，較10年前人口上升近兩成，成為全港人口第二大區域。

由2012年起，多個發展商先後推盤吸納購買力，當中包括新地（RESIDENCE譽88、爾巒）、恒地（尚悅）、新世界（溱柏、溱林、尚悅、柏及蔚林）、富豪集團及百利保（丹桂村路65-89號－尚築及彩虹軒）等，3年來為當區帶來逾5,900伙全新供應。雖然有多個新盤搶佔購買力，不過於期內推售新盤銷情走勢卻異常熾熱，個別新盤如RESIDENCE譽88及丹桂村路65-89號尚築更悉數沽清。

新盤湧現 呎價造價屢創新高

據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，新地憑着其品牌效應，屢次於區內創出呎價及造創價新高。RESIDENCE譽88一個2座地下A室連花園及泳池特色戶於2013年2月以$2,600萬沽出，呎價高達$20,934，創出當區分層戶呎價新高；同系爾巒一個卓維雅單號屋於2014年4月以$4,856.6萬成功售出，成為區內新高價。而區內二手造價亦不甘示弱，YOHO MIDTOWN一個實用面積507呎2房戶突破「七球」水平，以$707萬易手，呎價$13,944，直逼九龍市區物業水平。

地皮造價亦因為市民對區內的居住需求而不斷攀升、水漲船高。新地於今年8月以成交價$93.2億投得西鐵元朗站地皮，創出新界西北地價新高價，項目總投資額高達$200億，料日後開售呎價將會達到$1.86萬水平，拍得住現時奧運站、紅磡一帶大型屋苑的呎價水平；一幅牛潭尾洋房地由賭王四太於同月份以$5.48億所奪得，樓面地價高達$1.2萬，呎價稱霸新界西北區，料未來開售呎價將直逼$3萬水平，在可見未來元朗區內物業水平將會因「麵粉價」而陸續升溫。

季內8盤可推 搶客戰即將上演

由於新界西北接連有多幅地皮以高價出售，因而令上周的新界西CCL_Mass報131.16點，按周升2.77%，創12周最大升幅，為歷史新高。事實上，元朗區近10年樓價絕對是「翻了幾番」，以區內代表性屋苑YOHO Town為例，當年屋苑於2003年7月淡市中發售，首批單位僅得16伙，呎價介乎$1,399至$1,680，入場費僅僅需要$73萬，成為當時全區最平的新盤項目，貼近90年代初嘉湖山莊的銷售呎價。據EPRC（經濟地產庫）資料顯示，當時以$73萬購入2座低層單位，同類單位於2013年升值至$350萬，事隔10年單位價值急升3.8倍，較這10年的中原城市領先指數升幅2.3倍還要高，跑贏大市。

本刊根據發展商及政府資料，連同剛開售的柏，粗略統計季內有約8盤部署推出，涉3,773伙，分布元朗、錦田北、唐人新村及屏山，涉及發展商包括新地（4項目共1,550伙）、新世界（1項目141伙）、長實地產（2項目共1,170伙）、嘉華及信置（1項目912伙）。除了季內供應外，同區另有新地元朗Grand YOHO 1期、華懋及港鐵合作的朗屏南項目等供應。

長實執行董事趙國雄指，系內世宙及娉廷絕對有機會月內同步推售，先後次序不太重要，又指出世宙主打2房及3房戶，娉廷主打4房洋房，認為客源不會重疊。對於區內新供應多，趙國雄認為多盤推出令元朗區成焦點，買家入市決斷力提高，不擔心銷情受壓，又以今年上半年將軍澳新盤戰為例，後期推出的項目成交價更為理想，故集團不急於做第一個推盤的發展商。

18 Oct 2015

經濟日報置業家居

第四季新盤 近9,500伙壓軸登場

第四季新盤 近9,500伙壓軸登場

撰文:梁子謙、余家盛、吳婉瑩
欄名:封面故事

雖然美國預期加息等不利因素仍籠罩不散，本刊統計下，第四季內有近9,500伙新盤搶灘，其中逾6,500伙來自新界區，發展商必定以多招搶客。筲箕灣ISLAND RESIDENCE首輪沽出29伙，為本季新盤戰開鑼。

2015年最後一季正式開鑼，踏入10月份首8日，兩個港島區盤率先開賣為本季率先推售，其中會德豐地產筲箕灣ISLAND RESIDENCE周四（8日）開售首輪100伙，單日賣29伙，套現逾$1.6億，當中約四成為投資者入市；信置半山區西部Cluny Park首推7伙作招標發售，亦已於周四當日截標，惟發展商不接納標書。

按發展商資料，連同上述本月初開售樓盤，經本刊粗略統計，估計逾30個項目單位供應近9,500伙應市，當中新界區供應多達6,582伙，成發展商及代理兵家必爭之地。

元朗區成焦點戰場

新界戰綫集中新界西北一帶，元朗區由新世界唐人新村柏揭起戰幔，周四公布首張價單50伙，開放式折實入場費$303.4萬起（詳見P.8——「柏首批50伙貼市推 開放式折實$303.4萬起」），而港鐵朗屏站附近已有3盤待推情況，包括長實地產世宙、嘉華牽頭朗屏8號及新地映御，誰先獲批預售便有望成為「先發投手」，惟新地區內另有錦田北峻巒1A至1C期3個項目，左右開弓的機會亦非零。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明認為，元朗區愈旺愈多新供應，便可以吸引愈多人入住，加上近年新界西北發展備受重視，多個大型基建項目將會陸續興建及落成，區內未來發展潛力及投資機會絕對不容忽視。

屯門區則以嘉里滿名山撑起區內供應，對於新界西北有多個新盤密謀推售，嘉里發展有限公司執行董事朱葉培表示，項目提供3類不同戶型，認為屬「世界盤」，有機會成為市場焦點，不擔心其他盤搶客，更笑指：「應該我們搶人，多過其他人搶我。」

至於港島區及九龍區亦有逾千伙供應，分別有約1,553伙及1,304伙，當中九龍區主打中小型單位，主打開放式至2房單位，其中長沙灣青薈率先於明天（11日）開售68伙；港島區則以豪宅供應為主，集中半山區西部、山頂等傳統豪宅區。

新界盤供應多 料貼市價推

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，因季內仍有主打中小型單位新盤推出，預期本季一手市況仍暢旺，成交量與第三季貼近，其中新界新盤的伙數較多，相信發展商開價會較克制，甚至貼市價推。

對於季內豪宅盤情況，布氏認為此類豪宅盤多位處市區，由於供應少，而發展商多採「求價不求量」方式，不會急於清袋，料開價會高於二手價。他以九建紅磡環海‧東岸為例，指發展商提供高成數按揭財務安排，令買家容易上車，因為大部分中小型單位的買家首期不足，故預料部分發展商在本季推盤時會參考相關做法，提供高成數二按計劃。至於豪宅方面，布氏指因買家多具實力，預期未會提供同類計劃。

第三季多個新盤及入伙盤連環出現撻訂個案，被問及會否出現撻訂潮，布氏則回應指每一個樓盤都有機會出現撻訂單位，而上一季出現連環撻訂主要受股市波動影響，大部分多以投資者為主，股市的損失令財務安排上有變動，他稱：「很少用家會撻訂，除非他們計錯數，若第四季股市波動幅度不大，估計不會出現大量撻訂的情況。」

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【新盤拆局】付款方法成關鍵 發展商續包底承造按揭

美國或會加息、股市問題、中國經濟放緩等負面因素影響下，一、二手成交量明顯轉慢，其中一原因是發展商受預售文件影響而未能「盤接盤」推出單位。根據地政總署統計數字顯示，9月份待批預售單位累積達14,412伙，創28個月新高，當中元朗世宙（1,129伙）、元朗朗屏8號（912伙）、屯門滿名山（1,100伙）大盤均已率先軟銷。

上季九建紅磡環海‧東岸以「最高九成半按揭」及「包上會」方式吸睛，成交紀錄冊顯示多達408宗成交採用相關「包上會」付款方法。策略成功，帶動其他發展商參考加設類近付款方式，例如遠東鑽石山鑽嶺、恒基系內餘貨盤等。本季供應積壓待爆發，加上負面因素下，一如以往，發展商為項目定價時勢必以貼市價推出，付款方法料成關鍵，預期發展商會繼續安排旗下「財仔」為買家提供低息優惠，承造高成數按揭，以擴大客源。

受多項印花稅及收緊按揭措施打壓，首期不足、欠實力的用家，以及投資者入市情況明顯減少，發展商推此類高成數按揭方法雖然低首期是最大誘因，不過DSR（供款入息比率）限制下，每月供款及月入要求相對較高，變相主打有實力買家。

 

10 Oct 2015

經濟日報置業家居

不讓細戶專美 豪宅發圍吸客

不讓細戶專美 豪宅發圍吸客

撰文:梁子謙、余家盛、吳婉瑩、陸瑋濠
欄名:封面故事

豪宅新盤連錄大額成交，個別發展商加快推出全新豪宅盤吸客，如半山區西部CLUNY PARK、大嶼山南岸WHITESANDS等，本刊統計更有近3,000伙豪宅下季可供推出，而代理認為豪宅買家具實力，加上股市回穩成買家入市誘因。

美國聯儲局本月暫不加息，一手全新大盤步伐未見加快，主打細單位新盤銷售程序已近尾聲，收票r量亦見放緩，反觀豪宅新盤近期連錄多個大銀碼成交，除了西半山，西南九龍君臨天下招標售出2座71樓E室，成交價$2,300萬；九龍塘三號義德道周三（23日）沽出1座頂層連天台戶，連雙車位，成交價逾$1.56億，實用面積2,527平方呎，呎價逾$6.17萬，創九龍塘分層物業新高紀錄。不過「有旺亦有唔旺」，個別項目未聞成交，如已截標的黃泥涌藍塘道23-39。

豪客「搵貨」，亦有助發展商豪宅盤銷情，周內多個大碼豪宅新盤及餘貨盤加快銷售程序。信置半山區西部CLUNY PARK已開放現樓，部署月內開售，市傳有機會以招標形式推出，同區恒基天匯亦加推單位搶先下周應市；太古地產大嶼山南岸WHITESANDS推出24幢洋房以招標形式發售，佔全盤八成五；長實地產維港‧星岸則加推34伙5座星海譽單位即日起發售，更提供高達樓價15.5%辣招稅項補貼，望吸內地及公司客；另沙田玖瓏山、大潭及石澳紅山半島則分別推出60伙及3伙安排昨日（25日）發售，市場消息指截至下午4時玖龍山暫沽約10伙。

料下季約3,000伙豪宅陸續登場

本刊亦粗略統計，預期第四季仍有機會推出的豪宅全新盤有約14個項目可推出，涉近3,000伙，一半來自港島區，料成兵家必爭之地。其中今年從未推售全新盤的嘉里最快10月份推售屯門滿名山，涉1,100伙，提供住宅大樓及洋房單位；消息指主打洋房及複式戶的華懋屯門琨崙亦有機會10月份對壘；新世界清水灣半島北MOUNT PAVILIA提供680伙，由4至7層高低密度大宅組成，近半為特色單位，據悉發展商正打造示範單位。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，市場上投資者及豪客比例佔一定比重，早前因出現股災令他們卻步轉為觀望，近期股市回穩，吸引他們出動入市，他指：「此類豪客及投資者本身有一定資金，只要發展商為新盤定合理價錢即可。」他又指，依數據所見，豪宅今年1月至8月間有10%升幅，比中小型單位同期5%至6%升幅，有明顯的追落後。

豪宅樓價見升勢 近一年追落後

本刊抽查過差餉物業估價署售價指數，實用面積430呎或以下A類單位今年首7個月累升6.9%，去年全年則有15.2%；實用面積1,076至1,721平方呎的D類單位今年同期有4.5%升幅，與去年同期4.6%幅度接近，而全年則有7.4%升價；至於實用面積1,722呎或以上E類單位追落後現象最為明顯，今年首7個月已累升4.4%，比去年同期3.3%升幅多出1.1個百分點，亦與去年全年4.8%升價僅相差0.4個百分點，料今年升幅極有機會超過去年。可留意的是，2013年A類細單位升價6.1%，而D及E類大單位同期分別有0.2%升幅及約1%跌幅，亦可引證豪宅近一年正追落後。

豪宅買家多來自本地豪客及非本地買家，此類買家多採用公司名義入市，須繳付樓價15%的買家印花稅（BSD），不過近年發展商推售豪宅時亦會提供印花稅優惠或回贈以吸豪客入市。稅務局資料顯示，今年首8個月共錄1,689宗BSD成交，8月份僅得139宗BSD成交，較7月260宗大跌47%，屬於措施實施近3年以來新低水平，涉及約$4億，相比今年5月147宗約$3.9億，宗數較少但稅款較多，反映8月份涉及的成交單位涉銀較大。另外，大手買家亦不容忽視，以環海‧東岸為例，次輪242伙銷售中有54組買家大手掃入2伙。

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【區內新盤成交】天匯$1.35億再沽1伙 加推新單位下周售

西半山新盤錄得多宗大額成交，帶旺區內豪宅市場氣氛。恒基地產干德道天匯周內以$1.35億售出37樓B室，實用呎價$54,506，市傳買家為公司客，發展商趁勢推出新銷售安排，推出14伙下周二（29日）發售，當中46樓（又稱88樓）B室、25樓B室及37樓A室為全新推出。

太古地產發展的瀚然有買家以$1.6億購入2伙頂層單位，為49樓A及B室。其中A室實用面積1,774平方呎，成交價$8,933萬，實用呎價$50,355，創項目最高呎價紀錄；至於B室實用面積1,421平方呎，成交價$7,068萬，實用呎價$49,740。根據土地註冊處資料顯示，該兩個單位以蔡紹霞作登記，即已故「海產大王」蔡繼有女兒。

另外，太古珒然39及40樓複式戶連雙車位以$2.14億沽出，實用呎價$60,251，呎價及造價均創項目新高。

26 Sep 2015

經濟日報

置業家居

一手中小型單位 明年達高峰

一手中小型單位 明年達高峰

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

【供應篇】細單位有價有市，除了政府限制發展商興建細戶外，發展商以至港鐵公司近期亦主動修改項目規劃，縮減項目單位平均面積，令單位總數得以提升。舉個例，近月開售的紅磡舊契盤環海‧東岸，發展商初期透露單位總數約700至800伙，後增加至目前的1,008伙，足足多建200餘至300餘伙；素來主打大單位的日出康城，早前港鐵批出的新項目亦已修訂規劃方案，縮減單位平均面積，令該一帶即將出現1、2房的間隔，部分單位面積更細至200至300平方呎。

據中原地產今年5月公布的統計數字，未來5年一手中小型單位供應達3.02萬伙，其中明年屬高峰期，涉約8,779伙。參考屋宇署過去3年已動工項目資料，扣除已開售項目，估計實用面積約350平方呎以下單位有約4,000伙供應，其中新地持有的港鐵南昌站住宅項目足足有近1,970伙同類細戶，而恒基持有旺角利得街11至33號項目，估計有約440伙屬實用350呎以下戶型，不過發展商在正式出售項目之前，有關單位面積或作修訂。

距離2015年完結尚有約3個月左右，未來一季仍有不少2房或以下的全新供應應市（詳見附表），其中ISLAND RESIDENCE、AVA 62、青薈有機會短期登場。尖沙咀AVA 62供88伙，實用面積介151至253平方呎，提供1房及開放式戶，逾半數單位實用面積200呎或以下；青薈共80伙，包括38伙1房及42伙2房單位。

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居

300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬

300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

【一手數據篇】可供出售的細戶單位今年明顯有所增加，更受買家歡迎。據美聯統計，今年截至9月8日所推售的全新一手盤（不計餘貨盤），已售出的實用面積500平方呎以下單位佔約41%，較去年全年同類單位約24%足足多出14個百分點；其中逾300至500平方呎單位比例由去年約19%升至今年首9個月約32%，升約13個百分點；至於實用面積300平方呎或以下迷你單位，則由去年全年約5%，增至今年暫時約9%，增加約4個百分點。

美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，細面積單位愈來愈多，原因除了因政府早前賣地推出限呎、限量條款外，另一方面是發展商因應市場對細單位需要而增建細單位，個別限量項目的單位數目比限量條款要求多。他指，目前仍有多個主打中小型單位的項目正待批預售，如獲批後及推售後，料今年41%的比例有機會再上升。

對於近期開售新盤愈來愈多200餘呎以下開放式戶，甚至某新盤單位更見151平方呎，劉嘉輝認為，開放式戶暫時非最多最受歡迎，1房至2房單位仍是市場主流，估計本年$500萬以下新盤成交可突破4,200宗，創5年新高。

另據該行統計，今年同期已售出新盤單位計，當中以逾千呎豪宅單位成交平均呎價最高，達$22,214，惟300平方呎以下迷你單位則緊隨，平均呎價達$16,899，比實用逾300至500平方呎單位均價$13,010高出29.9%，足足貴近三成。至於實用逾700至1,000平方呎單位均價約$10,231，相比之下，小於300呎迷你戶更貴達六成五。

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居

的骰戶成趨勢 自住投資多面睇

的骰戶成趨勢 自住投資多面睇

撰文:梁子謙、盧楚翹、吳婉瑩、嚴俏婷
欄名:封面故事

細戶湧現，一手市場愈來愈多開放式及1房戶，面積驚見最細151平方呎，惟受惠樓價細，故吸引用家及投資者追捧。本刊今期分析一下近期細戶表現、租金回報、以至注意事項，讓讀者入市前掌握更多資訊。

過去一年新盤湧現大批1房、開放式單位，其中實用面積少於300平方呎的迷你戶、袖珍戶頻現，個別樓盤面積更少於200平方呎，如近日推售的環海‧東岸有約457伙屬194至241平方呎的開放式單位，佔全盤約四成五，個別1房單位亦少於300平方呎；尖沙咀匯萃全盤只有實用210至222平方呎，另部署月內推售的AVA 62更出現151平方呎「絕細」單位。

以全新盤計，今年已有逾35個項目推出，涉及逾1.1萬伙供應，當中有約21個項目主打中小型單位，例如悅目、喜點、傲形、柏匯、喜薈等，當中大部分銷情理想，如喜點、喜薈、喜漾等已全數沽清，受用家及投資者歡迎，個別項目因呎價較貴，銷情則就慢熱。

細戶湧現其中一個原因是，政府2012年賣地時加入限呎及限量條款，前者規定發展商興建不少於指定數目的指定面積以下單位；後者限制興建單位數量上限或下限，變相令項目單位供應增加。例如，今年開售的東涌市中心東環發展項目地皮條款是限建最少2,020伙，其中不少於1,650伙實用面積為377至484平方呎中小型單位。

細戶當道，中原集團創辦人施永青歸納出兩原因，其中社會對細單位確有實際需求，另一原因是樓價太高，很多人已負擔不起，發展商不得不將貨就價。然而參考港大去年調查，港人平均居住面積僅150平方呎，比1990年人均面積138平方呎僅升21平方呎，反映生活空間未見有改善。

買家為求上車 不理超高呎價

市場一直採用「單位愈細，呎價愈貴」來定價，開放式、1房單位呎價往往比面積較大單位貴（詳見另文——「300呎以下迷你戶 平均呎價高近$1.7萬」）。奈何面積愈細單位，愈多用家支持，買家入市時只關注單位樓價，懶理面積問題，出現一種「上咗車先算」的入市心態。本刊抽查今年已推售的焦點細戶造價，其中唐人新村丹桂村路65至89號尚築3樓30室，實用面積459平方呎1房，今年6月成交價$544.9萬，呎價近$1.19萬，造價屬元朗區1房最高，而實用面積219平方呎的G樓37室，屬開放式戶，成交價$360.64萬，呎價高見$16,468，呎價貴絕新界西北開放式戶；近期開售的環海‧東岸雖標榜入場約$300萬，惟只見於個別極低層單位，而高層1房價單定價逾「8球」，以實用面積362平方呎1b座30樓E室為例，價單定價達$830.2萬，有實力買家用盡14%折扣後，樓價仍要$714萬。

遇樓市逆轉 細單位跌得快

差餉物業估價署私樓售價指數顯示，實用面積少於431平方呎單位2015年首7個月已有7.3%升幅，升幅強勁，不過回望1998至2003年跌市期間，細單位跌價比起其他單位跌得快及低，由原先1997年所有單位170餘點指數，實用少於431呎戶型跌至2003年7月56.6點，同期大單位有64.9點，有逾8點差距。

香港測量師學會會長何鉅業表示，市場對細單位有需求，特別是年輕一代有上車需要，故有不少有實力買家不介意呎價貴而購入市區細戶，銀根不足的上車客則在新界區尋找細銀碼的細戶。對於細戶愈來愈多，空間愈來愈細，何氏認為土地供應有限下，透過開則細戶可解強大住屋壓力，但重申非理想現象。對於近期開放式戶面積愈來愈細，他認為只屬個別情況，因發展商開則必須乎合建築物條例要求等，故面積細是有一個底綫，不可能將住宅單位開細至如「太空艙」。何鉅業建議發展商在未來為住宅開則時，可加入先天條件，方便買家日後可打通兩個比鄰開放式戶擴大居住空間。

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細戶受捧 一、二手同樣搶手

EPRC（經濟地產庫）顯示，抽查8月全港已登記一手及二手成交單位，其中實用面積300平方呎或以下單位成交宗數約224宗，其中港島區佔約88宗，大部分來自近期開售的細戶盤柏匯，而九龍及新界分別有85宗及51宗，主要來自單幢物業、舊屋邨，以及一些舊屋苑，舉個例，沙田河畔花園、沙田第一城亦有實用面積少於300平方呎提供，反映細戶在一手有價有市之外，二手同樣亦有市場，惟同樣面積，二手市場或有2房間隔。

本刊向各區代理查詢過近年落成入伙的新盤二手買賣及放盤情況，其中香港置業分區董事黃慶龍表示，大角咀奧柏‧御峯本月未錄成交，但8月則有2宗開放式戶成交，2座中層D室，實用面積264平方呎，成交價$440萬，呎價$16,667，原業主於2013年以1月以約$318萬購入，易手帳面賺$122萬。香港置業營業經理陳肇麟表示，紅磡薈點低層E室，實用面積約230平方呎1房，本月以約$420萬沽，呎價$18,261，原業主於2011年12月以約$303.4萬購入，帳面獲利約$116.6萬。

至於去年熱話的嵐山百餘呎開放式單位，一手價僅百餘萬，惟未錄二手成交，據萬邦地產物業顧問聶美玲透露，屋苑一個實用196平方呎的7座低層D室開放式戶，目前業主以$268萬連SSD（額外印花稅）放售，資料顯示業主於今年2月以$152.7萬購入，持貨逾半年，若以放盤價成功出售，扣除15%SSD稅款約$40.2萬後，估計有約$75萬獲利空間。

 

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居

下半年近5,000伙應市 元朗成戰場

下半年近5,000伙應市 元朗成戰場

撰文:嚴俏婷、盧楚翹
欄名:樓市熱話

新界區是下半年新盤供應集中地，當中以元朗區的供應最多，涉及4,923伙，佔新界區的供應逾六成，元朗勢成新盤主要戰場。在新供應料暴增情況下，區內二手市場亦不能避免受到波及。

據統計，下半年新界區將有16個新盤部署開售，涉及逾7,700伙，當中元朗區新盤共10個，提供4,923伙，佔新界區總供應量達63.8%；另當中有10個位於元朗區新盤現正申請預售樓花同意書。

值得留意的是，元朗區下半年不乏大型新盤，逾千伙的新盤包括長實地產安寧路、大橋路及安樂路項目，即前元朗邨項目，涉及約1,129伙、新地Grand YOHO Development第1期，共提供約1,114伙，其次為嘉華、信置及港鐵的朗屏站北面項目，共912伙，而新地映御則提供523伙。

各新盤中，長實地產旗下前元朗邨項目屬於最大規模。項目位於西鐵朗屏站附近，屬本港首幅「限呎地」，涉及約1,129伙，單位實用面積介乎約377平方呎至645平方呎。

新地Grand YOHO Development，即YOHO Town第3期，是區內另一個大型焦點新盤，第1期涉及約1,114伙，發展商早前曾透露，項目主打1房及2房單位。據新地年報顯示，整個項目由9幢物業組成，可望提供2,500伙。

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洪水橋發展新市鎮 潛力優厚

元朗區的面貌將有一定程度的變化，洪水橋新市鎮目前正展開第三階段公眾諮詢，計劃新增約6萬伙住宅，當中51%為公營房屋，其餘49%為私人住宅，新發展區計劃容納約17萬新增人口。

交通配套方面，或會興建公路將洪水橋新發展區連接香港國際機場、葵青貨櫃碼頭及港珠澳大橋等。另港鐵計劃興建洪水橋站，該站將位於西鐵綫的天水圍站及兆康站之間。

此外，當局計劃發展一個規模等同3個太古坊的新商業區。市場預期，區內具發展潛力。

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西鐵元朗站項目 下月截標

至於未來元朗區亦有新增土地供應，港鐵為西鐵項目的代理人，於本月9日（周四）邀請發展商提交西鐵元朗站物業發展項目的標書，項目將於下月5日下午二時截標。

港鐵指，發展商須以一筆過付款出價，並把銷售所得純利的5%固定比率作為後付利潤攤分給元朗物業發展公司。一筆過付款出價最高，並達到或高於投標底價，而又完全符合招標條款的發展商，將獲考慮授予發展項目。

另外，港鐵表示項目早前共收23份意向書，滿意市場反應。該項目將提供不少於1,876個住宅單位，預期項目將於2022年竣工。

11 July 2015

經濟日報置業家居